Altbausanierung und Energiepolitik

Archiv für die 'Bauen und Wohnen' Kategorie

Informationen zur Altbausanierung, zu Baukonstruktion oder zur richtigen Auswahl von Baustoffen. Berichten Sie über Ihre Erfahrungen.

Die Arbeitsweise der Hausverwaltung

Erstellt von Peter Rauch am 6. Oktober 2013

Die Hausverwaltung wird immer aus zwei verschiedenen Positionen betrachtet. Einmal aus der Sicht des Mieters und einmal aus der Sicht des Eigentümers. Die Verwaltung ist ein Vermittler zwischen zwei unterschiedlichen Interessen. Wie gut dies funktioniert hängt von der Qualität der Arbeit und der Qualifizierung der Hausverwaltung ab. Durch meine Arbeit habe ich oft mit diesen Dienstleistern zu tun. Dabei konnte ich feststellen, dass bei höherer Qualifizierung der Geschäftsleitung in der Regel auch recht gute Verwaltungsarbeit verrichtet wurde. Aber es gibt auch eine Reihe von Hausmeisterdiensten, die gleichzeitig auch eine Verwaltung der Immobilien anbieten. Hier konnte ich oft Probleme feststellen. Sie waren fachlich überfordert.

Ansicht eines Mehrfamilienhauses, welches verwaltet wird.

Gerade in der Zeit, wo der Euro kriselt, ist der Vermögensaufbau und die Vermögenssicherung mit Sachanlagen sehr wichtig. Metalle sind zwar ganz gut aber unterliegen stark den Kursschwankungen. Waren die Goldpreise im letzten Jahr bis zum Frühjahr stark angestiegen, so befinden sich seit dieser Zeit in Talfahrt. Dagegen entwickelte sich der Immobilienpreis kontinuierlich nach oben. Besonders gute Entwicklungstrends konnten in den Ballungsgebieten festgestellt werden. Im ländlichen Bereich dagegen sind je nach Standort Preisverfalle zu beobachten. Im ländlichen Bereich sind mehrheitlich kleiner Gebäude vorhanden, die nur in seltenen Fällen verwaltet werden.

Der Hausverwaltung kommt eine besondere Rolle zu. Sie muss sorgsam mit dem zu verwaltenden Vermögen umgehen. Je größer der Immobilienumfang ist, so wichtiger sind die fachlichen und die qualitätsgerechten Anforderungen an die Mitarbeiter der Verwaltung. Eine der wichtigsten Aufgaben ist die korrekte Abrechnung der Mieteinnahmen, Hauskosten und der zahlreichen Einzelpositionen der Betriebskosten. Ohne eine geeignete Software für die Immobilienverwaltung ist dies bei dem heutigen Umfang an Einzelberechnungen aus zeitlichen Gründen nicht mehr denkbar. Ich selbst hatte versucht eine Abrechnung unserer Hausverwaltung zu prüfen, da durch den Mieterwechsel eine für mich nicht nachvollziehbare Differenz auftrat. Ich hatte mehrere Stunden versucht, einen Fehler zu finden. Die Berechnung war korrekt. Ich hatte nur die Begriffe und die Aufstellung der Positionen nicht verstanden. Die Mitarbeiterin hatte mir das auch nicht richtig erklären können. Hätten die Positionen eine allgemein übliche Formulierung gehabt, dann hätte es mir und auch der Hausverwaltung viel Zeit gespart. Die Berechnungen waren ja in Ordnung.

Eine gute Software muss auch eine gute logische Auswertung ermöglichen. Damit lassen sich ökonomisch sinnvolle Entscheidungen treffen. Bei einer Immobilie fallen ständig Instandhaltungskosten an. Können diese sinnvoll geplant werden, so kann die Rückstellungsrate verringert werden. Was für den Eigentümer sehr sinnvoll ist. In vielen Fällen ist ein Immobilienkredit zu bedienen und damit könnte zum Beispiel die Tilgungsrate erhöht werden. Oder was für den Mieter sinnvoll ist, die Wohnungsmiete muss nicht wegen steigender Kosten erhöht werden. Wir selbst und das habe ich auch während meiner Sachverständigenarbeit festgestellt, ist für viele Eigentümer das Verhältnis zu den Mietern sehr wichtig. Leider wird dieses Verhältnis durch Mietnomaden und anderen Mietern, die auf irgendeine Art und Weise Mietzins sparen wollen, getrübt. Es kommen aber auch berechtigte Probleme hinzu, wie die Baufeuchte nach der Sanierung, die in den ersten Jahren zu Feuchteproblemen führen können. Konstruktive Probleme, Nutzungsverhalten usw. In zahlreichen Beispielen habe ich hierzu in den Artikeln auf meiner Webseite geschrieben. Gerade hier unterscheidet sich die Arbeit der Hausverwaltungen. Ein guter Mieter bringt langfristig einen Mietzins. Verärgert man diesen, so gibt es Spannungen und Probleme. An dieser Stelle muss sich dann auch der Eigentümer persönlich darum kümmern. Die Verwaltung verwaltet, ist aber nicht der Eigentümer.

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Ab wann lohnt sich die Vermietung der Hauswand als Werbefläche?

Erstellt von Peter Rauch am 2. Oktober 2013

Möglichkeiten für Hauseigentümer, mehr oder weniger hohe Zusatzeinnahmen zu erzielen, gibt es viele. Im Grunde suchen Werbeagenturen, Vermittler und dergleichen nach ausreichend großen Werbeflächen mit einer hohen Resonanzwirkung der vorbeilaufenden Passanten, was entsprechend auch honoriert wird. Für Eigentümer stellt sich jedoch die Frage, welche Nachteile und Vorteile die Sache mit sich bringt, vor allem was die Erträge hieraus anbelangt.

Wir werden in diesem Beitrag versuchen, die Grundsätze zu erläutern und Ihnen praktische Anhaltspunkte sowie Hinweise zu geben.

