Das Haus renovieren

Archiv für April, 2017

Der Immobilienmarkt Berlin – Interview mit Sascha Klupp

Erstellt von Peter Rauch am 29. April 2017

Der Immobilienmarkt Berlin – Eine Einschätzung zum Boom vom Berlinspezialisten Sascha Klupp
Sascha Klupp ist Insider. Als Immobilienfachmann weiß er wie der Hase läuft und beantwortet wichtige Fragen zum Markt.

Der Immobilienmarkt in Berlin, eine Erfolgsstory ohne Ende, was meint Sascha Klupp dazu?

Ohne Ende sicher nicht, nur dass das Ende noch lange nicht in Sicht ist. Allein im Wohnungsmarkt gibt es jedes Jahr einen steigenden Bedarf von mindestens 20.000 neuen Wohnungen. Das betrifft nicht nur die angesagten Szeneviertel, sondern alle Stadtteile. Der Zuzug nach Berlin ist ungebrochen. Daran haben auch die Unternehmen eine Aktie, die gezielt nach Berlin kommen. Sie benötigen qualifiziertes Personal, das wiederum benötigt Wohnraum. Die Antworten auf die Nachfrage sind hochwertiger Neubauwohnungen auf der einen, und sanierte Altbauobjekte, auf der anderen Seite. Allerdings decken die neuen Immobilien den Bedarf nicht.

Welche guten Standortfaktoren sieht der Immobilienfachmann Sascha Klupp für Berlin?

Zum einen die große Lebensqualität. Kultur, Bildung aber auch Shopping sind attraktive Faktoren für internationales Klientel, haben aber auch eine Magnetwirkung im Inland. Das wird begleitet von Unternehmensansiedlungen. Immer mehr innovative Startups beginnen ihre Erfolgsgeschichte in Berlin, Großunternehmen bauen ihre Präsenz aus. Eine Dynamik, die zu einer Nachfrage bei Immobilien führt, die durch das Angebot nicht gedeckt werden kann. Das führt zu einer Preisspanne die erhebliches Aufwärtspotential hat. Bei Immobilien im gewerblichen Bereich ebenso, wie bei Wohnraum.
Sollte der Brexit kommen, noch ist er nicht erklärt, dann wird Berlin ganz besonders profitieren. Stichwort notwendige Standortverlagerungen aus England in den EU-Raum. Berlin ist entsprechend attraktiv.

Sieht Sascha Klupp bestimmte Stadtbezirke bei Immobilien im Vorteil?

Das kann man so pauschal nicht sagen. Es kommt auf die Anforderungen des Kunden an. Viele Unternehmen verlagern Aktivitäten in die Hauptstadt. Es liegt nahe, das ein Consulting Unternehmen repräsentative Präsenz sucht und in Berlin-Mitte oder Charlottenburg bestens aufgehoben ist. Logistikunternehmen, insbesondere mit Bezug zum Luftverkehr, sind dagegen in Tegel gut aufgestellt. Das genau für Kunden wie Anleger zu ermitteln, sollte Teil einer fachlichen Beratung sein. Immobilienspezialisten sind Marktbeobachter, die mit ihrem Insiderwissen Kundenbedürfnisse zugeschnitten bedienen können.

Auf was muss der Käufer einer Immobilie aus Sicht von Sascha Klupp achten?

Wenn die Frage mit einem Satz beantwortet werden soll, auf eine gute Beratung. Es ist einfach so, dass der Immobilienmarkt in Berlin kein offenes Buch ist. Wir reden von einer Großstadt mit ca. 3,5 Millionen Einwohnern. Es gehört viel Rechercheaufwand zu einer guten Kaufentscheidung. Immobilienspezialisten machen die ganze Zeit nichts anderes. Dadurch erwerben sie Wissen, das für den Käufer einer Immobilie viel Geld wert sein kann. Eine Immobilie ist etwas langfristiges, da müssen Einkaufspreis und Perspektive stimmen. Die Nullzinspolitik spült zur Zeit viel Geld auf den Markt. Anleger wollen unbedingt Geld platzieren, das treibt die Preise bei Immobilien, die „in“ sind in die Höhe. Deshalb als ultimativer Tipp, unbedingt Preise vergleichen und nicht alles mitmachen.

