Das Haus renovieren

Archiv für Oktober, 2014

Wie eine Hausverwaltung für Sicherheit und Ordnung sorgt

Erstellt von Peter Rauch am 18. Oktober 2014

Nicht selten ziehen gerade kleinere Wohnungseigentümergemeinschaften die Selbstverwaltung in Betracht. Sei es, weil sie ihre Angelegenheiten in die eigenen Hände nehmen wollen, die Kosten scheuen oder keinen geeigneten professionellen Verwalter finden. Viele sind allerdings den praktischen und rechtlichen Herausforderungen nicht gewachsen, die die Verwaltung einer Immobilie mit sich bringt – gerade was die Sicherheit und Ordnung des Wohnhauses anbelangt.

Aufgaben eines Hausverwalters sind sehr umfangreich

Das WEG-Gesetz lässt in § 21 Abs. 1 zwar die gemeinschaftliche Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümer zu, in vielen Fällen lassen sich jedoch die damit verbundenen Aufgaben nicht ohne entsprechendes Fachwissen und hohen Zeitaufwand beantworten. Dies erschwert die Verwaltung und erhöht das Haftungs- und Schadensrisiko. Darüber hinaus kennen sich Selbstverwalter oft nur unzureichend mit den Haftungsrisiken und Pflichten eines Verwalters aus. Und Letztere fallen dabei besonders umfangreich aus, müssen allerdings, weil vom Gesetzgeber vorgeschrieben, beachtet werden. Erschwerend kommt hinzu, dass die Vorschriften regelmäßigen Änderungen unterworfen sind. Unter den gesetzlich vorgeschriebenen Verwaltungsaufgaben fallen nicht nur die ordentliche Fakturierung und die Aufstellung eines Wirtschaftsplans, sondern auch die angemessene Versicherung eines Gebäudes, die Instandhaltung der Immobilie sowie das Aufstellen der Hausordnung.

Die Eigentumswohnungen in diesem Mehrfamilien werden durch eine Hausverwaltung betreut.

Welche sicherheitsrechtlichen Aspekte eine Hausverwaltung zu berücksichtigen hat

Die Eigentümer einer Immobilie haben dafür Sorge zu tragen, dass von dem Gebäude keine Gefahren ausgehen. In diesem Zusammenhang muss etwa das Dach in regelmäßigen Abständen durch eine Fachfirma überprüft werden, wobei etwaige Schäden an den Dachziegeln zu beheben sind. Kommen die Hauseigentümer dieser Sicherheitsvorschrift nicht nach und sollte durch das Herabfallen eines Dachziegels ein Passant verletzt werden, können die Bewohner für die erlittenen Verletzungen haftbar gemacht werden.

Eine professionelle Hausverwaltung lässt die einzelnen Gewerke innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Fristen überprüfen. Eine weitere Gefahrenquelle kann an frostigen und schneereichen Tagen außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück oder dem anliegenden Gehweg entstehen. Denn aufgrund von Glatteis können Besucher und Fußgänger aus dem Gleichgewicht geraten und sich bei einem Sturz ernsthafte Verletzungen zuziehen. Auch in so einem Fall sind die Wohnungseigentümer in der Haftung. Diese Räum- und Streupflicht kann allerdings auf die Hausverwaltung übertragen werden. Von Vorteil ist dies gerade dann, wenn die Bewohner tagsüber ihrer beruflichen Tätigkeit nachgehen und die Räumung und Streuung nicht sicherstellen können. Die Sicherheit vor finanziellen Belastungen aufgrund derartiger Schadensfälle stellt der Hausverwalter durch den Abschluss entsprechender Haftpflichtversicherungen sicher.

Darüber hinaus dient die Vereinbarung einer Wohngebäudeversicherung dem wirtschaftlichen Schutz vor Gefahren wie Brand, Sturm, Hagel, Rohrbruch und Naturgewalten. Hierbei weiß der Hausverwalter ganz genau, welche Konditionen eine solche Versicherung vorweisen sollte. Im Rahmen der Vorsorgemaßnahmen setzt die Hausverwaltung zudem die Vorschriften zum Brandschutz zuverlässig um und lässt Gefahrenquellen am Gemeinschaftseigentum sorgfältig beheben. Der Sicherheit dient zudem das Verschließen der Haus- und Kellertüren in den Abendstunden.