Die notwendigen Grundlagen

Haben Sie schon einmal beobachtet, an welchen Häuserfassaden tatsächlich Werbemittel angebracht waren? Sie werden feststellen, dass Sie als Passant unweigerlich darauf sehen und jetzt in der Lage sind, das Werbemittel näher zu beschreiben beziehungsweise die Position der Fassadenwerbung hier zu begründen. Vornehmlich von Interesse sind Häuserfassaden an Kreuzungen, Ampeln sowie Bahnstrecken. An Orten also, wo zwangsläufig ein großer Strom von Passanten entlangläuft und gar keine andere Möglichkeit hat, als dieses Werbemittel zu betrachten. Dabei spielt auch die Art und Weise, wie das Werbemittel tatsächlich eingebracht wird, eine zunehmend zentrale Rolle bei der Ertragskraft dieser Fassadenwerbung.

Aktuell werden vor allem Spannrahmen eingesetzt, gerade bei Häusern mit einer Holzfassade oder Werbemitteln in Vorgärten und derlei. Sie bestehen aus Aluminium und passenden Eckverbindern, einer Wandhalterung und Banner-Halterungen sowie können einzig und allein auf Basis einer Innenkupplung befestigt werden. Für den richtigen Effekt auch am Abend sorgt ein LED-Lichtkastenprofil, welcher sehr intensive Farben wiedergibt und aufgrund des mittels Sublimationsdruckverfahrens hergestellten Werbemittels äußerst witterungsbeständig ist und Verschmutzungen präzise fernhält. Die Wirksamkeit einer solchen Werbemaßnahme hängt also nicht allein von der Werbebotschaft selbst ab, sondern kann gerade in direktem Verhältnis zur Qualität des Rahmens gesetzt werden.

Wege zur Vermietung der Fassade

Um in den Genuss dieser Zusatzeinnahme zu kommen, müssen Sie zunächst den Kontakt mit Vermittlern suchen. Hier empfiehlt sich eine Annonce in der Tageszeitung ebenso wie in einschlägigen Internetportalen, die von Werbefachleuten der Versicherungen oder anderer Unternehmen beachtet werden. Private Hausfassade haben aus Sicht des Unternehmens nämlich den Vorteil, dass sie relativ flexibel nutzbar sind und deshalb für kurzfristige Kampagnen genutzt werden können. Die Annahme, dass hier stets der höchste Preis erzielt werden kann, ist jedoch in der Praxis nicht festzustellen. Viel eher gilt es, mehrere Angebote miteinander zu vergleichen und die hinsichtlich der Mietdauer und der Gestalt der Werbekampagne besten Angebote wahrzunehmen und im Anschluss daran einen Werbe-Mietvertrag zu schließen.

Haben Sie den Vorgarten der Fassade zudem entsprechend gestaltet, so kann bei Baumärkten, Holzhändlern oder vergleichbaren Unternehmen ein höherer Preis erzielt werden, da solche Kampagnen naturgemäß besser laufen als an vielbefahrenen Straßen oder Verkehrsknotenpunkten. Grundvoraussetzung ist jedoch zumeist eine Freifläche von mindestens drei mal vier Metern, eine Mindesthöhe von zwei Metern sowie eine freie Sicht auf den Gehweg oder die Anliegerstraße. In der Regel verfahren die meisten Unternehmen so, dass die Plakatwand oder die Werbeoberfläche zur Verfügung gestellt werden und dann über die Mietdauer in Abzug gebracht werden. Eine Wartung oder Reinigung ist vom Unternehmen selbst durchzuführen, ebenso wie die spätere Montage und Entsorgung beziehungsweise Wiederverwertung.

In der Branche relativ üblich sind Verträge über fünf beziehungsweise zehn Jahre, um sich möglichst lange daran zu binden. Unternehmen wählen diese Laufzeiten deshalb, weil sie so die Möglichkeit für schnelle Kampagnenwechsel bekommen und die Werbefassade eine gewisse Assoziation mit dem werbenden Unternehmen erhält. Hier lohnt es sich dann, etwas hartnäckiger in die Verhandlung einzusteigen und einen Preis zu vereinbaren, der möglichst oberhalb von 500 Euro netto liegt. Zuvor sollte jedoch das Tiefbauamt angefragt werden, um etwaige Nutzungen dieser Art möglich zu machen – in manchen Fällen nämlich sind bestimmte Wohngebiete von derlei Werbemaßnahmen ausgenommen, die Prüfung übernimmt in der Regel jedoch nicht der Vermittler oder die Agentur.

Einnahmen hieraus steuerpflichtig

Die Vermietung von Werbeflächen an Häusern wurde vom Bundesfinanzhof bereits im Jahre 1957 geregelt. (Urteil vom 23. Oktober 1957, V 153/55 U, BStBI III 1957, 457) Demnach wird die Überlassung einer Werbefläche als sonstige steuerpflichtige Leistung angesehen, wenn das Haus ansonsten nicht gewerblich genutzt wird und das bebaute Gebäude nicht dem Unternehmen des Hauseigentümers zugeordnet werden kann. Im Übrigen ist zu prüfen, welche Versicherungen notwendig sind und demnach, welche Zusatzkosten dem werbenden Unternehmen aufgeschlagen werden können. Als Eigentümer haften Sie nämlich grundsätzlich für alle Schäden, die von Ihrem Haus ausgehen.

