Ratgeber für den Bauherrn
Ingenieurbüro Peter Rauch
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Technische Wertminderung durch biologische Schäden in Gebäuden und an Bauteilen, 2001 - Peter Rauch PhD -

4. Wertminderung durch biologische Schäden

Biologische Schäden lassen sich in der Regel erkennen. Allerdings ist die Abschätzung über den Schadensumfang und die -art zum Teil sehr kompliziert. Es gibt kaum ein Schadensfall, der sich mit einem anderen vollständig deckt. Jede Bestimmung eines Insekten- oder Pilzbefall bedarf einer genauen Untersuchung des jeweiligen Standortes. Es ergeben sich so auch Unterschiede in der Sanierungsform und damit auch andere Kosten, die in vielen Fällen erst nach Freilegung des Schadensbereiches genau bestimmbar sind. Eine schematische oder statistische Aufschlüsselung von Schäden an Holzkonstruktionen ist unzweckmäßig, da nur mit einer richtigen Beurteilung ein annähernd objektives Bild entsteht. So beurteilen Ausführungsfirmen und Sachverständige (Holzschutz) den Schaden ganz anders als der Betroffene selbst.

Ganz wichtig ist bei der Grundstücksbewertung auch die frühere Nutzung der Gebäude oder -teile zu erfassen (siehe Gebäudegelegenheitsschädlinge). Bei der Verkehrswertermittlung könnte die "Wertermittlung unter Berücksichtigung von Baumängeln und Bauschäden" ergänzt durch "Wertminderung und Instandsetzungsrückstellung" von Vogels dienen. Für die Kostenbestimmung (Wert V88 24) ist neben der Berücksichtigung der Schadens- auch die Ursachenbehebung aufzunehmen. Weiterhin sollte beachtet werden, dass ein aktiver holzzerstörender Pilz ständig wächst. Der Kellerschwamm hat einen Zuwachs von > 8 cm/Tag!

Vergessen wird bei Sanierungsarbeiten im Altbaubereich, dass die Deckenbalken tragende Bauteile sind, wo auch ohne eine sichtbare Schädigung bereits eine Abminderung ihrer Tragfähigkeit zu berücksichtigen ist. Dies wird recht gut von Herrn Mönck dargestellt. Dies ist gerade bei einer Umnutzung zu beachten, wie z.B. beim Dachausbau.

Gerade bei der heutigen Sanierung und auch beim Neubau werden sehr viele konstruktive Fehler eingebaut, die optisch nicht sichtbar aber umso wirkungsvoller sind. Neben der Schaffung von Wärmebrücken wird zum Beispiel die Lüftung der Dielung verschlossen, indem man die Fußbodenleisten entfernt und dichtschließenden Fußbodenbelag/ -platten aufbringt oder wie in Lahr die Dielen einer Erdgeschoßwohnung eingemauert wurden. Die Folgen sind holzzerstörende Insekten und Pilze, da die Feuchtigkeit nicht entweichen kann. In den Satteldächern werden die Sparren, Pfetten, Stiele und Kopfbänder ständig mit Luft umspült und sind so auch kontrollierbar. Durch andere wirtschaftliche Nutzung werden diese Räume ausgebaut.

Die in der V DIN 4108 Teil 7 vorgesehenen Lösungen zur Herstellung der Fugendichtheit ist theoretisch lösbar aber in der Praxis sehr abweichend. Flankenübertragung, ungünstige Baustoffauswahl und oft wegen ökonomischen Zwängen weniger gut qualifiziertes Ausführungspersonal schaffen die besten Biotope zwischen den Dachsparren. Bei dem gerade einmal einjährigen Einfamilienhaus in Holzhausen, das begutachtet wurde, hätte ein Badeschwamm kaum noch mehr Wasser aufnehmen können, wie die Mineralwolle die als Dämmung vorgesehen war. Davon abgesehen, dass bereits 1 % Feuchtigkeitsaufnahme die Dämmwirkung der Mineralwolle auf ca. 50 % reduziert. Bemängelt wurden eigentlich nur der hohe Heizenergiebedarf und der Schimmel auf der Dielung im Spitzboden. Zur Lösung des Problems müsste die ausgebaute Dachgeschoßwohnung zurück gebaute werden. Demgegenüber steht die mögliche vollständige Zerstörung des Dachstuhls durch holzzerstörende Insekten und Pilze trotz "gegrünter" Sparren.

Ein ähnliches Problem ist die mangelnde Winddichtheit, die z.B. an Blockhäuser oder Fertigteilhäuser auftreten kann. Optisch ist nur eine kleine Durchfeuchtung erkennbar aber im Inneren kann bereits ein holzzerstörender Pilzbefall vorliegen.

In einem anderen Fall bat mich ein Kaufinteressent eine zu ersteigernde Villa anzusehen. Im Verkehrswertgutachten wurde zwar ein Insektenbefall genannt. Aber der Hausbock hatte 1/4 aller Sparren incl. Fußschwelle und Stiele im sichtbaren Bereich stark geschädigt. Der größte Teil des Daches ist verkleidet. Ein Austausch ist erforderlich. Ein geschätzter Sanierungsaufwand von ca. 20 TDM. Der Hausschwamm im Keller über mehrere Quadratmeter wurde auch nicht benannt. Das Myzel im Mauerwerk und auf den Holzregalen wurde nicht erkannt. Hier wird das Problem deutlich, dass man nur mit hoher Fachkompetenz eine Beurteilung fällen kann.

Die Verkehrswertermittlung ist eine Schätzung und für einen Außenstehenden nicht im Detail nachvollziehbar. Mängel lassen sich dagegen erfassen und wenn es um viel Geld geht, will man auch eine Aussage. Berücksichtigt man dies jedoch nicht, so zieht diese Unterlassung jedoch Rechtsfolgen nach sich und kann als vorsätzlich gewertet werden, vgl. BGB 826." Wer in einer die guten Sitten verstoßenden Weise einem anderen vorsätzlich Schaden zufügt, ist dem anderen zum Ersatz des Schadens verpflichtet". Längst wurde auf dem Rechtsweg ein Sachverständiger für Grundstückswertermittlung zu 90 TDM Schadensersatz verurteilt, da in seinem Gutachten das Vorhandensein von Hausbockschäden fehlte und auch sonst diese Tatsache verschwiegen wurde, ob wohl diese bekannt waren. In einem analogen Prozess geht es um nicht beachtete gesundheitsschädigende HSM-Alteinträge mit weit höherem Wertumfang.

Ist das Gebäude trocken, sauber und sind keine Durchfeuchtungen erkennbar, so kann man in der Regel davon ausgehen, dass keine bzw. nur geringe Schäden vorhanden sind. Diese werden ausreichend in der altersbedingten Wertminderung (Wert V88 23) berücksichtigt. Ist man sich hier nicht sicher, so sollte dies im Verkehrswertgutachten aufgeführt werden. Dem Auftraggeber obliegt es dann selbst einen entsprechenden Holzschutzfachmann hinzu zuziehen. [Anmerkung: Dieser sollte aber selbst die Sanierung nicht ausführt.]

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