Ratgeber für den Bauherrn
Ingenieurbüro Peter Rauch
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Technische Wertminderung durch biologische Schäden in Gebäuden und an Bauteilen, 2001 - Peter Rauch PhD -
(Fortsetzung Pkt. 4. Wertminderung durch biologische Schäden)

Ein wesentlich komplizierteres Problem ist die Überempfindlichkeit gegenüber Umweltschadstoffe. Eingebrachte Holzschutzmittel lassen sich sicherlich noch durch Kennzeichnung oder durch Einsichtnahme in Bauakten ermitteln. (Selbstverständlich geht auch ein Nachweis.) Es gehören aber auch Schädlingsbekämpfungsmittel, verpilze Luftbefeuchter, Sporen, Blumen, Katzenhaare, Hausstaubmilben, Legionellen usw. dazu. Nicht der Messwert, sondern die individuelle Interpretation ist entscheidend. So kann ein Betroffener auf winzige Spuren völlig anders reagieren als die Mehrzahl der Bevölkerung. Genau der Eine kann diese Immobilie nicht bewohnen. Für ihn ist diese "wertlos". Diese Probleme dürften immer mehr auftreten.

In einem Fall haben 4 Gutachter vor mir mit unterschiedlichen Ergebnis die Raumluft überprüft und leider keine sinnvolle Lösung aufgezeigt. Der Eigentümer hat alle Fußöden erneuert, die Wände und Decken mit Holz vertäfelt. Eigentlich eine Wertsteigerung aber man kann darin nicht mehr wohnen (Augenreizung, Hautausschlag, Atembeschwerden usw.). Für die Eigentümer ist die Nutzung stark eingeschränkt und damit "wertloser". Es wurden 12 mögliche Ursachen gefunden, wobei sich einige gar nicht abstellen lassen. Es spielen auch noch andere Kriterien eine Rolle. (Ergänzung Alltaggift)

So lässt sich der ostdeutsche Mieter aus der Sicht des Gesunden Wohnens noch relativ viel gefallen, wie zum Beispiel Schimmelpilzbildung. Dagegen sind die Mieter in den Altländern wesentlich Gesundheitsorientierter. Dies hängt aber auch von der größeren Kaufkraft ab, wo dann auch in die Gesundheit mehr investiert wird.

Die so genannten Ökohäuser sollte man auch nicht überbewerten. Organische Baustoffe, wie Baumwolle, Papier, Schafwolle und anderes müssen durch Insektizide/Fungizide vor Insekten- und Pilzbefall und teilweise auch mit Flammenschutzmittel geschützt werden. ( Hier als Ergänzung weniger Chemie..) Erfolgt dies nicht, erlebt man wie in München in einer naturgedämmten Fassade eine regelrechte Mottenplage.

Ein Gebäude in Toplage verliert seinen Wohnwert und oder seine Wirtschaftlichkeit, wenn die Nutzer zusätzlich erkranken oder sich nicht wohl fühlen. Bereits 1% höheren Krankenstand oder allein eine geminderte Leistungsfähigkeit der Mitarbeiter bedeutet für das Unternehmen einen wirtschaftlichen Verlust. Ein Nachweis ist nur bedingt möglich.

Für die Bewertung dieser Kriterien ist ein Verkehrswertgutachter in der Regel vollständig überfordert. Man kann dies unter sonstige wertbeeinflussende Umstände (Wert V88 25) berücksichtigen. Diese Wertgröße lässt jedoch nur eine subjektive Beurteilung zu. Viele der oben genannten Probleme sind bekannt, können zur Zeit aber jedoch noch nicht reproduziert werden. Hier fehlen noch hinreichende wissenschaftliche Erkenntnisse.

Sicherlich könnte man in naher Zukunft ein Bewertungsschema als Hilfsgrundlage entwickeln und eingebrachte Schadstoffe als Mangel behandeln. Als Anhaltspunkt könnte man sich vorerst wie beim Vorhandensein von Schimmelpilz orientieren.
Durch das Landesgericht Hannover WM 82, 183 wurde eine 10 % Mietminderung entschieden. Bei Schimmelpilzbildung und muffigem Geruch in Bad, Küche und Schlafzimmer, auch wenn die Schäden durch das Verhalten des Mieters mit beeinflusst worden sind.
Silberfische (20-25) in der Wohnung bedeuten eine Mietminderung von 20 %, AG Lahnstein WM 88, 55. [Anmerkung: Schimmelpilz stellt sicherlich ein größeres gesundheitliches Problem dar.]
Überhöhte Formaldehyd-Konzentration in 2 wichtigen Zimmern (Schlaf- und Kinderzimmer) bewirken 56% Mietminderung und das Recht zur fristlosen Kündigung, AG KÖLN WM 87, 120.
Der Mieter kann fristlos kündigen ( 544 BGB), wenn die Wohnung wegen des Fehlers oder Mangels sich in einem Zustand befindet, der die Gesundheit des Mieters gefährdet. Es reicht, wenn die Gesundheit bedroht ist ein Schaden, zum Beispiel Krankheit, möglich und nahe liegend ist. Diese mögliche Mietminderung, kann bei der Ermittlung des Ertragswertes entsprechend berücksichtigt werden.

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