Das Haus renovieren

Archiv für September, 2013

Fachgerechte Beratung beim Immobilienkauf

Erstellt von Peter Rauch am 18. September 2013

Immobilien sind relativ gute Wertanlagen. Liegt noch ein guter Standort vor, so erzielt eine Immobilie bei fachgerechter Instandhaltung über viele Jahre einen beachtlichen Wertzuwachs. Immer wieder werden durch Baufinanzierer versprechen abgegeben und Immobilien als sichere Altersvorsorge angeboten. Was immer wieder verschwiegen wird, man wird älter. Eine unpassende Immobilie kann dann zu einer Belastung werden. Ein Verkauf ist dann erforderlich. Der Verkauf sollte dann nicht gerade ein Verlustgeschäft werden, da die Wertentwicklung bereits beim Erwerb falsch eingeschätzt wurde. Da wir in den letzten beiden Jahren selbst auf der Suche nach einer anderen kleineren Immobilie waren, haben wir die verschiedenen Arbeitsweisen der Makler kennengelernt. Für die gleiche Immobilie wurden Verkaufspreise mit einer Abweichung von über 50 % durch die Maklerfirmen ermittelt. Was besonders störend war, es werden die falschen Kaufinteressenten angesprochen. Dies stört nicht nur den Verkäufer, sondern auch den Kaufinteressenten. Bereits im Exposé sind die Angaben nicht richtig, es werden „unpassende“ Eigenschaften des Grundstücks einfach weggelassen oder Selbstverständlichkeiten übertrieben dargestellt. Egal wie und was. Hauptsache ganz schnell Geld verdienen.
Immobilien Krefeld sind besonders günstig
Wir mussten immer wieder an die Arbeitsweise der Makler in der Ukraine denken. Diese fragen erst den Käufer bzw. Verkäufer ein Loch in den Bauch. Sie möchten genau wissen, was man möchte und erst dann werden die entsprechenden Angebote gesucht und unterbreitet. Viele von diesen Büros Arbeiten in einem Netzwerk zusammen. Sieht man sich zum Beispiel das Angebot von Ingrid Wirichs Immobilien an, so erfreut es regelrecht das Herz. „Einfühlungsvermögen und kundenorientiertes Denken und Handeln“, genau, was sich der Kunde wünscht. Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie geht es in der Regel um sehr viel Geld. Hier möchte man sich schon auf das fachliche Wissen des Immobilienmaklers verlassen können. Dieses Wissen ist nicht nur auf den gegenwärtigen Marktpreis beschränkt. Sondern auch in die Zukunft gerichtet. Nun ist ein Immobilienmakler kein Hellseher aber auf der Grundlage der örtlichen Marktsituation, lassen sich viele Rückschlüsse ziehen, die Laien nicht beurteilen können.

Wie könnte zum Beispiel die nähere Umgebung in einigen Jahren aussehen oder wie wird die Bevölkerungsstruktur und die Infrastruktur aussehen. Wenn wir einmal bei den Immobilien Krefeld sind, bis auf das sich Krefeld mit über 220.000 Einwohner im größten Bundesland bei Düsseldorf befindet, kann ich zu dieser Stadt am Niederrhein keine Aussage treffen. Gerade bei hochwertigen Immobilien, wie sie von dem bereits oben genannten Ingrid Wirichs Immobilienbüro angeboten werden, muss man sich auf den ganzheitlichen und kompetenten Service verlassen können. Ein guter Makler erkennt die Wünsche und Ansprüche der Kunden und versucht diesen Wertvorstellungen gerecht zu werden. Er muss beratend tätig sein und dauerhafte Wertsteigerungen und auch einen möglichen Wertverfall erkennen. Ein trauriges Beispiel erfährt zurzeit die ehemalige Hauptstadt der Bundesrepublik, Bonn. In ehemaligen guten Wohngegenden kann man nur noch unter Schutz seines Autos in die nahe Kaufhalle fahren. Diese extreme Entwicklung gibt es nun nicht überall.

