Ratgeber für den Bauherrn
Ingenieurbüro Peter Rauch
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Technische Wertminderung durch biologische Schäden in Gebäuden und an Bauteilen, 2001 - Peter Rauch PhD -

3.3. Merkantiler Minderwert

Allein die Tatsache, dass auf einem Grundstück oder bei einem Gebäude eine Sanierung stattgefunden hat oder ein neuer Baustoffe eingesetzt wurden, deren Langzeitverhalten nicht bekannt ist, kann sich gerade dem ständig verschärften Umweltbewusstsein im Hinblick auf die Nutzung eines Grundstücks auf den Grundstücksmarkt auswirken.
Diese Minderung des Verkaufswertes resultiert rein aus dem Verdachtsmoment heraus. Die Sanierung kann dabei vollständig ordnungsgemäß erfolgt sein.
Vergleichsweise könnte hier die Tatsache beim Kauf von Gebrauchtfahrzeugen, die einen Unfall hatten, herangezogen werden. Diese Fahrzeuge unterliegen einer zusätzlichen Minderung oder auch physiologische Minderung.
In der Praxis unterliegen gerade Schäden, die durch den Echten Hausschwamm verursacht wurden, diesen Auswirkungen. Ohne deren besonderen Problematik bei der Sanierung herabzuspielen, es ist ein holzzerstörender Pilz wie alle anderen auch. Bei den vielen Gutachten hatte ich bisher gerade ein älteres Gebäude gefunden, wo kein Hausschwamm zu finden war. Nur bei ganz wenigen Schadensfällen hatte der Schaden eine Größe angenommen, wo auch künftig Probleme auftreten könnten. Bei einigen völligen Zerstörungen der Deckenbalken war der Hausschwamm überhaupt nicht bzw. nur untergeordnet beteiligt.
Und so kann dies mit Schimmelpilzen und Holzschutzmittel und anderen Bekämpfungs- oder Konservierungsmitteln fortgesetzt werden.

Die Minderung des Verkehrswertes wird nicht nach technischen Gesichtspunkten berechnet. Zum Teil sind die den Minderwert verursachten Umständen bereits beseitigt. Diese können nur durch Schätzungen beurteilt werden. In diesem Zusammenhang stehen nicht an erster Stelle die Kosten der Sanierung und finanzmathematische Verfahren, sondern die Einschätzung des Marktes unter Berücksichtigung eines bewertungsrechtlich bedeutsamen technisch-naturwissenschaftlichen Sachverhaltes.

Speziell bei der Beurteilung eines biologischen Schadens ist die richtige Ursachenerkennung wichtig. Das ist das eigentliche Problem, wo auch einige Bausachverständige bei Ihrer fachlichen Beurteilung in ihrem Gutachten völlig daneben liegen können.
So wurde in einem Gutachten die Ursache der Schimmelpilzbildung auf unzureichendes Lüften geschoben. Fast alle Wand- und Deckenflächen waren mit Kunststoffplatten (Styropor) beklebt. In den Fugen zu den zu der Putzoberfläche konnte sich Schimmelpilz ablagern. In einem anderen Fall wurde in dem Gutachten die Wandoberflächentemperatur zum Treppenhaus mit 12 bis 13ºC bei einer Raumtemperatur von 20ºC und einer relativen Luftfeuchtigkeit von 45% festgestellt. Nach seiner Auffassung wurde nach der DIN 4108 der k-Wert der Innenwand eingehalten. Die Ursache müsste am falschen Lüften liegen und auch an einer Innenwand sollten die Schränke 7 cm von der Wand weg stehen.
Bei den beiden Fällen lagen konstruktiv bedingte Fehler nach der Sanierung vor, die mit relativ geringen Mitteln behoben werden können.
Anders sieht es bei Schäden aus, die sich erst nach einen sehr langen Zeitraum auf die Gesundheit auswirken, wie zum Beispiel Formaldehyd und Biozide.

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