Magazin gesundes Bauen und Wohnen

Faching., Dipl.-Ing.oec., Dipl.-Betrw.(FH), Ing. Peter Rauch Ph.D.
Autor: Dipl.-Ing.oec., Dipl.-Betrw.(FH), Ing. Peter Rauch Ph.D.

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Wie eine Hausverwaltung für Sicherheit und Ordnung sorgt

Erstellt von Peter Rauch am 18. Oktober 2014

Nicht selten ziehen gerade kleinere Wohnungseigentümergemeinschaften die Selbstverwaltung in Betracht. Sei es, weil sie ihre Angelegenheiten in die eigenen Hände nehmen wollen, die Kosten scheuen oder keinen geeigneten professionellen Verwalter finden. Viele sind allerdings den praktischen und rechtlichen Herausforderungen nicht gewachsen, die die Verwaltung einer Immobilie mit sich bringt – gerade was die Sicherheit und Ordnung des Wohnhauses anbelangt.

Aufgaben eines Hausverwalters sind sehr umfangreich

Das WEG-Gesetz lässt in § 21 Abs. 1 zwar die gemeinschaftliche Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümer zu, in vielen Fällen lassen sich jedoch die damit verbundenen Aufgaben nicht ohne entsprechendes Fachwissen und hohen Zeitaufwand beantworten. Dies erschwert die Verwaltung und erhöht das Haftungs- und Schadensrisiko. Darüber hinaus kennen sich Selbstverwalter oft nur unzureichend mit den Haftungsrisiken und Pflichten eines Verwalters aus. Und Letztere fallen dabei besonders umfangreich aus, müssen allerdings, weil vom Gesetzgeber vorgeschrieben, beachtet werden. Erschwerend kommt hinzu, dass die Vorschriften regelmäßigen Änderungen unterworfen sind. Unter den gesetzlich vorgeschriebenen Verwaltungsaufgaben fallen nicht nur die ordentliche Fakturierung und die Aufstellung eines Wirtschaftsplans, sondern auch die angemessene Versicherung eines Gebäudes, die Instandhaltung der Immobilie sowie das Aufstellen der Hausordnung.

Die Eigentumswohnungen in diesem Mehrfamilien werden durch eine Hausverwaltung betreut.

Welche sicherheitsrechtlichen Aspekte eine Hausverwaltung zu berücksichtigen hat

Die Eigentümer einer Immobilie haben dafür Sorge zu tragen, dass von dem Gebäude keine Gefahren ausgehen. In diesem Zusammenhang muss etwa das Dach in regelmäßigen Abständen durch eine Fachfirma überprüft werden, wobei etwaige Schäden an den Dachziegeln zu beheben sind. Kommen die Hauseigentümer dieser Sicherheitsvorschrift nicht nach und sollte durch das Herabfallen eines Dachziegels ein Passant verletzt werden, können die Bewohner für die erlittenen Verletzungen haftbar gemacht werden.

Eine professionelle Hausverwaltung lässt die einzelnen Gewerke innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Fristen überprüfen. Eine weitere Gefahrenquelle kann an frostigen und schneereichen Tagen außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück oder dem anliegenden Gehweg entstehen. Denn aufgrund von Glatteis können Besucher und Fußgänger aus dem Gleichgewicht geraten und sich bei einem Sturz ernsthafte Verletzungen zuziehen. Auch in so einem Fall sind die Wohnungseigentümer in der Haftung. Diese Räum- und Streupflicht kann allerdings auf die Hausverwaltung übertragen werden. Von Vorteil ist dies gerade dann, wenn die Bewohner tagsüber ihrer beruflichen Tätigkeit nachgehen und die Räumung und Streuung nicht sicherstellen können. Die Sicherheit vor finanziellen Belastungen aufgrund derartiger Schadensfälle stellt der Hausverwalter durch den Abschluss entsprechender Haftpflichtversicherungen sicher.