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Der geeignete Fußbodenbelag

Erstellt von Peter Rauch am 7. April 2017

Die Wohnräume, Büros, Hotels, Versammlungsräume, Konzertsäle usw. haben bestimmte Funktion zu erfüllen. Dementsprechend muss die Inneneinrichtung bestimmte physikalische Eigenschaften, wie Schallschutz, Brandschutz sowie optische und belastbare Eigenschaften erfüllen. Dabei sind die Anforderungen an die Decke und Wände anders als beim Fußboden. Farblich sollten alle Flächen miteinander harmonieren. Durch die entsprechende Farbgestaltung kann die vorhandene Raumgeometrie optisch verändert werden. Bei diesen beiden Beispielen sehen Sie, wie sich die gleiche Raumgröße optisch verändert.
Raumfarben Raumfarben  Raumfarben

Aber auch durch die Farbgestaltung wird die menschliche Psyche verändert. Farben können beruhigen, anregen, warm oder kalt sein. Z. B. bei der Auswahl von warmen Farben kann die Raumlufttemperatur bei gleicher Behaglichkeit geringfügig niedriger sein als bei kalten Farben. Also bereits bei der richtigen Farbgestaltung der Innenwände und des Fußbodens können 5 bis 10% Wärmeenergie eingespart werden. Um ein perfektes Ergebnis für die individuelle Innenraumgestaltung zu erreichen, sind langjährige Erfahrungen erforderlich, wie sie zum Beispiel die Bodenleger (aus) (in) Stuttgart haben.

Die richtige Materialauswahl für den Fußboden

Die Fußbodenfläche ist zwar kleiner als die Wandflächen, stellt aber die höchsten Ansprüche bezüglich ihrer Belastbarkeit. Der Bodenbelag bestimmt wesentlich die Funktionalität des Raums. Passend hierzu, ob Parkett oder Teppichbelag, werden die Möbel und anderen Einrichtungsgegenstände ausgewählt.

Die klassischen Fußbodenbeläge sind Parkett, Holzdielung und Steinplatten. Diese natürlichen Baustoffe sind bei entsprechender Anwendung und Pflege lange haltbar. Für Gebäude, in denen sich viel Menschen aufhalten, ist ein Fußboden aus Steinmaterial am besten geeignet, wie z. B. in den Kirchen, Bahnhöfen, Kaufhäusern u. a. Durch den monumentalen Baustil der Kirchen ist es in den Räumen immer kühl, was zu einer dauerhaften hohen Feuchtigkeit auf den Oberflächen der Wände und dem Boden führt. Ein Holzfußboden hält bei dieser Feuchtigkeitsbelastung nicht sehr lange und es ist zusätzlich ein hoher Pflegeaufwand erforderlich. Steinmaterial lässt sich leichter pflegen und ist wesentlich strapazierfähiger, aber dafür auch kalt. Wesentlich billigere Varianten sind das Verlegen künstlicher Keramikplatten- bzw. fliesen.

Was ist beim Verlegen vom Fußbodenbelag als Parkett oder Dielung zu beachten?

Holzfußböden bestimmen die Raumatmosphäre mit einer angenehmen Wärme. Holz ist empfindlich gegenüber einer ständigen Feuchtebelastung durch Bodenfeuchtigkeit oder durch Tauwasser. Das gleiche Problem tritt bei den historischen Mehrfamilienhäusern über dem gemauerten Kellergewölbe auf. Die Feuchtigkeit aus dem Gewölbe konnte über die Fugen der Dielung nach oben entweichen. Wird ein dichter Fußbodenbelag oder Spanverlegeplatten auf diese Dielung aufgelegt, so kommt es zum Feuchtestau und das Holz wird langzeitlich zerstört.

Im Erdegeschoss müssen die Holzdielen als Fußbodenbelag in ihrem originalen Zustand verbleiben oder komplett entfernt werden, wenn ein anderer Fußbodenbelag verlegt werden soll. Das Kappengewölbe über dem Keller wird mit einem Leichtbeton aufgefüllt, eventuell noch eine Wärmedämmung aufgelegt und ein Betonestrichplatte hergestellt. Dieser Aufbau ergibt eine gute Grundlage für jeden Fußbodenbelag. Auf keinem Fall darf im Erdgeschoss über dem Kappengewölbe ein Anhydritestrich verlegt werden.

Werden Holzfußböden gebaut, so sind auch ganz bestimmte Konstruktionen erforderlich, die eine ständige Lüftung und damit Abtrocknung ermöglichen. In den nordeuropäischen Ländern wurden und werden daher unter den Fußböden der Häuser kleine Kriechkeller gebaut.

