Magazin gesundes Bauen und Wohnen

Faching., Dipl.-Ing.oec., Dipl.-Betrw.(FH), Ing. Peter Rauch Ph.D.
Autor: Dipl.-Ing.oec., Dipl.-Betrw.(FH), Ing. Peter Rauch Ph.D.

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Die Immobilienblase

Erstellt von Peter Rauch am 4. Mai 2017

Eine Immobilienblase entsteht nicht allein im Immobilienmarkt, sondern es wirken langfristig verschiedene wirtschaftliche Faktoren. In dem nachfolgenden Video „Die kommende Immobilienkrise“ zeigt ausgewählte Faktoren, welche für die Krise verantwortlich sind.
Eine der wichtigen Kriterien ist die immer größer werdende Differenz zwischen dem zur Verfügung stehenden Einkommen der Bevölkerung und der Immobilienpreise. Das zur Verfügung stehende Einkommen stagniert seit Jahrzehnten bzw. ist nur gering gewachsen, so steigen dagegen die Immobilienpreise immer weiter an. Diese Schere wächst gerade in den letzten Jahren sehr stark an, das betrifft vor allem die Ballungszentren. Dagegen fallen die Preise für Immobilien in den ländlichen Gebieten und in wirtschaftlich schwachen Gebieten. So bekommt man z. B. in Gera eine preiswerte Wohnung aber keine Arbeit. Dagegen bekommt man in Hamburg Arbeit, aber ein großer Teil des Lohns wird für die Miete benötigt.
Die heutigen Käufer einer „überteuerten“ Immobilie gehen ein sehr großes privatwirtschaftliches Risiko ein. Das sogenannte „Betongold“ als Sachanlage verliert beim Preisverfall einen sehr großen Wert.

Wohnhaus in Transkarpatien

Ich hatte 2010 in der technischen Bibliothek in Kiew ein Literaturstudium durchgeführt und dabei fielen mir die aktuellen Immobilienzeitschriften in die Hand. Z. B. in Reiseeindrücke Kiew lagen die Preise abhängig von der Lage für eine Einraumwohnung (circa 30 qm) zwischen 80.000 bis 100. 000 Dollar. Für mich war dies nicht nachvollziehbar, da der damalige Verdienst der Bevölkerung unter 200 Euro pro Monat lag. Das sind keine Villen oder besonders wertvolle Immobilien, sondern Wohnungen für die Bevölkerung. In der Zwischenzeit sind die Immobilienpreise auf ein Drittel und die Mieteinnahmen auf die Hälfte gesunken.

Die Banken als Gewinner der Immobilienblase

Diese Entwicklung des Immobilienmarktes kann auch durchaus gewollt sein. Eine Interessengruppe sind die Banken. Die Banken leben von der Kreditvergabe an die Unternehmen. Ist die Investitionsbereitschaft der Wirtschaft gering, so werden die geplanten Gewinnerwartungen nicht erreicht. Mit den gegenwärtigen niedrigen Bauzinsen werden Privatkunden gelockt. Vor etwa 17 Jahren lag die Belastungsgrenze für die jungen Bauherren bei etwa 300.000 DM. Die Belastungsgrenze ist zwar in der Zwischenzeit angestiegen, aber nicht so sehr, wie die Immobilienpreise. Die Belastung der Bauherren setzt sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammen. Denken Sie daran! Diese niedrigen Zinsen bleiben nicht ewig, sondern wachsen wieder an. Spätestens nach 10 Jahren erfolgt eine Umschuldung und der Kredit für das Haus muss mit einem höheren Zins abgeschossen werden. Den Banken ist es egal, wenn nicht gezahlt werden kann, kommt die Immobilie zum Schluss zur Versteigerung. Berechnen Sie einfach Ihre finanzielle Belastungsgrenze mit einem Zinssatz von 6 oder besser 8 Prozent. Reicht das zur Verfügung stehende Einkommen, dann ist es in Ordnung. Ansonsten könnte es dann knapp werden.

Wie sich jetzt die Immobiliensituation im Detail in Leipzig entwickelt hat, weiß ich nicht genau, da zurzeit auch in Leipzig alles gekauft wird. Noch vor wenigen Jahren wirkten sich die Zwangsversteigerungen ungünstig auf den Verkaufspreis der übrigen Immobilien aus.

Eine Finanzierungsquelle des Staatshaushaltes

In Deutschland gab es 1923 und 1948 eine Zwangshypothek. Die Zwangshypothek wird in das Grundbuch eingetragen, was für den Immobilieneigentümer eine zusätzliche finanzielle Belastung von 10 % bedeutet. Und nun braucht man nur überlegen, wo verdient der Staat mehr, bei einem aktuellen Immobilienwert von 250.000 Euro oder 400.000 Euro. Natürlich könnte man eine Zwangshypothek von 20 % erheben, aber das klingt nicht so gut. 10 % klingt eben etwas kleiner.