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Fachgerechte Beratung beim Immobilienkauf

Erstellt von Peter Rauch am 18. September 2013

Immobilien sind relativ gute Wertanlagen. Liegt noch ein guter Standort vor, so erzielt eine Immobilie bei fachgerechter Instandhaltung über viele Jahre einen beachtlichen Wertzuwachs. Immer wieder werden durch Baufinanzierer versprechen abgegeben und Immobilien als sichere Altersvorsorge angeboten. Was immer wieder verschwiegen wird, man wird älter. Eine unpassende Immobilie kann dann zu einer Belastung werden. Ein Verkauf ist dann erforderlich. Der Verkauf sollte dann nicht gerade ein Verlustgeschäft werden, da die Wertentwicklung bereits beim Erwerb falsch eingeschätzt wurde. Da wir in den letzten beiden Jahren selbst auf der Suche nach einer anderen kleineren Immobilie waren, haben wir die verschiedenen Arbeitsweisen der Makler kennengelernt. Für die gleiche Immobilie wurden Verkaufspreise mit einer Abweichung von über 50 % durch die Maklerfirmen ermittelt. Was besonders störend war, es werden die falschen Kaufinteressenten angesprochen. Dies stört nicht nur den Verkäufer, sondern auch den Kaufinteressenten. Bereits im Exposé sind die Angaben nicht richtig, es werden „unpassende“ Eigenschaften des Grundstücks einfach weggelassen oder Selbstverständlichkeiten übertrieben dargestellt. Egal wie und was. Hauptsache ganz schnell Geld verdienen.
Immobilien Krefeld sind besonders günstig
Wir mussten immer wieder an die Arbeitsweise der Makler in der Ukraine denken. Diese fragen erst den Käufer bzw. Verkäufer ein Loch in den Bauch. Sie möchten genau wissen, was man möchte und erst dann werden die entsprechenden Angebote gesucht und unterbreitet. Viele von diesen Büros Arbeiten in einem Netzwerk zusammen. Sieht man sich zum Beispiel das Angebot von Ingrid Wirichs Immobilien an, so erfreut es regelrecht das Herz. „Einfühlungsvermögen und kundenorientiertes Denken und Handeln“, genau, was sich der Kunde wünscht. Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie geht es in der Regel um sehr viel Geld. Hier möchte man sich schon auf das fachliche Wissen des Immobilienmaklers verlassen können. Dieses Wissen ist nicht nur auf den gegenwärtigen Marktpreis beschränkt. Sondern auch in die Zukunft gerichtet. Nun ist ein Immobilienmakler kein Hellseher aber auf der Grundlage der örtlichen Marktsituation, lassen sich viele Rückschlüsse ziehen, die Laien nicht beurteilen können.

Wie könnte zum Beispiel die nähere Umgebung in einigen Jahren aussehen oder wie wird die Bevölkerungsstruktur und die Infrastruktur aussehen. Wenn wir einmal bei den Immobilien Krefeld sind, bis auf das sich Krefeld mit über 220.000 Einwohner im größten Bundesland bei Düsseldorf befindet, kann ich zu dieser Stadt am Niederrhein keine Aussage treffen. Gerade bei hochwertigen Immobilien, wie sie von dem bereits oben genannten Ingrid Wirichs Immobilienbüro angeboten werden, muss man sich auf den ganzheitlichen und kompetenten Service verlassen können. Ein guter Makler erkennt die Wünsche und Ansprüche der Kunden und versucht diesen Wertvorstellungen gerecht zu werden. Er muss beratend tätig sein und dauerhafte Wertsteigerungen und auch einen möglichen Wertverfall erkennen. Ein trauriges Beispiel erfährt zurzeit die ehemalige Hauptstadt der Bundesrepublik, Bonn. In ehemaligen guten Wohngegenden kann man nur noch unter Schutz seines Autos in die nahe Kaufhalle fahren. Diese extreme Entwicklung gibt es nun nicht überall.

Man sollte sich daher nicht nur auf die attraktive Immobilie konzentrieren, sondern auch ausreichende Informationen zur näheren Umgebung einholen. Sehe Sie sich einfach die Gegend genauer an, wo man sich die Immobilie ausgewählt hat. Das macht sich sehr gut bei einem Spaziergang oder mit dem Fahrrad. So kann man schnell einfach auch einmal den Nachbarn fragen. Mit dem Auto übersieht man oft wichtige Details. Und dann ist natürlich das Insiderwissen des Maklers auch zur Infrastruktur und wirtschaftlichen Entwicklung gefragt. Auf dieser Grundlage lässt sich zum Beispiel auch eine Immobilie in Krefeld kaufen, auch wenn man diese Stadt vorher nicht kannte. Wichtig ist, dass man nichts überstürzt. Sinnvoll ist auch die Anfertigung einer Positiv- und Negativliste. Hier schreibt man alle Informationen auf. In vielen Fällen ergeben sich dann ganz andere Ansichten zu der ausgewählten Immobilie. Hatte man zum Beispiel eine Immobilie wegen des höheren Kaufpreises an die zweite oder dritte Stelle gesetzt, so kann sich diese langfristig als die kostengünstige und bessere Variante herausstellen. Die Arbeitswege sind kürzer, die Schule ist gleich um die Ecke, eine ruhigere Lage usw.

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Was ist beim Immobilienkauf und Hausverkauf zu beachten?

Erstellt von Peter Rauch am 11. September 2013

Immobilien für den Vermögensaufbau

Immobilien sind die tragenden Säulen des Vermögensaufbaus. Sie sind neben Metallen oder anderen Werkstoffen, z. B. Edelhölzer, über lange Sicht relative stabile Wertanlagen mit Wertsteigerungen. Vergleicht man zum Beispiel nur die Wertsteigerung in Leipzig für den Quadratmeterpreis einer 100 m2 großen Wohnung, so erfolgte ein Wertzuwachs von 1590,69 Euro (2011) auf 2153,73 Euro 2012. Eine Wertsteigerung von über 35 % pro Jahr. Bundesweit erfolgte dagegen nur ein Zuwachs von 4,3 %. Bei kleinen Wohnungen (30 m2) in Leipzig dagegen gab es im gleichen Zeitraum ein Wertverlust von ca. 7 %.

