Das Haus renovieren

Archiv für September, 2014

Wozu eine fachliche Bauberatung oder ein Baugutachten?

Erstellt von Peter Rauch am 25. September 2014

Nicht nur wenn ein neues Haus errichtet wird, sondern auch bei einer geplanten Sanierung eines älteren Hauses ist eine unabhängige fachlich qualifizierte Beratung sinnvoll. Viele Bauherrn vertreten immer noch die Auffassung, dass sie alles selber machen können, oder verlassen sich auf die fachlich korrekte Ausführung der Handwerksfirmen. Die Mehrheit der Handwerksfirmen wird auch korrekt arbeiten.
Um die Situation mit einem einfachen Beispiel zu erklären. Der Maurer möchte alles aus Mauersteinen, Putz und Beton herstellen. Der Zimmermann schwärmt von den ökologischen Holzkonstruktionen und der Trockenbauer möchte alles aus genormten Fertigteilen herstellen. Jede Ausführung ist für sich in Ordnung. Aber hier steht die Frage, ist die jeweilige Anwendung an dem Haus auch sinnvoll und wirtschaftlich? Trockenbauteile auf einer feuchten Wand oder gar im feuchten Keller gehören hier grundsätzlich nicht hin. Diese Konstruktion ist sehr feuchteempfindlich und neigt schnell zur Schimmelpilzbildung. Ebenso ist der Einsatz von Holz nur dort sinnvoll, wo das Holz immer abtrocknen kann. Ebenso sollte das Holz möglichst von 3 Seiten kontrollierbar sein, damit mögliche Holzschäden frühzeitig erkannt werden. Eine der großen Probleme beim Dachausbau, da die Sparren mit einer Innendämmung verschlossen werden.

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Dampfbremse hinter einer Abseitwand im Dachgeschoss

Der Bauherr möchte für sein gutes Geld auch eine gute Bauleistung. Die Errichtung eines Bauwerkes aber auch die Altbausanierung fordert eine gute Planung. Heute sind so viele Bauvorschriften zu erfüllen, die kaum noch überblickbar sind. Ebenso ist das Werkstoffverhalten gerade bei neuen Baustoffen bezogen auf ihr Langzeitverhalten nicht ausreichend bekannt. Ein Wohngebäude hat eine normative Nutzungsdauer von 80 bis 100 Jahre. Nach entsprechender regelmäßiger Instandhaltung kann das Haus praktisch viele weitere Jahre stehen. Ein vorzeitiges Versagen wichtiger Bauteile verursacht nicht nur Ärger, sondern führt auch zu einem Wertverlust.

Falsche Sanerung von Deckenbalken
Sanierte Deckenbalken

Externe Bauberatungen, Bestandsaufnahmen, Bauabnahmen und Baugutachten verringern das Risiko eines späteren Baumangels.

Die Sanierung der Sanierung ist schon längst kein Einzelfall mehr. Meistens ist die Sanierung mit sehr hohen Kosten verbunden. Dagegen macht das eingesparte Honorar des Bausachverständigen nur einen Bruchteil aus. Die technischen Berater der Baustoffhersteller sind in der Regel fachlich nicht schlecht. Aber sie vertreten ihren Baustoffhersteller und werden nur in seltensten Fällen andere Baustoffe empfehlen. Zu unterscheiden sind die Baumärkte und die Baustoffmärkte. Im Baumarkt wurden die Kollegen im Schnellkurs geschult. Im größeren Baustoffmarkt wird dagegen schon qualifiziertes Personal beschäftigt. Aber auch hier kennen sie die jeweilige Situation vor Ort nicht und können auf keinem Fall eine fachlich korrekte Bauberatung ersetzen. Bauträger und große Baukonzerne machen ihre Bauabnahme mit sich selbst. Sie kontrollieren sich selbst. Was soll auch das wirtschaftlich abhängige Planungs- und Architekturbüro auch machen. Wird ein neuer Fernseher angeschaltet, dann funktioniert er oder nicht. Es gibt auch eine Garantiezeit. Wird eine neue Wohnung oder ein Haus bezogen, dann ist in der Regel erst einmal optisch alles in Ordnung. Die Folgen einer mangelhafte Dampfbremse und einer fehlerhaften dauerelastischen Fuge in der Fundamentplatte im Keller wird erst viel später, meist nach dem Ablauf der Gewährleistungsfrist, festgestellt.
Wurden vor vielen Jahren noch viele Anfragen an mich wegen Bauschäden gerade aus NRW oder Hamburg gestellt, so konnte ich leider auf keinen Kollegen verweisen. Rainer Golunski ist als Baugutachter in Hamburg tätig. Der Kollege hat bei großen Baukonzernen gearbeitet und kennt daher auch alle Tricks und viele Problembereiche. Eine fachlich gute Beratung und Problemlösung erfordert eine langjährige Berufserfahrung und technisches Verständnis. Etwas, was an der Hochschule nicht vermittelt werden kann. Hier werden vorwiegend die theoretischen Grundlagen gelehrt.