Gegenwärtig werden vorwiegend Luxusimmobilien gebaut. Der dringende Sozialbau fehlt, also bezahlbare Wohnungen sind kaum noch zu bekommen. Vor einigen Jahren gab es verschiedene steuerliche Anreize und zahlreiche staatliche Fördermöglichkeit. Die gegenwärtigen Anreize sind viel zu gering und greifen nicht. In vielen Regionen wird die Wohnungsknappheit größer. Statt die Schaffung von Wohnraum zu fördern, werden energetische Sanierungen und andere Maßnahmen gefördert, um das Klima zu retten.

Wie sich die künftigen Immobilienpreise in Deutschland entwickeln werden, ist nicht bekannt, auf jeden Fall werden diese wieder sinken. Wer nicht sofort eine Immobilie benötigt, sollte doch lieber erst einmal abwarten, auch wenn einige Makler eine andere Auffassung vertreten. Sie leben eben vom Verkauf der Maklercourtage, welche abhängig vom Standort zwischen 3,6 bis 7,1 % (Berlin) des Immobilienpreises liegt. 100.000 Euro mehr für die Immobilie, das ist dann 3 bis 7.000 Euro mehr Maklercourtage.

Das finanzielle Risiko durch das Wohnen auf dem Land reduzieren.

Es ist auch zu überlegen, ob man nicht auf die ländliche Gegend ausweicht. Hier sind vielfach fallende Immobilienpreise zu verzeichnen. Der Nachteil besteht in der schlechten Infrastruktur und Fahrstrecken. Aber auch hier ist zu überlegen, wie viel kostet die 20 km zusätzliche Fahrstrecke zur Arbeit über 25 bis 30 Jahre. In der Regel kauft man sich ein Haus um 35 bis 40 Jahre.
(Beispiel: ca. 220 Tage pro Jahr x 0,40 Euro/km x 20 km = 1760 Euro/Jahr bzw. in 30 Jahre = 52.800 Euro)
Dafür spart man aber vielleicht 100.000 oder mehr Euro beim Kauf einer Immobilie plus die Zinsen für den Kredit.

Aktuell liegend die Zinsen bei 1 % und laut Onlinerechner sind das pro Jahr 900 bis 1000 Euro bei einer Laufzeit von 10 Jahren. Der Kreditzins bleibt jedoch nicht bei diesem niedrigen Niveau Laufzeit und wird wieder 5 und mehr Prozent betragen. Abhängig von der gewählten Tilgungsrate und der gesamten Kredithöhe entspricht die Zinsenhöhe etwas weniger als zusätzlichen Fahrkosten.
Die nächsten Vorteile sind die geringere finanzielle Belastung beim Hauskauf, das finanzielle Risiko bei einem zeitweisen Ausfall (länge Krankheit) des Hauptverdieners sinkt. Die finanzielle Belastung wird auf eine längere Zeit verteilt. Hinzu kommt die Landluft und mehr Ruhe. In dem Artikel „Was darf das Haus kosten – mieten oder kaufen“ erfahren mehr, was sinnvoll ist.

Da die Preise der Immobilien auf dem Land ohnehin schon gesunken sind, kommt es beim Platzen der Immobilienblase nicht zu so einem hohen Wertverlust wie bei einem Haus oder einer Eigentumswohnung in den Ballungszentren. Bei einer Eigentumswohnung mit 4000 und mehr Euro/qm sind die Verluste sehr hoch. Die Frage, wie sicher künftig die Arbeitsplätze in Deutschland sind, lässt sich bei dem gegenwärtigen Trend des Exportüberschusses der deutschen Volkswirtschaft nur ungenügend beantworten. Ist der Wechsel des Arbeitsplatzes erforderlich, so stellt eine Immobilie ein Hemmnis dar, welche unter Umständen auch unter Verlust verkauft werden muss.

Längst müsste jeder verstanden haben, dass die finanzielle und wirtschaftliche Verflechtung der EU in der derzeitigen Form künftig nicht weiter bestehen kann. Wie die neue Strukturierung aussieht, ist nicht bekannt. In dieser Situation ist es wichtig, eine möglichst große Liquidität zu behalten. Dazu sollten die Fremdverschuldung (Kredite) und andere finanzielle Belastungen möglichst gering sein. Eine selbst genutzte Immobilie ist immer Luxus. Stellen Sie die Vernunft vor dem Prestige gegenüber den Nachbarn und der Kollegen.

Die kommende Immobilienkrise

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