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Investition in ältere Mehrfamilienhäuser und Begutachtung

Anfrage vom 25.09.2011

Frage:
Ich überlege derzeit, einige MFH in Leipzig zu erwerben. Nun besteht ja vielfach das Problem feuchter Keller. Die Wände wurden verputzt, der Boden bekam Estrich und die Kellerfenster sind isolierverglast. Sie wissen hier sicher besser Bescheid über die Ursachen und sind anerkannter Fachmann. Ein befreundeter Architekt hat Sie als Choriphäe wärmstens empfohlen.

Ich bin morgen noch in Leipzig und würde mir erlauben, Sie anzurufen. Eines der Objekte hat massive Feuchtigkeit im Keller und Mieter berichteten, dass die DG-Wohnungen nicht warm werden (fehlende Dämmung?).

Das zweite Objekt ist noch interessanter, denn es steht auf Ihrer Referenzliste. Hier berichteten mir Mieter auch von Feuchtigkeit im Keller und sogar eine EG-Wohnung sei betroffen.

Einflußfaktoren auf den Wärmestrom einer Wand
Einfaches Schema der Einflussfaktoren auf die Oberflächentemperatur
 Q = Wärmestrom durch die Wand
 I = Wasserdampf Diffusionsstrom
 λ = Wärmeleitfähigkeit
 1/α = Wärmeübergangswiderstand
 b = Wärmeeindringkoeffizient (1-2 cm)
 S = Wärmestrahlung zur und von der Wand (1-2 mm)
 A = Kondenswasser von innen
 B = Feuchtigkeit von außen, zum Beispiel Regen
 C = Feuchtigkeit im Mauerwerk (Kapillarität und Diffusion)
 W = Wärmespeicherwert
 K = Konvektion

Antwort:
Das Problem der feuchten Keller lässt sich bei den älteren Häusern kaum lösen. Meistens liegt eine Salzbelastung vor.

Ältere Wohngebäude haben eine Holzbalkendecke. Ihre normale Standzeit beträgt ca. 80 Jahre. Nach dieser Zeit sind im Durchschnitt 25 % der Balkenköpfe kaputt. Nach dieser Standzeit müssen daher die Deckenbalken fachgerecht saniert werden. Bei den sanierten Wohngebäuden, wo kein Holzschutzgutachten vorliegt, wurde sicherlich auch nur unzureichend saniert. (Bitte nicht dem Eigentümer sagen, mir ist kein Gutachten von dem von ihnen genannten Objekt bekannt. Sicherlich gibt es von der Substanz schlechtere Häuser. Das Haus war während der Teilsanierung bewohnt und daher konnte keine Kontrolle der Holzbalkendecken durchgeführt werden.)
Das Problem, welche Gebäude mit Holzkonstruktionen bezüglich der Feuchtetransportprozesse haben, ist sehr komplex und lässt sich hier nicht einfach darstellen. Im nebenstehenden Schema werden die wichtigsten Einflussfaktoren gezeigt. Eine falsche Sanierung führt zur Feuchteerhöhung in der Konstruktion und zur Schädigung der Holzkonstruktion durch Holz zerstörende Insekten oder Pilze.

Ich empfehle daher bei einer Investition in ältere Mehrfamilienhäuser, um vor Überraschungen geschützt zu sein, Wohngebäude nur aus mineralischen Baustoffen. Bei den älteren Mehrfamilienhäusern mit Holzbalkendecken, wie sie ihnen angeboten wurden, sollten sie alle Bauunterlagen der Sanierung sehr gründlich prüfen.

Antwort von
Faching., Dipl.-Ing.oec., Dipl.-Betrw.(FH), Ing. Peter Rauch Ph.D.
Peter Rauch Ph.D.
Dipl.-Ing.oec.,Ing.oec., Ing.

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