Wie eine Hausverwaltung die Ordnung im Haus sicherstellt

Neben der Sicherheit wacht die Hausverwaltung auch über die Hausordnung, die ein friedliches Miteinander gewährleisten soll. Im Sinne der gegenseitigen Rücksichtnahme werden etwa die Ruhezeiten und die ggf. die Lautstärke von Fernseh- und Hörfunkgeräten geregelt. Um die Ruhe nicht zu stören, kann Kindern ferner das Spielen in den Fluren sowie im Treppenhaus untersagt werden. Darüber hinaus kann festgehalten werden, dass dem jeweiligen Wohnungsinhaber die Sauberkeit von Fluren und Treppen sowie die Reinigung seines Boden- oder Kellerabteils obliegt. Ein Plan für die Kehrwoche soll gewährleisten, dass sich jeder Bewohner an der Reinigung des Gemeinschaftseigentums beteiligt. Derartige Aufgaben können jedoch nach Absprache auch von der Hausverwaltung übernommen werden. Halter von Hunden kann ferner über die Hausordnung explizit vorgeschrieben werden, dass die Wohnanlagen durch das Tier nicht verschmutzt werden dürfen. Um den Durchgang im Treppenhaus zu versperren, kann die Hausverwaltung im Rahmen der Hausordnung festlegen, dass Fahrräder, überflüssige Möbel und Kinderspielzeug im jeweiligen Privatkeller unterzubringen sind. Nicht wenige WEGs sehen sich leider mit steigenden Müllbergen konfrontiert. Eine kompetente Hausverwaltung kann über die Müllentsorgung wachen und etwa der Verunreinigung des Müllbehälters oder Zerkleinerung großvolumiger Gegenstände und Verpackungsmaterialien überwachen.

Fazit

Genannt ist lediglich ein kleiner Teil der Pflichten, die einer Hausverwaltung obliegen. Die gesetzeskonforme Umsetzung setzt eine hohe Expertise sowie viel Zeit voraus. Jeglicher Verstoß sowie die Nichteinhaltung von Vorschriften gehen zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Gerade auch aus diesem Grund macht es in vielen Fällen Sinn, von einer Selbstverwaltung zu Gunsten einer professionellen Hausverwaltung abzusehen. Hierbei können Sie unter einer großen Zahl an Hausverwaltungen wählen. Für die Suche nach einer geeigneten Firma in Ihrer Nähe bietet sich natürlich das Internet an. Hier kann man auch auf eines der Zahlreichen Hausverwalter-Portale zugreifen. Zu empfehlen wäre hier zum Beispiel hausverwalterscout.de mit einer besonders großen Auswahl.

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Wärmespeicher zur Absicherung einer warmen Wohnung

Erstellt von Peter Rauch am 15. Oktober 2014

Die politische und die ökonomische Orientierung des grünen Zeitgeistes in Deutschland hat eine Vielzahl an Vorschriften und Gesetze zur Umsetzung der Energiewende hervorgebracht. Mit der Energiewende soll die konventionelle sichere Energieversorgung durch die Nutzung natürliche Energiequellen ersetzt werden. Das wesentliche Problem bei den natürlichen Energiequellen ist die diskontinuierliche Bereitstellung. Die Sonne scheint nur am Tag, und wenn es regnet, kann nur ein sehr kleiner Teil an Solarenergie gewonnen werden. Wind weht auch nicht immer, sodass nur in 10 bis 20 % der Zeit durch die Windindustrieanlagen Strom erzeugt wird. Der regenerative Anteil an der Stromerzeugung (Wasserkraft, Windkraft [6,3 %], Biomasse [4,3 %], Fotovoltaik [1 %] und Müllverbrennung) betrug zum Beispiel 2009 in Deutschland 15,5 %. Die Stromerzeugung durch Geothermie lag bei 0,02 %. [1] In der Zwischenzeit ist dieser Anteil weiter angestiegen. Damit wird die kontinuierliche Bereitstellung an elektrischer Energie in Deutschland immer unsicherer. Das nächste Problem ist der Standort der Energieerzeugung. In Norden von Deutschland wird mehr Strom erzeugt als benötigt. Im Süden von Deutschland wird mehr elektrische Energie benötigt. Diese enormen Stromschwankungen kann das bisher zuverlässig funktionierende Leitungsnetz nicht ausreichend kompensieren. Nur deshalb muss mit einem enormen finanziellen Aufwand das Leitungssystem ausgebaut werden.