Beim Neubau gelten die aktuellen Bauvorschriften und mit den Produktbeschreibungen der verwendeten Baustoffe lässt sich schnell eine Übersicht des Bauzustandes feststellen. Bei einer Altbausanierung müssen auch die historischen Bauausführungen beachtet werden. Die Verwendung und die Herstellung der Baustoffe und Baukonstruktionen erfolgte oft nach Erfahrungen. Erst im Zeitalter der Industrialisierung entwickelten sich Vorschriften, welche dann auch in Baupolizeiliche Verordnungen einflossen. Bei einer falschen Herangehensweise bei der Altbausanierung können so bewährte Konstruktionen und Baustoffe versagen. Die Unterschätzung betrifft zum Beispiel den Feuchtetransport im porösen Baustoff. Holzkonstruktionen, wie die Holzbalkendecken müssen immer ausreichend luftumspült sein, damit sich kein Feuchtestau bildet. Eine Feuchteerhöhung führt an den Balkenköpfen zu einer Verbesserung der Fraßaktivitäten Holz zerstörender Insekten und im ungünstigen Fall zu einem Pilzbefall. Durch den zusätzlichen Fußbodenaufbau auf die Dielung durch Spanverlegeplatten, Fußbodenbelag oder Laminat sowie das Verschließen der Fugen am Randbereich (hier waren die Fußbodenleisten) wird der konstruktive Luftaustausch verhindert. Waren bisher auf der Fassade mineralische Putze, so werden kunststoffmodifizierte Beschichtungen oder gar eine Dämmung aus Styropor aufgebracht und so eine Sperrschicht geschaffen.

Eine Bauwerksuntersuchung kann sehr unterschiedlichen Zwecken dienen. Daher nur eine kleine Auswahl:

  • Die Erfassung des allgemeinen Bauzustandes beim Erwerb einer Immobilie. Es können auch eventuelle Sanierungskosten eingeschätzt werden. Damit lässt sich eine bessere finanzielle Planung bereits vor dem Kauf absichern.
  • Eine Reduzierung der Instandhaltungskosten durch eine rechtzeitige Beseitigung von mangelhaften Zuständen.
  • Ermittlung konkreter Angaben über den baulichen Bestand, wie Baustoffe, Alterung, Konstruktionen und Bauschäden.
  • Das Erkennen von verdeckten Mängeln, wie Balkenauflage Wand- und Deckenaufbauten oder haustechnische Installationen hilft bei der Vermeidung von größeren Folgeschäden.
  • Eine Zuordnung von Schäden nach Ursache und eventueller zeitlicher Entstehung kann zum Beispiel für die Regulierung durch die Versicherung von Interesse sein.
  • Die Festlegung notwendiger Maßnahmen für Neu- oder Umnutzungen kann zur wirtschaftlichen Beurteilung herangezogen werden.
  • Die Klärung des Sanierungsaufwands dient zur besseren Abschätzung der Sanierungskosten. Damit lassen sich Sanierungsmaßnahmen besser planen.
  • Welche zusätzlichen Forderungen müssen wegen des Denkmalschutzes eingehalten werden.