Man sollte sich daher nicht nur auf die attraktive Immobilie konzentrieren, sondern auch ausreichende Informationen zur näheren Umgebung einholen. Sehe Sie sich einfach die Gegend genauer an, wo man sich die Immobilie ausgewählt hat. Das macht sich sehr gut bei einem Spaziergang oder mit dem Fahrrad. So kann man schnell einfach auch einmal den Nachbarn fragen. Mit dem Auto übersieht man oft wichtige Details. Und dann ist natürlich das Insiderwissen des Maklers auch zur Infrastruktur und wirtschaftlichen Entwicklung gefragt. Auf dieser Grundlage lässt sich zum Beispiel auch eine Immobilie in Krefeld kaufen, auch wenn man diese Stadt vorher nicht kannte. Wichtig ist, dass man nichts überstürzt. Sinnvoll ist auch die Anfertigung einer Positiv- und Negativliste. Hier schreibt man alle Informationen auf. In vielen Fällen ergeben sich dann ganz andere Ansichten zu der ausgewählten Immobilie. Hatte man zum Beispiel eine Immobilie wegen des höheren Kaufpreises an die zweite oder dritte Stelle gesetzt, so kann sich diese langfristig als die kostengünstige und bessere Variante herausstellen. Die Arbeitswege sind kürzer, die Schule ist gleich um die Ecke, eine ruhigere Lage usw.

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Was ist beim Immobilienkauf und Hausverkauf zu beachten?

Erstellt von Peter Rauch am 11. September 2013

Immobilien für den Vermögensaufbau

Immobilien sind die tragenden Säulen des Vermögensaufbaus. Sie sind neben Metallen oder anderen Werkstoffen, z. B. Edelhölzer, über lange Sicht relative stabile Wertanlagen mit Wertsteigerungen. Vergleicht man zum Beispiel nur die Wertsteigerung in Leipzig für den Quadratmeterpreis einer 100 m2 großen Wohnung, so erfolgte ein Wertzuwachs von 1590,69 Euro (2011) auf 2153,73 Euro 2012. Eine Wertsteigerung von über 35 % pro Jahr. Bundesweit erfolgte dagegen nur ein Zuwachs von 4,3 %. Bei kleinen Wohnungen (30 m2) in Leipzig dagegen gab es im gleichen Zeitraum ein Wertverlust von ca. 7 %.

Eigentumswohnungen in Leipzig

In Deutschland, erfolgte für die gleiche Wohnungsgröße ein Wertzuwachs von fasst 20 %. Aus diesen wenigen Zahlen lässt sich erkennen, wie kompliziert der Immobilienmarkt ist. Das heißt, er ist nicht kompliziert, sondern man muss die aktuellen Marktfaktoren am jeweiligen Standort kennen. Leipzig hat durch den großen Bevölkerungsrückgang nach 1990 immer noch einen hohen Wohnungsleerstand im niedrigen und mittleren Preissegment. Erfreulich ist der seit längerer Zeit anhaltende Zuzug und so gehört diese Stadt wieder zu einer wachsenden Metropole. Eine Preisverzerrung erfolgte aber auch durch die vielen Immobilien, die über die Auktion angeboten wurden und noch werden. Dies hat natürlich auch einen nicht unerheblichen Einfluss auf den Wertzuwachs oder auf einem Verlust bei dem Verkauf von Immobilien.

Warum sind Immobilien so interessant?

Geldeinlagen bei einer Bank sind in den Ländern recht unterschiedlich abgesichert. In Deutschland bekommt man von seinem Vermögen 100.000 Euro zurück. Was darüber ist, kann bei einer Bankpleite verschwinden. So wurde aus Irland eine Forderung laut, wonach auch Guthaben von weniger als 100.000 Euro zur Bankenrettung herangezogen werden sollen. Und auf die Probleme in Zypern möchte ich gar nicht erst eingehen, hier betraf es auch die kleinen Vermögen.
Ein großer Teil der Vermögen der Sparer in Zypern sind eingefroren. Bei den nicht mehr vorstellbaren Summen der Staatsverschuldung, vor allem bei den USA, oder dem Euro-Rettungsschirm ist die künftige Entwicklung des Geldvermögens sehr schwer kalkulierbar. Wohingegen sich bei einer Immobilie trotz sich verändernder Marktlage und wirtschaftlicher Entwicklung kein Totalverlust ergibt. Sie wird immer einen bestimmten Wert behalten.
Gegenwärtig verlieren Immobilien in den ländlichen Gegenden an Wert, wenn sie sich nicht gerade in einer attraktiven Wohngegend befinden, zum Beispiel Erholung- oder Kurgebiete. In vielen Fällen liegend dann die Verkaufspreise unterhalb der getätigten Investitionen. Verluste können je nach örtlicher Lage durchaus 50.000 Euro oder sogar noch höher vorliegen. Für den Verkäufer schmerzliche Verluste.