Eigentumswohnungen in Leipzig

In Deutschland, erfolgte für die gleiche Wohnungsgröße ein Wertzuwachs von fasst 20 %. Aus diesen wenigen Zahlen lässt sich erkennen, wie kompliziert der Immobilienmarkt ist. Das heißt, er ist nicht kompliziert, sondern man muss die aktuellen Marktfaktoren am jeweiligen Standort kennen. Leipzig hat durch den großen Bevölkerungsrückgang nach 1990 immer noch einen hohen Wohnungsleerstand im niedrigen und mittleren Preissegment. Erfreulich ist der seit längerer Zeit anhaltende Zuzug und so gehört diese Stadt wieder zu einer wachsenden Metropole. Eine Preisverzerrung erfolgte aber auch durch die vielen Immobilien, die über die Auktion angeboten wurden und noch werden. Dies hat natürlich auch einen nicht unerheblichen Einfluss auf den Wertzuwachs oder auf einem Verlust bei dem Verkauf von Immobilien.

Warum sind Immobilien so interessant?

Geldeinlagen bei einer Bank sind in den Ländern recht unterschiedlich abgesichert. In Deutschland bekommt man von seinem Vermögen 100.000 Euro zurück. Was darüber ist, kann bei einer Bankpleite verschwinden. So wurde aus Irland eine Forderung laut, wonach auch Guthaben von weniger als 100.000 Euro zur Bankenrettung herangezogen werden sollen. Und auf die Probleme in Zypern möchte ich gar nicht erst eingehen, hier betraf es auch die kleinen Vermögen.
Ein großer Teil der Vermögen der Sparer in Zypern sind eingefroren. Bei den nicht mehr vorstellbaren Summen der Staatsverschuldung, vor allem bei den USA, oder dem Euro-Rettungsschirm ist die künftige Entwicklung des Geldvermögens sehr schwer kalkulierbar. Wohingegen sich bei einer Immobilie trotz sich verändernder Marktlage und wirtschaftlicher Entwicklung kein Totalverlust ergibt. Sie wird immer einen bestimmten Wert behalten.
Gegenwärtig verlieren Immobilien in den ländlichen Gegenden an Wert, wenn sie sich nicht gerade in einer attraktiven Wohngegend befinden, zum Beispiel Erholung- oder Kurgebiete. In vielen Fällen liegend dann die Verkaufspreise unterhalb der getätigten Investitionen. Verluste können je nach örtlicher Lage durchaus 50.000 Euro oder sogar noch höher vorliegen. Für den Verkäufer schmerzliche Verluste.

In München und Berlin sind zum Beispiel in den letzten 5 Jahren ca. 100.000 Menschen zugezogen. In den anderen deutschen Metropolen etwas weniger. In diesen Zentren liegt eine hohe Nachfrage nach Wohnungen und Häusern vor. Es steigen nicht nur die Mietpreise, sondern auch die Grundstückspreise. Es ist daher sehr schwierig, den richtigen Verkaufpreis zu finden. Es bedarf daher viel Erfahrung, die Marktsituationen und den örtlichen Standort richtig einzuschätzen. Steht kein zeitlicher Druck hinter dem Verkauf, dann kann ein etwas höherer Verkaufspreis angesetzt werden. Mit diesem Preissegment werden weniger Kaufinteressen angesprochen. Ist dagegen der Preis niedriger, so erhöhen sich Verkaufschancen innerhalb einer bestimmten Zeit. Man muss sich also im Klaren sein, was man genau möchte. Fakt ist, einen Höchstpreis für sein Haus und Grundstück kann man nur mit professioneller Hilfe eines Sachverständigen für Immobilien oder ein Maklerbüro erzielen. In vielen Fällen erfährt man aber auch gleichzeitig, wo und wie man sein Vermögen an einer anderen Stelle günstig anlegen kann.

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Magnetismus im Haushalt

Erstellt von Peter Rauch am 8. September 2013

Magneten im Haushalt oder im Büro sind nicht mehr wegzudenken. Durch das Zunutzemachen des Magnetismus werden viele Geräte im Haushalt betrieben, wie zum Beispiele die Elektromotoren der Küchenmaschinen und Waschmaschinen oder die Lautsprecher der Fernseh- und Rundfunkgeräte. Hierbei ist jedoch zu unterscheiden, ob es sich um Dauermagneten oder Magnetfelder durch elektrischen Strom handelt.

Ferromagnetische Stoffe, wie zum Beispiel Eisen, Nickel und Kobalt, können einen Zustand annehmen, aber auch verlieren, in dem sie auf bestimmte andere Körper Kräfte ausüben. Dies wird an der Kompassnadel (Magnetnadel) deutlich. Diese zeigt ungefähr in die geografische Nordrichtung. Damit kann man sich recht gut im unbekannten Gelände orientieren, wenn kein Navigationsgerät vorhanden ist. Aber auch die Erdkugel ist ein riesiger Dauermagnet.
Gewöhnlich sind die kleinen Dauermagneten wenige Millimeter groß und mit einer farbigen Plastikkappe versehen. Wir benutzen diese an einer kleinen Metalltafel an der Wand und heften mit den Magneten wichtige Informationszettel an. In der Küche haben wir kleine lustige Figuren, die am Kühlschrank oder an der Umlufthaube mit ihren Magnetfüßen kleben.
Figuren kleben mit Magnetfüsse am Kühlschrank
Ärgerlich sind dagegen die Schranktüren der Küche. Diese werden durch Magneten gehalten. Klappt man die eine Tür zu, öffnet sich sofort die Nebentür. Die Kräfte, die diese einfachen Türmagneten haben, sind nicht besonders groß. Sicherlich werde ich dies durch Neodym- oder NdFeB-Magneten austauschen müssen. Magnete mit Neodym sind äußert leistungsfähige Magnete, welche aus einer gesinterten Neodym-Eisen-Bor-Verbindung bestehen und vorwiegend mit einer Schutzschicht aus Nickel überzogen sind. Bereits ein kleiner Magnet mit der Größe D 10×4 mm, z. B. N48 hat eine Hubkraft von etwa 4 kg. Wobei in diesem Fall N48 eine Qualitätsstufe mit einer bestimmten Stärke der Hubkraft ist. N35 Magneten sind etwas 70 % schwächer, was sich aus dem Verhältnis der Zahlen 35:48 ergibt. Diese Magneten müssen immer mit einem Edelmetall, wie zum Beispiel Zink, Nickel oder Chrom, überzogen werden. Diese Schutzschicht dient als Korrosionsschutz.
Für diese starken Magneten gibt es viele Anwendungsgebiete, gerade dort, wo man eine Verbindung ohne Kleber oder eines anderen Verbindungsmittels mit einer Oberfläche benötigt.

