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Technische Wertminderung durch biologische Schäden in Gebäuden und an deren Bauteile

Peter Rauch in Grundstücksmarkt und Grundstückswert Heft 1 2001, S. 28-33

Künftig sind nicht nur herkömmliche Bauschäden/Nutzungseinschränkungen bei der Gebäudebewertung zu berücksichtigen, sondern zunehmend auch solche, die von Insekten, Pilzen, Algen, Bakterien und deren Bekämpfungsmitte verursacht werden.

1. Einleitung

Bei der Bewertung einer Immobilie spielt neben dem Standort und dem wirtschaftlich- strukturellem Umfeld selbstverständlich auch die Bauausführung (Qualität) und der Bauzustand eine entscheidende Rolle. Der physischen Existenz einer baulichen Anlage sind bei ordnungsgemäßer Ausführung und der entsprechenden Instandhaltung kaum Grenzen gesetzt. (Kleiber, Simon, Weyers) Durch eine unzweckmäßige Konstruktion und Baustoffauswahl treten Probleme auf, die im ersten Augenblick kaum oder nicht erkennbar sind. Dazu zählen unter anderem Belastungen im Gebäude die unter den Phänomenen Multiple Chemical Senitivity (MCS), Sick-Building-Syndrom (SBS), Chronic-Fatigue-Syndrom (C. Wolf) und Building-related-Disease bekannt sind sowie die Schädigung des Gebäudes durch Insekten und Pilze. Dies kann zur erheblichen Einschränkung der Gebäudenutzung führen, ohne daß dies gleich erkennbar ist. In diesem Beitrag wird sich vorwiegend nur auf die biologische Schädigung der Gebäude beschränkt. Biologische Prozesse sind ein Bestandteil der natürlichen Stoffkreisläufe, die auch vor den Wohngebäuden und deren Ausstattung nicht halt machen. Eine wichtige Aufgabe ist es daher diesen Abschnitt des Stoffkreislaufes so zu beeinflussen, daß die Gebäudeteile möglichst lange eine für den Menschen wirtschaftliche Nutzung zur Verfügung stehen.

2. Wo treten biologische Schädigungen auf?

Es treten überall dort Schäden auf, wo günstige Bedingungen vorliegen. Neben der spezifischen Nahrungsquelle ist in fast allen Fällen höhere Feuchtigkeit erforderlich. Dazu kommt ein bestimmter Temperatur- und pH-Bereich sowie weiter Faktoren die günstig auf das Wachstum wirken. Konstruktive Fehler, falsche Materialauswahl, fehlende Langzeiterfahrung neuer Baumethoden und Nutzungsverhalten sind die wesentlichen Ursachen für biologische Schädigung. Gegenüber den anderen Bauschäden sind diese oft jahreszeitlich bedingt oder erst nach langer Zeit erkennbar. An wenigen Beispielen soll die Breite der gefährdeten Bauteile genannt werden.
So werden Dispersionsfarben durch Cladosporium resinae angegriffen, biogene Erosionsprozesse durch Aspergillus niger, azidophile Thiobaccillus-Arten vermögen durch ihre starke Säurebildung Betonteile, Metalle und andere säureempfindliche Materialien zu zerstören, Gummi werden durch die Gattung Pseudomonas, Micrococcus, Bacillus, Nocardia und Micromonspora abgebaut, ebenso werden Kunststoffe durch Masse- sowie Festigkeitsverluste oder Versprödung verändert. Hier werden Weichmacher, Füllstoffe, Stabilisatoren und/oder Emulatoren biologisch abgebaut bzw. verändert. Selbst Bitumina werden durch Mikroorganismen angegriffen. Hinzu kommen zahlreiche Schimmelpilze und andere Mikroorganismen sowie Insekten, die im Zusammenhang mit den Aufenthalt der Menschen und der Haustiere ihren Lebensraum in den Gebäuden finden. Eine der bewußt wahrgenommen Gebäudeschädlinge sind die holzzerstörenden Pilze und Insekten sowie der Schimmelpilz von Alternaria- und Cladosporium-Arten auf feuchter Tapete.

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