Darüber hinaus dient die Vereinbarung einer Wohngebäudeversicherung dem wirtschaftlichen Schutz vor Gefahren wie Brand, Sturm, Hagel, Rohrbruch und Naturgewalten. Hierbei weiß der Hausverwalter ganz genau, welche Konditionen eine solche Versicherung vorweisen sollte. Im Rahmen der Vorsorgemaßnahmen setzt die Hausverwaltung zudem die Vorschriften zum Brandschutz zuverlässig um und lässt Gefahrenquellen am Gemeinschaftseigentum sorgfältig beheben. Der Sicherheit dient zudem das Verschließen der Haus- und Kellertüren in den Abendstunden.

Wie eine Hausverwaltung die Ordnung im Haus sicherstellt

Neben der Sicherheit wacht die Hausverwaltung auch über die Hausordnung, die ein friedliches Miteinander gewährleisten soll. Im Sinne der gegenseitigen Rücksichtnahme werden etwa die Ruhezeiten und die ggf. die Lautstärke von Fernseh- und Hörfunkgeräten geregelt. Um die Ruhe nicht zu stören, kann Kindern ferner das Spielen in den Fluren sowie im Treppenhaus untersagt werden. Darüber hinaus kann festgehalten werden, dass dem jeweiligen Wohnungsinhaber die Sauberkeit von Fluren und Treppen sowie die Reinigung seines Boden- oder Kellerabteils obliegt. Ein Plan für die Kehrwoche soll gewährleisten, dass sich jeder Bewohner an der Reinigung des Gemeinschaftseigentums beteiligt. Derartige Aufgaben können jedoch nach Absprache auch von der Hausverwaltung übernommen werden. Halter von Hunden kann ferner über die Hausordnung explizit vorgeschrieben werden, dass die Wohnanlagen durch das Tier nicht verschmutzt werden dürfen. Um den Durchgang im Treppenhaus zu versperren, kann die Hausverwaltung im Rahmen der Hausordnung festlegen, dass Fahrräder, überflüssige Möbel und Kinderspielzeug im jeweiligen Privatkeller unterzubringen sind. Nicht wenige WEGs sehen sich leider mit steigenden Müllbergen konfrontiert. Eine kompetente Hausverwaltung kann über die Müllentsorgung wachen und etwa der Verunreinigung des Müllbehälters oder Zerkleinerung großvolumiger Gegenstände und Verpackungsmaterialien überwachen.

Fazit

Genannt ist lediglich ein kleiner Teil der Pflichten, die einer Hausverwaltung obliegen. Die gesetzeskonforme Umsetzung setzt eine hohe Expertise sowie viel Zeit voraus. Jeglicher Verstoß sowie die Nichteinhaltung von Vorschriften gehen zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Gerade auch aus diesem Grund macht es in vielen Fällen Sinn, von einer Selbstverwaltung zu Gunsten einer professionellen Hausverwaltung abzusehen. Hierbei können Sie unter einer großen Zahl an Hausverwaltungen wählen. Für die Suche nach einer geeigneten Firma in Ihrer Nähe bietet sich natürlich das Internet an. Hier kann man auch auf eines der Zahlreichen Hausverwalter-Portale zugreifen. Zu empfehlen wäre hier zum Beispiel hausverwalterscout.de mit einer besonders großen Auswahl.

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Die Arbeitsweise der Hausverwaltung

Erstellt von Peter Rauch am 6. Oktober 2013

Die Hausverwaltung wird immer aus zwei verschiedenen Positionen betrachtet. Einmal aus der Sicht des Mieters und einmal aus der Sicht des Eigentümers. Die Verwaltung ist ein Vermittler zwischen zwei unterschiedlichen Interessen. Wie gut dies funktioniert hängt von der Qualität der Arbeit und der Qualifizierung der Hausverwaltung ab. Durch meine Arbeit habe ich oft mit diesen Dienstleistern zu tun. Dabei konnte ich feststellen, dass bei höherer Qualifizierung der Geschäftsleitung in der Regel auch recht gute Verwaltungsarbeit verrichtet wurde. Aber es gibt auch eine Reihe von Hausmeisterdiensten, die gleichzeitig auch eine Verwaltung der Immobilien anbieten. Hier konnte ich oft Probleme feststellen. Sie waren fachlich überfordert.

