Ratgeber für den Bauherrn
Ingenieurbüro Peter Rauch
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Technische Wertminderung durch biologische Schäden in Gebäuden und an Bauteilen, 2001 - Peter Rauch PhD -

3. Technischer und merkantiler Minderwert
3.1. Allgemein

Der Minderwert kann sich sowohl bei sanierten oder auch bereits bei neuen Gebäuden ergeben bzw. er resultiert aus der Umgebung oder auch aus dem Baugrund.

Der Wert der baulichen Anlagen ergibt sich nach folgendem Schema:

Herstellungswert der baulichen Anlage                    § 22
- Wertminderung wegen Alter                              § 23
- Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden          § 24
- Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussende Umstände § 25
= Wert der baulichen Anlage                              § 21(1)   

1. Die Wertminderung wegen Alter kann mathematisch-statistisch festgestellt werden.
Gebäude verlieren mit zunehmendem Alter gegenüber Neubauten an Wert. Die WertV`88 lässt hier ausdrücklich offen, welche Tabellen anzusetzen ist. Priorität soll das Marktverhalten haben. Diese Wertminderung ist nicht in erster Linie vom Alter abhängig sondern von der Restnutzungszeit.

2. Bei der Bewertung der Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden gibt es recht unterschiedliche Auffassungen. In der WertV 88 § 24 heißt es u.a.:
"Die Wertminderung soll sich nach Erfahrungssätzen des Marktes richten oder auf der Grundlage der für die Beseitigung des Mangels oder des Schadens erforderlichen Kosten ermittelt werden. Das bedeutet, dass die Wertminderung nicht den für die Beseitigung des Mangels oder des Schadens aufzuwendenden Kosten entsprechen muss. Vielmehr soll diese nur einen Anhalt zur Bemessung der Wertminderung geben." [Kleiber/Simon/Weyer]
Brachmann vertritt:
"Der Wert eines Gebäudes wird gemindert, wenn Baumängel, die durch unsachgemäße Ausführung oder Bauschäden, die durch ungenügende Instandhaltung aufgetreten sind, festgestellt werden. Bei Gutachten sind stets die Kosten für die Beseitigung dieser Schäden abzusetzen, da sie keine normale Wertminderung durch Alter und Abnutzung darstellen." [Brachmann]

Baumängel
entstehen bei der Herstellung des Gebäudes durch Planungsfehler oder durch unzweckmäßige oder unsachgemäß verarbeitete Baustoffe. Als Folge können zum Beispiel Schimmelpilzbildung, entstehen (Wärmebrücken, zu geringe sorptionsoffene Flächen, unzweckmäßige Lüftung usw.) Holzkonstruktionen einer höheren Feuchtebelastung ausgesetzt sein und so durch holzzerstörende Insekten oder Pilze geschädigt bzw. zerstört werden. Hier ist der Ansatz des Wertanteils des eingebauten Bauteils oder eines Ersatzstoffes als Wertminderung nicht getan.

Bauschäden
entstehen nach der Fertigstellung des Gebäudes durch äußere Einwirkungen, wie Feuer, gewaltsame Zerstörung, durch unterlassene oder mangelhafte Instandhaltung. Die Kosten für alle Arbeiten, die zur Beseitigung eines Bauschadens erforderlich sind, sind vollständig zu ermitteln und in voller Höhe zu berücksichtigen. Es ist ein reparaturfreier Zustand zu erreichen.

3. Die Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände (§ 25) beinhalten eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand und ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen Nutzung. In der WertV1972 im Anstrich 3 wurde ein Zurückbleiben hinter den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Hier könnte man den merkantilen Minderwert mit gewissen Abstrichen zuordnen.

Auf die gesamte Problematik der Altlasten und deren Sanierung soll hier nicht eingegangen werden. Gerade in diesem Bereich können die Sanierungskosten ganz schnell über den eigentlichen Verkehrswert liegen und für den Eigentümer unter Berücksichtigung eines Vermögens unter Umständen zu einer unzumutbaren Belastung führen.


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