Bei den historischen Gebäuden wurden die Holzbalkendecken mit einem Fehlboden versehen, in den die Luft über die Fugen der Wandanschlüsse und der Fußbodenleisten durchströmen konnte. Ein Problem bei der heutigen Sanierung, wo genau diese Anschlüsse verschlossen werden. Bei einem Badeinbau auf einer Holzbalkendecke treten noch größere Probleme auf. Damit die Keramikfliesen nicht durch die Schwingung reisen, werden mindestens 27 mm Spanverlegeplatten oder Fermacellplatten aufgelegt. Damit kein Spritzwasser eindringt, werden die Ränder unter dem Fliesenbelag fugendicht dauerelastisch mit Dichtbändern verschlossen.

Das würde bedingt auch funktionieren, wenn die Fehlböden durch seitliche Lüftungsöffnungen belüftet werden. In der Praxis findet man solche konstruktive Lösungen nicht. Besser für ein Bad im Altbaubereich ist ein vollkommen neuer Fußbodenaufbau als Ziegel- oder Betondecke. Bei dieser schwingungsarmen Konstruktion können die Bodenfliesen verlegt werden, ohne dass diese reisen. Auch ist diese Ausführung bei einer Havarie, wie beim Leistungswasserschaden, weniger problematisch.

Weiterhin ist das Schwinden und Quellen von Holzfußböden zu beachten. Gerade das Verlegen von Parkett sollte unbedingt vom Fachmann ausgeführt werden. Hierbei geht es nicht einmal in erster Linie der Verarbeitung, was sicherlich viele Heimwerker vergleichsweise auch gut können. Es geht um die Erfahrung, wie richtig verlegt wird, damit keine Verwerfungen oder Risse entstehen. In dem Tool für das Schwindmaß können Sie online selbst berechnen, wie groß das Schwinden bei einem Feuchtigkeitswechsel des Holzes in Abhängigkeit von der Raumluftfeuchtigkeit ist. Hat das Parkett vor dem Einbau nicht die Ausgleichsfeuchte der Raumluft, so kommt es anschließend zu Schäden (Risse oder Verwölbungen). Das gilt auch für die Verlegung von Laminat.

PVC-, Linoleum und Teppichbeläge

Auch hier sind bestimmte Verlegeverfahren zu beachten. Wie bereits oben beschrieben, gehören diese dicht schließenden Beläge auf keinem Fall auf einen Holzfußboden. Ein gewebter Teppich ist dagegen ausreichend offen und die Feuchtigkeit kann ungehindert entweichen. Das Angebot von Fußbodenbelägen ist sehr groß. Neben der farblichen Auswahl ist hier auch auf die künftige Belastung und die Pflege des Belages zu beachten.

In Deutschland ist der Teppichbelag sehr beliebt. Er hat neben dem Aussehen und der wohnlichen Ausstrahlung auch verbessernde Trittschallschutzeigenschaften. Aber auch bei einem guten Staubsauger bleibt noch viel Staub liegen. An dem Staub haften aber auch viele Mikroorganismen und Spuren von Chemikalien aus dem Haushalt oder Ausgasungen von Einrichtungsgegenständen (Möbel) und Rückstände vom Zigarettenrauch. Wer empfindlich ist und an Allergien (Link) leidet, solle lieber einen Fußbodenbelag verwenden, welcher regelmäßig gewischt werden kann.

Zum Schluss noch ein Beispiel aus den Hotels in Tunesien, wo wir lange Zeit arbeiten und wohnen. Bedingt, durch den Wind und die lange Trockenheit gibt es jeden Tag eine Staubablagerung auf dem Boden und allen Einrichtungsgegenständen. Hotelzimmer mit einem Teppichbelag sind daher unpraktisch, da der Staub nicht vollständig entfernt werden kann. (Für Schmutz bezahlt man nun mehr.)
Im Winter liegt die Luftfeuchtigkeit in der Nähe der Küste an einigen Tagen weit über 90 %. Das sind optimale Bedingungen für das Wachstum von Mikroorganismen in den Räumen. Das ist auch ein Grund, weshalb in den tunesischen Wohnungen überwiegend der Fußboden in den Wohnhäusern aus einem Stein- oder Keramikbelag besteht.

Bodenleger (aus) (in) Stuttgart

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