Ansicht eines Mehrfamilienhauses, welches verwaltet wird.

Gerade in der Zeit, wo der Euro kriselt, ist der Vermögensaufbau und die Vermögenssicherung mit Sachanlagen sehr wichtig. Metalle sind zwar ganz gut aber unterliegen stark den Kursschwankungen. Waren die Goldpreise im letzten Jahr bis zum Frühjahr stark angestiegen, so befinden sich seit dieser Zeit in Talfahrt. Dagegen entwickelte sich der Immobilienpreis kontinuierlich nach oben. Besonders gute Entwicklungstrends konnten in den Ballungsgebieten festgestellt werden. Im ländlichen Bereich dagegen sind je nach Standort Preisverfalle zu beobachten. Im ländlichen Bereich sind mehrheitlich kleiner Gebäude vorhanden, die nur in seltenen Fällen verwaltet werden.

Der Hausverwaltung kommt eine besondere Rolle zu. Sie muss sorgsam mit dem zu verwaltenden Vermögen umgehen. Je größer der Immobilienumfang ist, so wichtiger sind die fachlichen und die qualitätsgerechten Anforderungen an die Mitarbeiter der Verwaltung. Eine der wichtigsten Aufgaben ist die korrekte Abrechnung der Mieteinnahmen, Hauskosten und der zahlreichen Einzelpositionen der Betriebskosten. Ohne eine geeignete Software für die Immobilienverwaltung ist dies bei dem heutigen Umfang an Einzelberechnungen aus zeitlichen Gründen nicht mehr denkbar. Ich selbst hatte versucht eine Abrechnung unserer Hausverwaltung zu prüfen, da durch den Mieterwechsel eine für mich nicht nachvollziehbare Differenz auftrat. Ich hatte mehrere Stunden versucht, einen Fehler zu finden. Die Berechnung war korrekt. Ich hatte nur die Begriffe und die Aufstellung der Positionen nicht verstanden. Die Mitarbeiterin hatte mir das auch nicht richtig erklären können. Hätten die Positionen eine allgemein übliche Formulierung gehabt, dann hätte es mir und auch der Hausverwaltung viel Zeit gespart. Die Berechnungen waren ja in Ordnung.

Eine gute Software muss auch eine gute logische Auswertung ermöglichen. Damit lassen sich ökonomisch sinnvolle Entscheidungen treffen. Bei einer Immobilie fallen ständig Instandhaltungskosten an. Können diese sinnvoll geplant werden, so kann die Rückstellungsrate verringert werden. Was für den Eigentümer sehr sinnvoll ist. In vielen Fällen ist ein Immobilienkredit zu bedienen und damit könnte zum Beispiel die Tilgungsrate erhöht werden. Oder was für den Mieter sinnvoll ist, die Wohnungsmiete muss nicht wegen steigender Kosten erhöht werden. Wir selbst und das habe ich auch während meiner Sachverständigenarbeit festgestellt, ist für viele Eigentümer das Verhältnis zu den Mietern sehr wichtig. Leider wird dieses Verhältnis durch Mietnomaden und anderen Mietern, die auf irgendeine Art und Weise Mietzins sparen wollen, getrübt. Es kommen aber auch berechtigte Probleme hinzu, wie die Baufeuchte nach der Sanierung, die in den ersten Jahren zu Feuchteproblemen führen können. Konstruktive Probleme, Nutzungsverhalten usw. In zahlreichen Beispielen habe ich hierzu in den Artikeln auf meiner Webseite geschrieben. Gerade hier unterscheidet sich die Arbeit der Hausverwaltungen. Ein guter Mieter bringt langfristig einen Mietzins. Verärgert man diesen, so gibt es Spannungen und Probleme. An dieser Stelle muss sich dann auch der Eigentümer persönlich darum kümmern. Die Verwaltung verwaltet, ist aber nicht der Eigentümer.

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