Selbst ernannte Experten im Bereich der Energieversorgung prägen mit ihrem Halbwissen das Meinungsbild. Elektrische Energie lässt sich großtechnisch nicht speichern. Die paar Talsperren und die Speicherbecken können nur einen kleinen Teil der Stromschwankungen ausgleichen. Eine umfangreiche Erweiterung ist wegen der fehlenden Flächen nicht möglich. Alle anderen Ideen können wegen ihrer fehlenden Wirtschaftlichkeit verworfen werden. Jede Energieumwandlung verursacht Verluste.

Um eine kontinuierliche Absicherung der Strombereitstellung zu gewährleisten, sind Schattenkraftwerke erforderlich. Das sind Gaskraftwerke, welche immer zusätzlich zu den Windindustrieanlagen und den Solarparks im wirtschaftlich niedrigen Bereich betrieben werden müssen. Kommt es zur Verringerung der Stromerzeugung durch Wind oder Solareinstrahlung, so werden diese mit Gas betriebenen Kraftwerke in ihrer Leistung hochgefahren. Dies dauert wenige Minuten. Dagegen benötigen Kohlekraftwerke mehrere Stunden. Diese sind daher für den Ausgleich der Stromschwankungen weniger geeignet. Etwa 30 % des Gases (ebenso viel Erdöl und ein großer Teil der Kohle) kommen aus Russland. Dieser große Anteil kann nicht einfach durch Alternativen abgedeckt werden. Und bei der gegenwärtigen Sanktionspolitik der deutschen Bundesregierung gegenüber Russland ist eine vertragliche Lieferung nicht so sicher.

Neben der verfehlten Energiepolitik durch das überstürzte Abschalten der Kernkraftwerke, wegen der Tsunamigefahr in Deutschland, und des unüberlegten Ausbaus der regenerativen Energieerzeuger, steht die kontinuierliche Bereitstellung an elektrischer Energie in Deutschland auf sehr wackligen Beinen. Gas ist sowohl für die Wärmeerzeugung und für die Sicherung der kontinuierlichen Stromerzeugung wichtig. Nicht nur der private Haushalt wird durch diese Unsicherheit belastet. Das sind nicht nur steigende Energiekosten, sondern auch die zunehmende Gefahr des Stromausfalls.

Als Privatperson haben Sie auf diese fehlgeleitete Wirtschaftspolitik keinen Einfluss. Aber eine kleine Chance gibt es, um die Wärmeversorgung in Ihrem privaten Haushalt weitestgehend zu sichern. Ohne Strom arbeitet Ihre moderne Heizungsanlage nicht. Nicht nur der Computer, sondern auch die Pumpen benötigen elektrische Energie.

Wärmespeicher in einer modernen Heizung

Eine moderne Heizanlage nutzt die Solarenergie über Solarkollektoren auf dem Hausdach. Diese kostenlose Wärme kann für die Bereitstellung von Warmwasser und auch für die Heizung an kalten Sommertagen genutzt werden. Der Vorteil besteht darin, dass die Heizung nicht betrieben werden muss. Die Wärme kann in solche Wärmespeicher in verschiedenen Ausführungen gespeichert werden. Die Größe dieser Wärmespeicher muss optimal mit der Heizanlage und dem Energieverbrauch des Gebäudes abgestimmt werden. Er darf nicht zu groß sein, da sonst die Wassertemperatur im Speicher nicht ausreichend ansteigt. Aber er darf auch nicht zu klein sein, da sonst nur ein Teil der zur Verfügung stehenden Energie gespeichert werden kann. Schaltet sich ständig die Heizung ein und aus, so arbeitet diese nicht wirtschaftlich. Der Vergleich mit einem Auto im Stadtverkehr ist technisch nicht korrekt aber verdeutlicht dies sehr anschaulich. Bei jedem Anfahren wird viel Kraftstoff benötigt. Fährt dann Auto 50 km/h, so wird weniger Kraftstoff benötigt. Bei der Heizung ist das dann der Bereich mit einem hohen Wirkungsgrad. Je weniger Anfahrphasen erforderlich sind, so weniger Brennstoff benötigt der Heizkessel. Ein gut abgestimmter Wärmespeicher sorgt so für einen optimalen Betrieb. Zusätzlich hilft der Wärmespeicher, mögliche Stromabschaltungen zu überbrücken. Das Problem wurde oben bereits genannt. Erfolgt eine Stromabschaltung über mehre Stunden, so steht durch den Wärmespeicher immer noch ausreichend Wärme zur Verfügung. Allerdings fallen bei einer Stromabschaltung nicht nur der Heizkessel, sondern auch die Umwälzpumpen aus. Früher gab es die Schwerkraftheizungen, wo keine Pumpen erforderlich waren. Bei einer Niedertemperaturheizung funktioniert dies nicht, ebenso sind größere Rohrquerschnitte und eine größere Wassermenge erforderlich. Die Schwerkraftheizung funktioniert durch die Temperaturdifferenz zwischen Vorlauf und Rücklauf, wo ein Umtriebsdruck aufgebaut wird. Bei einer modernen Heizanlage erfolgt der Wassertransport nur über eine Pumpe. Hier müsste eine technische Lösung durch die Heizungsfirma nachgerüstet werden, eventuell kann dies durch den Einbau einer kleinen mechanischen Handpumpe gelöst werden.