In München und Berlin sind zum Beispiel in den letzten 5 Jahren ca. 100.000 Menschen zugezogen. In den anderen deutschen Metropolen etwas weniger. In diesen Zentren liegt eine hohe Nachfrage nach Wohnungen und Häusern vor. Es steigen nicht nur die Mietpreise, sondern auch die Grundstückspreise. Es ist daher sehr schwierig, den richtigen Verkaufpreis zu finden. Es bedarf daher viel Erfahrung, die Marktsituationen und den örtlichen Standort richtig einzuschätzen. Steht kein zeitlicher Druck hinter dem Verkauf, dann kann ein etwas höherer Verkaufspreis angesetzt werden. Mit diesem Preissegment werden weniger Kaufinteressen angesprochen. Ist dagegen der Preis niedriger, so erhöhen sich Verkaufschancen innerhalb einer bestimmten Zeit. Man muss sich also im Klaren sein, was man genau möchte. Fakt ist, einen Höchstpreis für sein Haus und Grundstück kann man nur mit professioneller Hilfe eines Sachverständigen für Immobilien oder ein Maklerbüro erzielen. In vielen Fällen erfährt man aber auch gleichzeitig, wo und wie man sein Vermögen an einer anderen Stelle günstig anlegen kann.

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Magnetismus im Haushalt

Erstellt von Peter Rauch am 8. September 2013

Magneten im Haushalt oder im Büro sind nicht mehr wegzudenken. Durch das Zunutzemachen des Magnetismus werden viele Geräte im Haushalt betrieben, wie zum Beispiele die Elektromotoren der Küchenmaschinen und Waschmaschinen oder die Lautsprecher der Fernseh- und Rundfunkgeräte. Hierbei ist jedoch zu unterscheiden, ob es sich um Dauermagneten oder Magnetfelder durch elektrischen Strom handelt.

Ferromagnetische Stoffe, wie zum Beispiel Eisen, Nickel und Kobalt, können einen Zustand annehmen, aber auch verlieren, in dem sie auf bestimmte andere Körper Kräfte ausüben. Dies wird an der Kompassnadel (Magnetnadel) deutlich. Diese zeigt ungefähr in die geografische Nordrichtung. Damit kann man sich recht gut im unbekannten Gelände orientieren, wenn kein Navigationsgerät vorhanden ist. Aber auch die Erdkugel ist ein riesiger Dauermagnet.
Gewöhnlich sind die kleinen Dauermagneten wenige Millimeter groß und mit einer farbigen Plastikkappe versehen. Wir benutzen diese an einer kleinen Metalltafel an der Wand und heften mit den Magneten wichtige Informationszettel an. In der Küche haben wir kleine lustige Figuren, die am Kühlschrank oder an der Umlufthaube mit ihren Magnetfüßen kleben.
Figuren kleben mit Magnetfüsse am Kühlschrank
Ärgerlich sind dagegen die Schranktüren der Küche. Diese werden durch Magneten gehalten. Klappt man die eine Tür zu, öffnet sich sofort die Nebentür. Die Kräfte, die diese einfachen Türmagneten haben, sind nicht besonders groß. Sicherlich werde ich dies durch Neodym- oder NdFeB-Magneten austauschen müssen. Magnete mit Neodym sind äußert leistungsfähige Magnete, welche aus einer gesinterten Neodym-Eisen-Bor-Verbindung bestehen und vorwiegend mit einer Schutzschicht aus Nickel überzogen sind. Bereits ein kleiner Magnet mit der Größe D 10×4 mm, z. B. N48 hat eine Hubkraft von etwa 4 kg. Wobei in diesem Fall N48 eine Qualitätsstufe mit einer bestimmten Stärke der Hubkraft ist. N35 Magneten sind etwas 70 % schwächer, was sich aus dem Verhältnis der Zahlen 35:48 ergibt. Diese Magneten müssen immer mit einem Edelmetall, wie zum Beispiel Zink, Nickel oder Chrom, überzogen werden. Diese Schutzschicht dient als Korrosionsschutz.
Für diese starken Magneten gibt es viele Anwendungsgebiete, gerade dort, wo man eine Verbindung ohne Kleber oder eines anderen Verbindungsmittels mit einer Oberfläche benötigt.

Pinnwand mit Magnete

Wir hatten gerade vor wenigen Tagen den Elektrosmog eines Handys gemessen und mit einer Abschirmtechnik (kleines spezielles Metallblättchen) verglichen. (Für Interessierte: Ohne diesen Chip zeigte das Messergebnis größer 10.000 nT (Tesla) an und mit Abschirmung zwischen 2.500 bis 5.000 nT. Es ist eine wesentliche Reduzierung, liegt aber immer noch im gesundheitlich bedenklichen Bereich.) Diese Messgeräte habe ich an einem einfachen Magnet an unserer Pinnwand gehalten und konnte kein Magnetfeld messen. Leider habe ich kein Neodymmagnet und kann daher keine Messung durchführen. Bei dem großen Magnetfeld von etwa 1,19 Tesla sollte man dann doch etwas vorsichtig sein. Diese sollten sich nicht gerade dauerhaft in der Nähe des Kopfes befinden, zum Beispiel im Bereich des Kopfendes des Bettes. Dass hier auch kein Radiowecker wegen Elektrosmog stehen darf, dürfte sich schon rumgesprochen haben.