Pinnwand mit Magnete

Wir hatten gerade vor wenigen Tagen den Elektrosmog eines Handys gemessen und mit einer Abschirmtechnik (kleines spezielles Metallblättchen) verglichen. (Für Interessierte: Ohne diesen Chip zeigte das Messergebnis größer 10.000 nT (Tesla) an und mit Abschirmung zwischen 2.500 bis 5.000 nT. Es ist eine wesentliche Reduzierung, liegt aber immer noch im gesundheitlich bedenklichen Bereich.) Diese Messgeräte habe ich an einem einfachen Magnet an unserer Pinnwand gehalten und konnte kein Magnetfeld messen. Leider habe ich kein Neodymmagnet und kann daher keine Messung durchführen. Bei dem großen Magnetfeld von etwa 1,19 Tesla sollte man dann doch etwas vorsichtig sein. Diese sollten sich nicht gerade dauerhaft in der Nähe des Kopfes befinden, zum Beispiel im Bereich des Kopfendes des Bettes. Dass hier auch kein Radiowecker wegen Elektrosmog stehen darf, dürfte sich schon rumgesprochen haben.

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Mehrfamilienhäuser als Anlageform

Erstellt von Peter Rauch am 5. September 2013

Von vielen Seiten wird einem heutzutage geraten, mit einem Hauskauf die eigene Altersvorsorge abzusichern – schließlich klingt es logisch, während der Beschäftigungszeit etwas kürzer zu treten, um dann im Alter mietfrei im abgezahlten Haus zu wohnen.
Viele Menschen jedoch überschätzen diesen Punkt massiv, messen dem eigenen Haus zu viel Bedeutung zu, verkalkulieren sich und stehen am Ende dennoch ohne Eigenheim.

Mehrfamilienhaus

Wir zeigen Ihnen anhand ausgesuchter Punkte, worauf es gerade beim Kauf von Mehrfamilienhäusern ankommt, wenn diese als zusätzliche Einkommensquelle im Alter dienen sollen.

Die wichtige Nettorendite

Nach Aussagen von Maklern, die schließlich direkt an der Quelle sitzen und am meisten Kontakt mit Käufern haben, unterschätzen viele Käufer die Rendite ihres Mehrfamilienhauses.
Maßgeblich für alle weiteren Kalkulationen ist, wie hoch die entsprechende Nettorendite ausfällt.
Dazu nimmt man die jährlichen Nettomieteinnahmen, multipliziert diese mit 100 und dividiert anschließend durch den entsprechenden Kaufpreis.
Das sich hier ergebende Resultate ist jedoch nicht Ihr tatsächlicher Ertrag, vielmehr müssen noch die Kaufnebenkosten in Abzug gebracht werden (in der Regel um zehn Prozent) sowie notwendige Instandhaltungskosten.
Bei neueren Bauten sollte man sechs Euro pro Quadratmeter ansetzen, bei Altbauten in der Regel das Doppelte oder noch mehr.
Das Problem bei dieser Thematik ist, dass nicht alle Kosten wirklich auf die Mieter umgelegt werden können – man kann in etwa davon ausgehen, dass maximal 2/3 der entsprechenden, laufenden Kosten, auf die Mieter umzulegen sind.

Begutachten Sie deshalb insbesondere die Mieterstruktur, gerade in strukturschwachen Regionen.
Langjährige Mieter könnten wegen höherer Energiekosten umziehen, da Investitionen in derlei Anlagen für Sie als Eigentümer eher zweitrangig sind, schließlich tragen die Mieter diese Verbrauchskosten.
Empfehlenswert ist es, den Wohnraum entsprechend so einzuteilen, dass vor allem Menschen mit Transferleistungen einziehen können.
Hier ist seitens der Agentur für Arbeit die regelmäßige Mietzahlung gewährleistet, alternativ kann auf kleinerem Wohnraum häufig ein höherer Quadratmeterpreis durchgesetzt werden.
Diesen Effekt sieht man auch in Universitätsstädten wie Münster, Tübingen oder Marburg – selbst veraltete Häuser sind voll vermietet, da Bauland rar ist und die Situation am Wohnungsmarkt ohne angespannt ist.

Gerade in Ballungszentren, wie München, Frankfurt, Köln oder Hamburg steigen die Mieten, da eine hohe Nachfrage besteht. Dagegen sind in den Bundesländern, wo eine Bevölkerungsschwund zu verzeichnen ist, der Markt nicht angespannt. Investitionen sind hier nicht so interessant, da nicht alle Wohnungen vermietet werden können. Allerdings gibt es auch hier interessante Investitionsobjekte. Diese sind vorwiegend in guter Lage und im Zentrum zu finden. Zunehmen sind die Mieter auch bereit mehr für gute Wohnungen in zentraler Lage zu bezahlen. Es wird auch auf die Ökonomie gesehen, kürzere Arbeitswege wegen der gestiegenen Mobilitätskosten und der Verzicht auf den Zweitwagen. Im Niedrigpreisbereich der Wohnimmobilien sind dagegen, aufgrund des Überangebotes eher Verluste zu verzeichnen.

Weitere interessante Beiträge zu Immobilien kaufen oder mieten finden Sie unter Checklisten zum Hauskauf, Tipps und Informationen zur Hausfinanzierung.

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Alternative Heizung wählen.

