Altbausanierung und Energiepolitik

Faching., Dipl.-Ing.oec., Dipl.-Betrw.(FH), Ing. Peter Rauch Ph.D.
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Denkmalgeschützte Immobilien

Erstellt von Peter Rauch am Donnerstag 29. September 2016

Historische Gebäude prägen die geschichtliche Entwicklung der jeweiligen Landschaft. Die Gebäude erzählen die jeweilige kulturelle Entwicklung der Bewohner, Sitten und Bräuche. Eine unsachgemäße Sanierung und Modernisierung verändert das Gesamtbild. Das betrifft nicht nur das Gebäude selbst, sondern auch die nähere Umgebung. Wegen des Energiepreisanstieges werden die Gebäude gedämmt und der äußerliche Gesamteindruck verändert. Eine Ursache für den Anstieg ist das EEG, wo der Nachbar über die Stromrechnung die Solaranlage des Nachbargebäudes finanziert. Der Klimaschwindel trägt ebenso dazu bei, dass die Bewohner die Gebäudehülle durch Dämmmaßnahmen verändern. Besonders die leichtgläubigen Bürger, welche im Internet oder anderen Medien etwas lesen, ohne das fachliche Hintergrundwissen zu besitzen. Sie machen bei der Modernisierung viele Fehler und tragen so zur langfristigen Zerstörung ihrer Wohngebäude bei.
Aus Kostengründen erfolgte in den Städten der ehemaligen DDR keine oder nur eine Teilsanierung der älteren Mehrfamilienhäuser. Natürlich wurden auch in einigen Stadtgebieten die älteren Gebäude weggerissen. Aber große Teile der älteren meistens aus der Gründerzeit errichteten Gebäude blieben stehen und wurden nach der Wende modernisiert und saniert. In Leipzig hat man so im Musiker-, im Waldstraßenviertel, in Gohlis oder im Süden (Karl-Liebknecht-Straße) wunderschöne ältere Mehrfamilienhäuser. In den alten Bundesländern wurden diese älteren Gebäude durch moderne Bauten ersetzt. Man findet hier nur noch selten so große zusammenhängende Gebiete mit denkmalgeschützten Gebäuden.

Die älteren Gebäude erzählen von den ehemaligen Bewohnern und ihrer historischen Entwicklung. In den ukrainischen Karpaten kann man sehr deutlich an dem Baustil der historischen Gebäude erkennen, welche Nationalitäten in den Dörfern wohnten.

Sanierung von älteren Wohngebäuden

Der Sanierungsaufwand bei den älteren Wohngebäuden ist bei korrekter Ausführung etwa mit dem Neubau eines heute schnell aus Kalksandstein, Beton und Dämmung hingebauten Wohngebäuden gleich zusetzen. Dieser hängt jedoch vom Bauzustand und der Bauausführung ab. Bei einem Fachwerkhaus können bei der Sanierung mehrere Tausend Euro pro Quadratmeter anfallen, bei einem Gebäude aus der Gründerzeit etwa um die 1000 Euro/qm.
Bei Lehmhäusern oder Häuser aus Bruchsteinen sind die Kosten unterschiedlich hoch. Dies hängt immer davon ab, welche Wohnanforderungen gestellt werden.
Daher sind nicht nur Neubauten, sondern auch Denkmalgeschützte Immobilien für Kapitalanleger eine interessante Anlageform. Neben der steuerlichen Sonderabschreibung und der möglichen Fördermöglichkeit braucht kein Energiepass vorgelegt werden. Gerade Letzteres ist nicht uninteressant, da viele der propagierten Energiesparmaßnahmen wirtschaftlich nicht sinnvoll sind. Die Amortisationszeit liegt bei einzelnen Maßnahmen zum Teil bei über 20 Jahren. Ist eine Sanierung bei einer denkmalgeschützten Immobilie geplant, so benötigt man also keine Ausnahmegenehmigung, um eine uneffektive energetische Ertüchtigung zu vermeiden.

Fachwerkhaus in Wernigerode

Einen weiteren Vorteil erkennt man an den (kleinen) Bauschäden bei einem älteren Gebäude. Das sind Schwachstellen, die gezielt saniert werden können. Feuchte Wände im Gründungsbereich haben eine oder mehrere Ursachen. Eine der wichtigsten ist die Kondenswasserbildung an der Wandoberfläche, welche durch Sorption aufgenommen wird. Die Feuchtigkeit wird anschließend wieder an die Raumluft abgegeben. Ein Teil wird durch Diffusion durch die Konstruktion weitergeleitet und bei korrekter Ausführung an der Außenseite wieder abgegeben. Dieser Vorgang hängt von der Materialbeschaffenheit, dem Konstruktionsquerschnitt und äußeren und inneren Faktoren ab. Die von der Sonne beschienenen Wandoberflächen trocknen sehr schnell und Nordseiten, wo sich auch noch Gebüsch oder Bäume in unmittelbarer Nähe befinden, trockenen dagegen kaum. Im Gebäudeinneren sorgt eine Strahlungsheizung für die Austrocknung, dagegen begünstigt eine Konvektionsheizung die lokale Durchfeuchtung einzelner Bauteilabschnitte. Letztes ist durch eine niedrige Raumluftfeuchte und höherer Temperatur auszugleichen. Hier finden sehr komplizierte thermodynamische und quantenphysikalische Prozesse statt, welche bis her nicht vollständig verstanden werden. Diese Zusammenhänge werden beim Studium eines Bauingenieurs nicht vermittelt. Die alten Baumeister kannten diese auch nicht. Sie nutzen jedoch praktische Erfahrungen und setzten diese dann bei der Errichtung der Gebäude um.

Ein Holzhaus oder Lehmhaus mit Schilfdach und einer Strahlungsheizung (Ofen) schafft das beste Raumklima. Aber an diesen Gebäuden kann weder der Betonbau, der Gipsplattenhersteller noch die Dämmstoffindustrie etwas verdienen. Es ist auch verständlich, dass solche Gebäude im Städtebau unpassend sind. Bei der Städteplanung spielen andere Kriterien eine Rolle.

Leider haben die Herren und Damen im Bauordnungsamt recht unterschiedliche Auffassung zum Erhaltungswert einer historischen Immobilie und eines lokalen Wohngebietes. Einen großen Einfluss hat die langfristige städtebauliche Planung, welche sich sehr schnell auch für lokale Stadtbereiche ändern kann. Daher sollte vor der Entscheidung einer Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie ausreichend Information über eine mögliche Entwicklung des Standorts eingeholt werden. Günstig dagegen sind Flächendenkmale, da hier sicherlich längerfristig kaum Änderungen zu erwarten sind. Unter www.estador.de erfahren Sie weitere Informationen, welche vor dem Erwerb zu beachten sind.

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