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Mehrfamilienhäuser als Anlageform

Erstellt von Peter Rauch am 5. September 2013

Von vielen Seiten wird einem heutzutage geraten, mit einem Hauskauf die eigene Altersvorsorge abzusichern – schließlich klingt es logisch, während der Beschäftigungszeit etwas kürzer zu treten, um dann im Alter mietfrei im abgezahlten Haus zu wohnen.
Viele Menschen jedoch überschätzen diesen Punkt massiv, messen dem eigenen Haus zu viel Bedeutung zu, verkalkulieren sich und stehen am Ende dennoch ohne Eigenheim.

Mehrfamilienhaus

Wir zeigen Ihnen anhand ausgesuchter Punkte, worauf es gerade beim Kauf von Mehrfamilienhäusern ankommt, wenn diese als zusätzliche Einkommensquelle im Alter dienen sollen.

Die wichtige Nettorendite

Nach Aussagen von Maklern, die schließlich direkt an der Quelle sitzen und am meisten Kontakt mit Käufern haben, unterschätzen viele Käufer die Rendite ihres Mehrfamilienhauses.
Maßgeblich für alle weiteren Kalkulationen ist, wie hoch die entsprechende Nettorendite ausfällt.
Dazu nimmt man die jährlichen Nettomieteinnahmen, multipliziert diese mit 100 und dividiert anschließend durch den entsprechenden Kaufpreis.
Das sich hier ergebende Resultate ist jedoch nicht Ihr tatsächlicher Ertrag, vielmehr müssen noch die Kaufnebenkosten in Abzug gebracht werden (in der Regel um zehn Prozent) sowie notwendige Instandhaltungskosten.
Bei neueren Bauten sollte man sechs Euro pro Quadratmeter ansetzen, bei Altbauten in der Regel das Doppelte oder noch mehr.
Das Problem bei dieser Thematik ist, dass nicht alle Kosten wirklich auf die Mieter umgelegt werden können – man kann in etwa davon ausgehen, dass maximal 2/3 der entsprechenden, laufenden Kosten, auf die Mieter umzulegen sind.

Begutachten Sie deshalb insbesondere die Mieterstruktur, gerade in strukturschwachen Regionen.
Langjährige Mieter könnten wegen höherer Energiekosten umziehen, da Investitionen in derlei Anlagen für Sie als Eigentümer eher zweitrangig sind, schließlich tragen die Mieter diese Verbrauchskosten.
Empfehlenswert ist es, den Wohnraum entsprechend so einzuteilen, dass vor allem Menschen mit Transferleistungen einziehen können.
Hier ist seitens der Agentur für Arbeit die regelmäßige Mietzahlung gewährleistet, alternativ kann auf kleinerem Wohnraum häufig ein höherer Quadratmeterpreis durchgesetzt werden.
Diesen Effekt sieht man auch in Universitätsstädten wie Münster, Tübingen oder Marburg – selbst veraltete Häuser sind voll vermietet, da Bauland rar ist und die Situation am Wohnungsmarkt ohne angespannt ist.

Gerade in Ballungszentren, wie München, Frankfurt, Köln oder Hamburg steigen die Mieten, da eine hohe Nachfrage besteht. Dagegen sind in den Bundesländern, wo eine Bevölkerungsschwund zu verzeichnen ist, der Markt nicht angespannt. Investitionen sind hier nicht so interessant, da nicht alle Wohnungen vermietet werden können. Allerdings gibt es auch hier interessante Investitionsobjekte. Diese sind vorwiegend in guter Lage und im Zentrum zu finden. Zunehmen sind die Mieter auch bereit mehr für gute Wohnungen in zentraler Lage zu bezahlen. Es wird auch auf die Ökonomie gesehen, kürzere Arbeitswege wegen der gestiegenen Mobilitätskosten und der Verzicht auf den Zweitwagen. Im Niedrigpreisbereich der Wohnimmobilien sind dagegen, aufgrund des Überangebotes eher Verluste zu verzeichnen.

Weitere interessante Beiträge zu Immobilien kaufen oder mieten finden Sie unter Checklisten zum Hauskauf, Tipps und Informationen zur Hausfinanzierung.

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