Erstellt von Peter Rauch am 25. August 2013

Waren die Energiepreise in der Vergangenheit ständig angestiegen, so sind gerade in den letzten Jahren enorme Preissteigerungen auf dem deutschen Energiemarkt zu verzeichnen. Besonders betroffen sind die Stromkosten. Dieser Anstieg ist eine Folge der EEG-Umlage und Netzleitungsgebühr.
Die Erzeugung von Solarstrom und Windstrom ist immer von der Dauer der Sonneneinstrahlung und dem Wind abhängig. Im Sommer um die Mittagszeit liegt ein hohes Angebot dieser Stromerzeugung vor. Zu dieser Zeit wird aber relativ wenig Strom benötigt. Im Winter wird viel Strom benötigt und von diesen Stromerzeugungsanlagen nur sehr wenig geliefert. Dieser Bedarf muss durch konventionelle Kohle und Gaskraftwerke und die wenigen verbliebenen Kernkraftwerke ausgeglichen werden. Wird Windstrom erzeugt, werden diese Kraftwerke abgeschalten bzw. Arbeiten in einem sehr unökonomischen niedrigen Bereich. Diese Kraftwerke arbeiten nicht mehr rentabel und werden schrittweise vom Netz genommen. Es wird auch dort regenerative Energie erzeugt, wo nur wenig Strom benötigt wird. Es ist somit ein zusätzlicher Ausbau zusätzlicher Leitungsnetze erforderlich. Statt einer kontinuierlichen bedarfsgerechten Stromerzeugung erfolgt ein ständiger Wechsel zwischen Über- und Unterangebot. Bisher konnte dies noch ausgeglichen. Erste Stromausfälle traten in Hannover und München auf.
Die EEG-Umlage dient dazu, dass jeder Bundesbürger den Hausbesitzer, welcher eine Solaranlage auf dem Dach hat, finanziert. All diese fehlgeleitet energiepolitischen Maßnahmen haben einen enormen Preisanstieg der Energiekosten zur Folge und führen weg von einer sicheren Energieversorgung zu einem unsicheren System.

Alle Energiepreise waren bisher miteinander gekoppelt. Steigen die Kosten von der einen Art, so zogen die anderen Energiearten hinterher. Was vielen nicht bewusst ist, fällt der Strom aus, so funktioniert nicht nur der Fernseher oder Kühlschrank. Die Heizanlagen, ob Gas, Öl oder Wärmepumpen funktionieren nur mit Strom. Diese Heizanlagen benötigen alle Strom für die Pumpen und Steuereinrichtungen. Die höheren Stromkosten wirken sich so je nach Anlagentyp auch auf die Heizkosten aus.

Moderner Kaminofen

Alternativ zu dieser ungünstigen energiewirtschaftlichen Entwicklung ist es sehr sinnvoll, zusätzlich ein zweites vom Strom unabhängiges Heizsystem zu besitzen. Dieses System ist ein moderner Kaminofen. Dieser arbeitet vollständig unabhängig vom Strommarkt. Ein Stück Holz oder Kohle findet sich immer.
Auch energetisch gesehen ist ein Kaminofen sehr wirtschaftlich. Zwar liegt der Wirkungsgrad bei etwa bei 80 % und damit etwas unterhalb der anderen Heizanlagen, aber dafür ist der Energieträger billiger. Bevor wir uns vor einem Jahr für Kaminöfen entschieden haben, hatte ich die Kosten für die Energieträger verglichen. Danach lagen diese für Gas bei circa 8 Ct./kWh, für Öl circa 10 Ct./kWh, Propangas 21 Ct./kWh, Nachtstrom (Leipzig) 22 Ct./kWh und Brikett ca. 3,3 Ct./kWh. Mit festen Brennstoffen kann man gegenwärtig noch erhebliche Kosten sparen.

Ein weiterer Vorteil der Kaminöfen ist die Strahlungswärme, ähnlich wie der Sonne. Damit wird ein angenehmes Raumklima geschaffen. Bei der Auswahl eines Kaminofens sollte man auf die Größe des Ofens achten. Bei kleinen Räumen sollten die Scheiben nicht zu groß sein, damit es nicht zur Überhitzung im Zimmer kommt. Den passenden Kaminofen kann man in Kamin-Shops finden .

Bereits nach 15 bis 20 Minuten ist es bereits angenehm warm im Zimmer. Je nach Ausführung der Kaminöfen kann durch die Regulierung der Luftzufuhr ein Dauerbetrieb erfolgen. Über mehrere Stunden muss kein Brennstoff aufgelegt werden. Allerdings muss man den richtigen Betrieb dieser Kaminöfen erlernen. Sie funktionieren anders als die älteren Öfen.
Aber auch als Zweitheizung, so wie wir es haben, sind diese Kaminöfen sehr geeignet. Man muss die Heizanlage gerade in der Übergangszeit oder an kühlen Tagen nicht beteiben. Schnell kann mit ein paar Stück Holz eine angenehme Wärme im Zimmer erreicht werden.

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Sandsäcke für Hochwasserschutz

Erstellt von Peter Rauch am 30. Juli 2013

Ein Monat dem letzten Hochwasser waren wir in der kleine Stadt Wehlen in der sächsischen Schweiz. Wir selbst wohnen nur 100 m entfernt von der Weißen Elster und hatten glück, dass das Hochwasser nicht über die neue Dammkrone gelaufen war.

Jedes Jahr gibt es Hochwasser als Folge der Schneeschmelze in den Bergen. Daher wurden auch wassertechnische Einrichtungen errichtet, wie Stauseen, Staustufen u. a., um den natürlichen Wasserlauf zu regulieren. 2009 wurde ein bundesweiter Auenzustandsbericht vom Bundesamt für Naturschutz und dem Bundesministerium für Umwelt und Naturschutz und Reaktorsicherheit erarbeitet. Nach diesem Bericht wurden den Flüssen in Deutschland circa zwei Drittel der ehemaligen Überschwemmungsflächen entzogen. Durch den Bau von Hochwasserschutzdeichen an vielen Abschnitten der Flüsse, Oder, Elbe, Rhein oder Donau sind sogar nur noch 10 bis 20 Prozent der ehemaligen Flussauen vorhanden. Das sind Flächen, wo sich früher das Hochwasser ausbreiten konnte. Viele neu Gebäude und andere Bauwerke befinden sich aber in diesen natürlichen Überschwemmungsgebieten. Hinzu kommen auch die Verlegung des Flussbettes und die Flussbegradigungen. Letzteres verursacht auch eine schnellere Fließgeschwindigkeit des Wassers. Wälder, die das Regenwasser aufhalten, sind nicht abgeholzt oder die übrigen Waldabschnitte reichen nicht aus. Um sich vor Hochwasser zu schützen, werden Schutzdeiche angelegt. Bei Städten, wie zum Beispiel Passau, ist das Flussbett sehr eingeengt. Ausdehnungsräume gibt es nicht bzw. nur sehr beschränkt. Bei anderen Städten wurden die neuen Schutzmauern nach dem vorletzten Hochwasser im Jahre 2002 nicht fertig oder hatten unterschiedliche Höhen, wie in Eilenburg. An einer Stelle schützten diese vor dem Wasser, an andere Stelle lief das Muldenwasser darüber.