Für den Bauherrn sind die notwendigen Anforderungen an die Sanierungsmaßnahmen aus wirtschaftlicher Sicht wichtig. Daraus werden die entsprechenden Sanierungskonzepte entwickelt und die jeweiligen Handwerker mit der entsprechenden Qualifizierung vorgeschlagen. Über eine Ausschreibung erfolgt dann die Auswahl der entsprechenden Handwerksfirmen. Entscheidend ist nicht das niedrigste Preisangebot, sondern die Referenzen. Der externe Bauberater bzw. Baugutachter nimmt die einzelnen Leistungen ab.

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Worauf ist zu achten, wenn Sie eine Immobilie bauen?

Erstellt von Peter Rauch am 20. September 2014

In verschiedenen Artikeln, bin ich auf das Thema bauen einer Immobilie und das Mieten einer Wohnung eingegangen. Nicht genug kann ich betonen, bevor Sie ein Haus bauen oder kaufen, müssen Sie eine Wirtschaftlichkeitsrechnung durchführen. Aber meistens gewinnt der Traum vom eigenen Heim. Koste es, was es wolle? München, Hamburg oder Berlin, wo die Grundstückspreise und die Preise der Immobilien zum Teil durch Spekulation sich nach oben bewegt haben, sind zwar Wirtschaftszentren aber nicht das gesamte Bundesgebiet. Diese teuren Gebiete sollten eher den Immobilienspekulanten und den Investoren vorbehalten bleiben. Die Mehrheit der Bundesbürger wohnen in anderen Wohnlagen, wo normale Bedingungen auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt vorliegen. Das Risiko, dass eine Immobilienblase platzt, ist dort wesentlich geringer. Allerdings kann auch hier ein Wertverfall durch die standortbedingte Veränderung der Wirtschaftslage oder die ungünstige Veränderung der deutschen Bevölkerungsstruktur erfolgen. Letzteres kommt jedoch nicht überraschend und man kann entsprechend darauf reagieren. Es gibt gegenwärtig durch den „Grünen Zeitgeist“ ganz anderes Probleme. Mit viel Fleiß und Liebe hat man sich und für seine Familie eine wunderbare Idylle an einem Waldrand geschaffen und konnte in vollen Zügen die Natur genießen. Bis zu dem Tag, wo in unmittelbarer Nähe eine Windmühle oder gar mehrere dieser Türme errichtet werden. Ich möchte hier nicht weiter auf die gesundheitliche Belastung und die Verschandlung der natürlichen Umgebung eingehen. Der Wert des Grundstücks fällt rapide nach unten und kann sogar zur Unverkäuflichkeit des Grundstücks führen.

Neues Wohnhaus

Häuser auf kleinem Grundstück

Heute hatte ich in eine ältere Bau- und Wohnfibel des Press- und Informationsamtes der Bundesregierung geschaut. Man lernt immer wieder etwas dazu. Bisher hatte ich nicht begriffen, warum hier in Leipzig und in meiner unmittelbarer Nähe die fürchterlichen Stadthäuser errichtet wurden. Meine Nachbarn erzählten mir auch, dass Sie gern ein Haus mit Satteldach gebaut hätten, aber die Stadt hat die Bauausführung eines Stadthauses vorgeschrieben. Davon abgesehen, dass man die Denkansätze der Mitarbeiter in der Stadtverwaltung nicht immer nachvollziehen kann. Hier befindet sich das historische Siedlungsgebiet. Die Nachbargebäude müssen die Denkmalschutzauflagen erfüllen. „Der Erhalt von Kulturgut und Bewahrung des historischen Stadtraumes liegen im öffentlichen Interesse.“ So ein Schreiben des Amtes für Bauordnung und Denkmalpflege Febr. 2013.