Siehe auch Mit neuer Heizanlage Energiekosten sparen.

Quelle:
[1] Jürgen Langeheine; Energiepolitik in Deutschland – das Geschäft mit der Angst, 2001 AtheneMedie-Verlag, S. 89

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Eine Luftfilteranlage für die Wohnung

Erstellt von Peter Rauch am 2. Oktober 2014

Mit den verschärften Anforderungen der Energieeinsparverordnungen rücken die Lüftungsanlagen auch im Wohnungsbau immer mehr in den Vordergrund.
In sehr vielen Lebensbereichen gibt es Luftfilteranlagen, wie in der Industrie, im Auto, im Flugzeug, in Krankenhäusern, im Bergwerk, im Autotunnel und in vielen weiteren Anwendungsgebieten. Mit diesen technischen Luftfilteranlagen soll eine bestimmte Qualitätsanforderung an die Raumluft bzw. technische Luft erreicht werden. In vielen Fällen geht es um die Reduzierung des Staubanteils der benötigten Luft. Besonders sauber muss die Luft bei der Montage bzw. bei der Herstellung von Teilen in der Mikroelektronik sein. Dagegen sind die Anforderungen an die Luftfilter im Auto sehr gering. Es müssen nur Staubpartikel aus der Luft gefiltert werden, damit der Verbrennungsmotor nicht einem vorzeitigen Verschleiß unterliegt. Im Krankenhaus dagegen ist die Verbreitung von Infektionskrankheiten zu vermeiden bzw. die Patienten sind vor Infektionen zu schützen. Diese speziellen Luftfilter haben die Aufgabe Mikroorganismen aus der Luft herauszufiltern. Die gleiche Funktion haben die Luftfilter auch in den Bereichen der mikrobiologischen, pharmazeutischen und Lebensmittelindustrie. Bei der Herstellung bestimmter Medikamente oder Produkte muss die Reinheit gewährleistet werden. Viele Produkte werden in Fermentoren durch bestimmte Mikroorganismen erzeugt. Kämen fremde Keime in diesen Produktionsprozess hinzu, so werden die Reinkulturen verschmutzt und das gewünschte Produkt, z. B. ein bestimmter Bestandteil für ein Medikament, ist verschmutzt und erfüllt so nicht mehr die gewünschten Anforderungen. Die Anforderungen in diesem Bereich sind gegenüber einer Wohnungslüftungsanlage um das Vielfache höher. Für jeden Bereich, ob Sterilluftfilter, Staubfilter, Allergiefilter usw. gibt es ganz bestimmte Filteranlagen und auch die passenden Filter. Bei filter-caps.de können Sie die passenden Filter für den jeweiligen Anwendungszweck auswählen. Dabei geht es nicht nur um den passenden Luftfilter, sondern auch um die Standzeit. Diese maximale Nutzungszeit und die entsprechende Wartung müssen konsequent eingehalten werden, sonst wird genau das Gegenteil erreicht. Im Filter sammeln sich die Staubpartikel oder die Mikroorganismen. Geht das spezielle Filtermaterial kaputt, so wird das gesammelte Material im Filter (Staub, Pollen, Mikroorganismen usw.) mit einem Schlag in die Raumluft transportiert. In der Filteranlage, also vor dem Filter, sammeln sich aber auch Feuchtigkeit, Staub und Mikroorganismen. Diese Bestandteile bieten eine sehr gute Grundlage für das Wachstum der Keime, damit wird die Konzentration, welche dann austritt, wesentlich erhöht. Das sind dann viel mehr Keime als ohne eine Luftfilteranlage. Das ist eine Erfahrung, wo ich früher an der Entwicklung von Sterilluftfilter für biotechnologische Anlagen gearbeitet hatte.