Die kleinen Stadt Wehlen an der Elbe in der Nähe der Bastei lebt von Touristen. Die Besucher möchten natürlich die wunderschöne Aussicht sehen. Das ist nun einmal eine komplizierte Situation. Langsam kehrte dort das Leben am Markplatz wieder ein. Hier ist auch eine Säule, wo die vielen Hochwasser der letzten Jahrhunderte markiert sind.
Nach dem Hochwasser Wehlen 2013

Hochwasser als Folge von Niederschlag ist also kein neuzeitlicher menschengemachter Einfluss auf das Wetter im Industriezeitalter. Mann kann sich nur vor den Folgen des Wetters schützen, aber kein Wetter beeinflussen, geschweige langzeitlich hinreichend genau hervorsagen.
Wir sind den steilen Weg vom oberen Parkplatz hinab in Richtung Markplatz von Wehlen gelaufen. Hier lagen noch viele Sandsäcke auf dem Weg. Sie hatten den Weg vor Unterspülung und die Überschwemmung der Grundstücke bei dem mehrtägigen regen Ende des Mais geschützt. Neben der Eingangstür eines Hauses an dem Bach in Wehlen lagen noch Sandsäcke. Ein Stück weiter oberhalb hatte das kleine Rinnsaal Teile des Straßenbelages und die Überfahrt zu den Garagen zerstört. Hier merkt man, welche Kraft hinter fließendes Wasser steckt.

Kaputter Straßenbelag durch Regenwasser in Wehlen 2013

Auch bei uns, nur weniger Häuser weiter, musste der Hauseingang durch Sandsäcke gesichert werden (siehe Video im Juli 2013). Allerdings hat man hier die neuen Häuser neben der Elster errichtet, obwohl schon immer bekannt ist, dass sich hier das Wasser sammelt und in den Fluss läuft. Historisch befand sich unweit von unserem Haus ein Bach, welcher zugeschüttet wurde. Bei Regen sucht sich das Wasser immer den natürlichen Flussverlauf, egal ob begradigt oder verschlossen.
Sandsäcke für Hochwasserschutz kommen also nicht nur zur Sicherung der Dammkronen oder zur Befestigung gefährdeter Deiche zum Einsatz. Die Sandsäcke lassen sich relativ gut transportieren. Auch an gefährdete Stellen, wo man nur schlecht mit schwerer Technik hinkommt. Sie lassen sich auch nach dem Hochwasser relativ einfach wieder entfernen. Anfang Juni dieses Jahres berichteten die Medien von den vielfältigen Einsatzorten, wo die Sandsäcke zum Schutz vor das Hochwasser zu Einsatz kamen und von vielen zahlreichen Helfern.

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Terrassengestaltung mit Holz

Erstellt von Peter Rauch am 24. Juli 2013

Ich schreibe hier gerade diesen Artikel und sitze ich auf unserer Terrasse im Garten bei gut 30 °C im Schatten. Eine Terrasse hat für jeden Benutzer eine andere funktionale Bedeutung. Der eine möchte gern dort Grillen oder Kaffee und Kuchen essen. Die anderen nutzen diese Terrasse für die Erholung und Entspannung nach einem anstrengenden Tag. Für mich ist die Terrasse ein schöner Arbeitsplatz im Freien, fern von den Störungen des Telefons und kleinen entspannenden Pausen im Garten.

Nelia bei Bekannten auf der Terrasse

Allerdings ist unsere Terrasse nun nicht gerade ein Schmuckstück. An dieser Stelle stand ein alter Schuppen, welcher als Werkstatt genutzt wurde. Das Mauerwerk der beiden Rückwände ist uralt und bei der freien Bewitterung verursachen die Mauersalze gerade im Winter eine Zerstörung des Putzes. Das angrenzende Grundstück stand seit längerer Zeit zum Verkauf an und die Eigentumsfrage der Grundstücksmauer ist nicht geklärt. Der Inverstor möchte diese Rückwand des Schuppens wegreisen und ich möchte diese behalten bzw. diese daneben neu aufbauen. Auf jedem Fall habe ich seit längerer Zeit vor, die Terrasse mit einer ordentlichen Holzkonstruktion seitlich zu begrenzen und zu überdachen. Einige gute Tipps für die Terrassengestaltung hatte ich mir im Internet angesehen. Es gibt viele Möglichkeiten, diesen Platz praktisch und vor allem schön zu gestalten.

Ein Plan für die konstruktive Ausführung liegt auf dem Schreibtisch. Aus Zeitmangel war ich bisher nicht dazu gekommen, dies zu realisieren. Ein Glück, hätte ich die Deckenbalken wieder auf das Mauerwerk gelegt, so würde die Konstruktion nach Abbruch der Maurer durch den Nachbar zusammenfallen. Daher waren auch meine Überlegungen eine Holzkonstruktion zu bauen, die selbstständig steht und die Rückwände zum Nachbargrundstück durch eine Brettverschalung herzustellen. Eine optische und saubere Lösung. Eine fertige Konstruktion gibt es aber auch zu kaufen und muss nur noch aufgestellt werden. Allerdings sind die Abmaße der Grundplatte leider so, dass die meisten fertigen Projekte entweder groß oder zu klein sind. Im Moment sehe ich noch ein Problem mit dem Schallschutz bei einer Brettverschalung. Dieser ist schlechter als bei der massiven Mauer. Schließlich hat diese Ecke eben den Vorteil, dass es hier im Verhältnis recht ruhig ist. Daher überlege ich noch, ob ich die neue Rückwand durch Blockbohlen oder doch lieber ein neues Mauerwerk errichte.