Die meisten Familien haben die Vorstellung, das Haus sollte um 100 bis 130 qm groß sein und das Haus muss man umgehen können. Das erfordert ein größeres Grund von 500 qm, so in der o .g. Wohnfibel. Durch die verdichtete Bauweise lässt sich das Stadthaus gegenüber einem frei stehenden Einfamilienhaus auf ein Grundstück von 150 bis 300 qm errichten. Meistens dominiert die kleine Grundstücksgröße. 3 m Gras bis zum Hauseingang, nach hinten nichts, nur die Ansicht eines Mehrfamilienhauses. Kein Platz für das Auto. Kostenpunkt über 200.000 Euro. Bei unserem Nachbargrundstück soll auf ca. 230 qm die Doppelhaushälfte in Massivbauweise 265.000 Euro kosten. Nun der Mensch hat zum Teil sehr unterschiedliche Vorstellungen und Geschmäcker. Währe auch schlimm, wenn alle Bundesbürger das Gleiche möchten. Es gibt so schöne treppenförmige Häuser mit großen Terrassen und Tiefgarage. Ich denke, wenn man so an der falschen Stelle sparen muss, dann wohnt man dort auf jedem Fall besser. Man muss nicht für die 30 qm Rasenfläche noch einen teuren Rasenmäher kaufen. Sie werden jetzt denken, der Herr Rauch ist sehr überheblich. Ich möchte Ihnen nur einmal die ungünstige Überlegung bei der Planung nennen. Das Haus kostet 265.000 Euro mit einem Grundstück von ca. 230 qm. Der Bodenpreis liegt bei 110 Euro/qm. 200 qm mehr, und das Grundstück mit dem neuen Haus kostet dann 287.000 Euro. Das sind 8 % mehr Kosten und man hat ein vernünftiges Grundstück.

Baukosten für das Eigenheim sparen

Ich selbst halte das Haus, welches von einem Bauträger errichtet werden soll, viel zu teuer. (Nur wenige Kilometer in einem anderen Gebiet von Leipzig kostet ein Haus etwa die Hälfte.) Um Baukosten zu sparen, müssen alle Überlegungen in die Planung einfließen. Vergleichen Sie einfach einmal die Fertighaus Preise. Die heutigen Fertighäuser sind in ihrer Funktionalität den Massivhäusern gleich. Ich denke, sie haben sogar einige Vorteile. Ihre tragenden Konstruktionen [www.ib-rauch.de/kostruktionen/konstr01.html] ermöglichen auch zu einem späteren Zeitpunkt eine bessere räumliche Veränderung im Hausinneren, als es bei einem Massivhaus möglich ist. Heute baut man nicht mehr für Generationen, sondern für seine eigene Lebenszeit. Daher, muss man nicht über eine Haltbarkeit für mehre Jahrhunderte nachdenken. Bei einem Fertighaus gibt es einen festen Preis. Lediglich beim Keller, der Bodenplatte oder den Erschließungskosten können sich Veränderungen im kalkulierten Preis ergeben. Der Vorteil besteht in der hohen Preissicherheit. Die Bauzeit ist sehr kurz und die zeitliche Doppelbelastung für die Baufinanzierung (Darlehen) und Wohnungsmiete wird auf ein Minimum reduziert. Die Fertighäuser können meistens als Musterhäuser besichtigt werden. Sie haben damit den Vorteil, sich bereits vor Baubeginn genau für den Haustyp zu entscheiden, den Sie auch möchten. Für handwerklich geschickte Hausherren sind Teilausbauten möglich. Das sind meistens Arbeiten (Montage von Fertigteilen), die man auch selbst machen kann. Beton-, Mauerer- oder Putzarbeiten, welche beim Massivhaus anfallen, können dagegen nicht alle. Hier lassen sich Kosten sparen und für die Einsparung kann ein vernünftiges Grundstück gekauft werden. Wo der Nachbar beim Frühstück auf der Terrasse nicht die Zeitung mitlesen kann und die Kinder auch einmal auf den Rasen herumtollen können.

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