Ratgeber für den Bauherrn
Ingenieurbüro Peter Rauch
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Technische Wertminderung durch biologische Schäden in Gebäuden und an Bauteilen, 2001 - Peter Rauch PhD -

(weiter Pkt. 5.5. Schadensschwerpunkte)




Grundsätzlich sollten alle Pilze mit der gleichen Sorgfältigkeit betrachtet werden. Sie verursachen alle den gleichen Schaden nur die Geschwindigkeit der Schädigung ist unterschiedlich.

Eine Sanierung beruht darauf, die Ursachen, also die Feuchtigkeitsquelle, dauerhaft zu beseitigen. Dann muss der Pilz von seiner Nahrungsquelle abgekoppelt werden. Hier werden die befallenen Holzteile ausgebaut. Zweckmäßig ist der Einsatz eines Ersatzbaustoffes auf metallischer oder mineralischer Basis. Ist das Mauerwerk mit Myzel befallen, so ist ein Austausch soweit vorzunehmen, dass eine ausreichende myzelfreie Grenzschicht entsteht. Eine Bekämpfung mit Schwammbekämpfungsmittel im Mauerwerk muß nicht von Erfolg sein. "In diesem Zusammenhang ist darauf zu verweisen, daß im Grunde genommen eine Bekämpfung im Sinne von Abtöten auch im Mauerwerk nicht umfassend möglich ist. Vielmehr beruht die Wirksamkeit der Schwammbekämpfungsmittel auf der Bildung einer Sperrschicht, die nicht von frisch auswachsendem Myzel durchwachsen werden kann."[Beuth]

Ganze Wandflächen mit Schwammbekämpfungsmittel verpresst dient dem Bautenschützer und der Deponie für kontaminierten Bauschutt. Mittlerweile sind behandelte Wandflächen mit einer dichtschließenden Oberfläche zu versehen, was vor einigen Jahren noch nicht vorgeschrieben war.

Unsachgemäße Sanierungen führten in drei Fällen nach erneuter Feuchtigkeitszufuhr wieder zu einer erheblichen Schadensausbreitung. Anlog verhalten sich auch die nicht sanierten Altschäden. Nur in einem Fall konnte festgestellt werden, dass auch bei fehlender Sanierung sich das Wachstum einstellt. Wie bereits oben genannt stellt die Mehrzahl der holzzerstörenden Pilze ihr Wachstum ein, wenn sich die lokalen klimatischen Bedingungen verändern. Genau dieser Sachverhalt dürft neben den Neubefall verantwortlich sein, dass gerade bei sanierten Altbauten eine erhöhte Schadensanfälligkeit vorliegt. Durch konstruktive aber auch in vielen Fällen mangelhafte Ausführung kommt es an verschiedenen Bauteilen zur Kondensatbildung und die wichtigste Lebensgrundlage, die Feuchtigkeit, ist wieder vorhanden. Durch die verdecken Bereiche, wie Vorsatzwände, sind diese Schäden erst sehr spät erkennbar. Der Echte Hausschwamm liebt warme feuchte und bedeckte Bereiche. Dementsprechend sind aber auch die zwischenzeitlich entstandenen Schadensausbreitungen. Je größer die Schäden sind, um so kostenaufwendiger wird ihre Sanierung, die sich nicht allein auf die Sanierung beschränkt, sondern sich auch auf Mietausfall, Freilenkungsmaßnahmen, Hotelkosten, Prozesskosten mit den angrenzenden Gebäude usw. ausdehnen können.

Altbewohner, die eine Sanierung überstanden haben, können viele Hinweise über die Qualität und Qualifizierung des Baupersonals sowie über den früheren Bauzustand geben. Hier ist jedoch zu beachten, dass diese Urteile oft subjektiv gegeben werden. Sanierungspläne und genehmigte Bauunterlagen sind keine Garantie, dass von der Baufirma diese Maßnahmen auch ausgeführt wurden. Dies soll an einem sehr krassen Beispiel verdeutlicht werden. Nach der Sanierung, die vor 8 Jahren erfolgte, traten mehrere Risse in der Außenfassade im Erdgeschoß auf. Wir hatten die Aufgabe die Ursache zu finden. Die Statik war in Ordnung. Das Rechenprogramm hatte die Auflager wie neues Mauerwerk eingeordnet. Bei den Wandauflagern wird eine mögliche Ursache vermutet. Nach der Abnahme der abgehängten Decke war aber kein 24er Doppel-T-Träger zu finden, der als Unterzug eingezogen werden sollte. Der Bauherr hat sich auf die Bauleiter des GUs verlassen. Er kann sich auch daran erinnern, dass sich Stahlträger auf der Baustelle befanden. Analog dürften auch viele ähnlich gelagerte Sachverhalte vorliegen.

Die normative Nutzungsdauer eines Gebäudes mit Holzbalkendecken ist nicht unbegründet auf 80 Jahre bestimmt. Die Spanne des Zustandes der Holzbalkendecke reicht von sehr ordentlich bis zum Zerfall. Aufgelegte Spanverlegeplatten oder Estrichbeton mit dekorativem Fußbodenbelag geben keine Auskunft über den tatsächlichen Zustand der tragenden Holzteile.
Können hier keine eindeutigen Feststellungen getroffen werden, so ist es zweckmäßig für den Sachverständigen für Verkehrswertermittlung in die Gutachten eine Ausschließbarkeit aufzunehmen, wenn auf der Grundlage der vorliegenden Informationen keine ausreichende Beurteilung erfolgen kann. Damit ist wenigsten die Haftungsfrage abgewendet, wie sie im Pkt. 4 bereits genannt wurde. Auf die Offenbarungspflicht des Eigentümers kann sich vom Grundsatz auch nicht verlassen werden, da sie oft über den Zustand ihrer Immobilie nur ungenügend Bescheid wissen. Die Praxis hat dies gezeigt und die Überraschung ist dann immer sehr groß.

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