Eine Terrasse ist nicht unbedingt lebenswichtig, ist aber ein Element, welches den Wohnwert aufwertet. Jede Terrasse ist anders. Möchte man die Sonne genießen, so schafft man sich einen offen geschützten Platz. Als Begrenzung eignet sich ein Trockenmauerwerk oder das umfangreiche Angebot an verschiedenen Holzabtrennungen. Bei kesseldruckimprägniertem Holz ist eine lange Haltbarkeit zu erwarten. Bei der Verwendung von Holz mit hohem Kernholzanteil kann auf diesen Schutz verzichtet werden, wenn der konstruktive Holzschutz beachtet wird. Brettverschalung aus Lerchenholz braucht eigentlich keinen Schutz, wenn die Vergrauung nicht als störend empfunden wird. Gerade wenn man noch Kleinkinder hat, sollte man mit Holzschutzmittel getränkten Hölzern vorsichtig sein. Die kleinen Händchen sind über all und anschließen im Mund. Dann lieber das Holz unbehandelt und mit Lasur versehen und notfalls später austauschen.
Zum Schluss noch ein Tipp. Ein massiver Untergrund für einen starren Terrassenboden ist nicht immer möglich. Gerade dann, wenn es sich um aufgeschüttetes Erdreich handelt. Andere Firmen wollten eine kostenaufwendige Brückenkonstruktion bauen. Im nachfolgenden Bild hatten wir daher dem Hausherrn eine relativ einfache und preiswerte Lösung angeboten.

Terrasse nach der Fertigstellung
Die Seitenwände mit einem Trockenmauerwerk und die auf die Fläche wurden in ein Sandbett fertige Betonsteine gelegt. Diese können sich bewegen und eventuell bei einer Absenkung aufgenommen und neu unterfüttert werden. Keine Risse und keine Schäden.

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Die richtigen Fenster bei der Altbausanierung

Erstellt von Peter Rauch am 18. Juli 2013

War das Gebäude, in dem man wohnt, gemäß § 2 des Sächsischen Denkmalschutzgesetzes vom 3.3.93 in der Liste der Kulturdenkmäler der Stadt Leipzig eingetragen, so konnte man einen finanziellen Zuschuss für die zum Teil sehr aufwendige Sanierung erhalten. Zwischenzeitlich ist eine Novellierung erfolgt, wonach man nicht mehr solchen Wert auf den Erhalt der Zeitzeugen historischer Bauwerke legt. Dies dürfte analog auch für andere Bundesländer zutreffen.

Historische Fenster und Tür in einem Fachwerkhaus

Viele der Gebäude die eine Identität der historischen Geschichte verkörperten sind durch Kriegseinwirkung zerstört oder wurden später abgerissen, weil moderne Büro-, Industrie oder Wohnkomplexe errichtet wurden. In der Altbundesrepublik sind daher kaum noch historische Stadtkerne vorhanden. In den neuen Bundesländern sind dagegen noch viele historische Gebäude erhalten und wurden in den vergangenen 20 Jahren liebevoll und oft mit hohem finanziellen Aufwand saniert. So betragen zum Beispiel die Baukosten für ein Fachwerkhaus mit mittlerem Zustand gegenüber Gründerzeithäusern oder Bauten nach 1920 etwa das doppelte oder bei einem schlechten Zustand, um das 3-Fache. Kosten zu sparen ohne den Wert des Gebäudes zu schaden ist daher eine Zielsetzung. Bevor man ein älteres Gebäude erwirb und eine Sanierung plant, so ist eine genaue Kostenanalyse durchzuführen. Dazu sind auch Angebote von Handwerkerfirmen einzuholen. Vor dem Kauf ist dies schlecht möglich. Daher sind nur Kostenschätzungen möglich. In Deutschland wird bei der Finanzierung gern mit Sonderkrediten und Fördermitteln gelockt. Auch im Denkmalschutzbereich ist die Förderung eine Kannbestimmung. Ist die Kasse leer, dann bekommt man im nächsten Jahr kein Geld. Viel wichtiger ist eine solide Finanzierung und das Urteil erfahrender Handwerksfirmen mit langer Tradition, wie zum Beispiel die Fensterbaufirma rumpfinger-fenster.de bei München.

Fachwerk in Quedlinburg

Fenster prägen den architektonischen Stiel des Gebäudes. Wenn eine thermische Haussanierung vorgesehen ist, dann ist der Fenstertausch einer der ersten Maßnahmevorschläge. Ältere funktionstüchtige Kastenfenster mit einem Rollladen müssen nicht unbedingt ausgetauscht werden. Der Neueinbau von Fenstern erfordert aber auch oft gleich eine Renovierung der Fensterbereiche, wie neu Faschen, Fensterbretter usw. Auch verändern sich die ursprünglichen bauphysikalischen Eigenschaften. Es ist daher viel Erfahrung erforderlich, damit keine Schäden auftreten. Neue Fenster sind je nach Ausführung wartungsärmer und auch das Glas lässt sich schnelle säubern als bei den älteren Glasscheiben. Für denkmalgeschützte Gebäude sind Stil-, Kasten- und Verbundfenster aus Holz gedacht. Hier stehen verschiedene Anforderungen an. Sie sollen den Denkmalschutzanforderungen gerecht werden, pflegeleicht sein und möglichst nicht zu viel kosten. Um das passende und richtige Fenster auszuwählen, kann die Hilfe zum Baukasten genutzt werden.

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