Beispiel eine Lüftungsanlage im System einer Heizung für das Haus
Beispiel eine Lüftungsanlage im System einer Heizung für das Haus

Bei Industrieanlagen, in den Sterilbereichen oder in den zentral verwalteten Gebäuden gibt es einen genauen Wartungsplan. Die Filter werden nach einem bestimmten Zyklus ausgetauscht, sodass eine Verschmutzung der technischen Luft oder der Raumluft so gut wie ausgeschlossen ist. Ein technisches Versagen würde hohe wirtschaftliche Kosten verursachen.

Im privaten Haushalt sehe ich eine besondere Gefahr. Es kann davon ausgegangen werden, dass eine korrekte Wartung der Anlage und das rechtzeitige Wechseln der Filter im privaten Haushalt nicht konsequent durchgeführt wird. Wurden zum Beispiel über längere Zeit die Pollen (verantwortlich für eine Allergie) in der Anlage gesammelt, so könnten diese dann zeitversetzt in hoher Konzentration in den Raum gelangen. Statt einer Verbesserung der Raumluftqualität erfolgt eine Verschlechterung. Sind die Abgasnormen der Heizanlage einzuhalten, da die Luftverschmutzung reduziert werden soll, so liegt bei der Raumluft kein öffentliches Interesse vor. Bei Bürogebäuden greifen die Verordnungen der Arbeitssicherheit. Ebenso liegt es auch im Interesse des Arbeitgebers, dass die Mitarbeiter gesund bleiben und fleißig arbeiten können. Für die korrekte technische Wartung sorgt ein wirtschaftliches Interesse.

Wurden die historischen Gebäude so errichtet, dass ein ausreichender Luftaustausch erfolgt, so werden die Gebäude heute systematisch abgedichtet. Vordergründig dient der Luftaustausch zum Abtransport der Feuchte und der Schadstoffe aus dem Raum bzw. Gebäude. Dieser Luftaustausch erfolgte unkontrolliert über Fugen, Ritze und über nicht so dichte Fenster. Führen Fugen im Mauerwerk oder in der Konstruktion zu möglichen Feuchteschäden, so ist die Lüftung über die Fugen in den Fenstern dagegen für das Bauwerk sinnvoll. Mit dem Zwang zur Energieeinsparung werden die Fenster durch dicht schließende Fenster mit einer oder zwei Lippendichtungen ausgetaucht. Dies soll dazu beitragen, dass während der kühlen Jahreszeit keine warme Luft nach außen gelangt. Die Folge ist ein enormer Anstieg an verschimmelten Wohnungen. Ursachen sind der Anstieg der relativen Luftfeuchte und der Konzentration an Mikroorganismen in der Raumluft, da der kontinuierliche Verdünnungseffekt fehlt.
Um diesen sehr verbreiteten Baumangel (hohe Luftfeuchte und höhere Konzentration an Schadstoffe) zu verringern, werden nachträglich Lüftungsanlagen eingebaut. Es gibt verschiedene Systeme. Diese reichen vom einfachen Lüfter, welcher die Raumluft absaugt, bis hin zu einer Anlage mit Wärmerückgewinnung. Eine solche lüftungstechnische Anlage kann bei einem Neubau korrekt in das heizungs- und lüftungstechnische System geplant und integriert werden. Diese Systeme sind in der Regel genau mit den bauphysikalischen Eigenschaften der Gebäudehülle abgestimmt.

Eine nachträgliche Installation einer Lüftungsanlage mit entsprechenden Filtern in ein bestehendes Gebäude ist dagegen schon wesentlich schwieriger. Bei Einfamilienhäusern wird dagegen nur installiert. Zwar lassen sich mit einem PC-Programm verschiedene Situationen simulieren, aber ob die Anlage für das jeweilige Wohngebäude auch optimal funktioniert, ist dahin gestellt. In Eigenverantwortung muss sich der Hauseigentümer um die zeitnahe technische Wartung der lüftungstechnischen Anlage kümmern. Gerade das scheint nach meiner Ansicht das wichtigste Problem zu sein. Die Auffassungen der Bürger zur Sauberkeit und Hygiene haben einen sehr breiten Spielraum. Den nachträglichen Einbau von Lüftungsanlagen im Altbaubereich, vor allem in Einfamilienhäusern, halte ich nur in Einzelfällen für sinnvoll. Zu beachten ist auch, dass zur Vermeidung einer Lärmbelastung durch diese Anlage zusätzliche schallschutztechnische Maßnahmen erforderlich sind. Ebenso ist der nachträgliche Einbau der Anlage nur auf Kosten der Raumstruktur möglich. Schließlich sollte eine Lüftungsanlage nicht sichtbar sein.

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