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Hausschwamm in einem älteren Haus, welches gekauft werden soll

Anfrage vom 23.07.2012

Frage:
Ich bin sehr froh, Ihre Internetseite und damit einen Ansprechpartner in meiner Nähe gefunden zu haben. Ich möchte ein Haus kaufen, in dem aber der Echte Hausschwamm gefunden wurde.

Da ich mich auf diesem Gebiet überhaupt nicht auskenne, muss ich mich bisher auf die Angaben des Maklers verlassen. Dieser hat uns Unterlagen ausgehändigt (Kopien von Originalrechnungen), die folgende Dinge belegen:
Der Hausschwammbefall wurde bereits durch die Arbeiten einer Fachfirma in der Form angegangen, dass im Grenzbereich befindliche Türen, PVC-Beläge, Spanplatten und eine verwachsene Vorwand entfernt und entsorgt wurden. Putz sowie Fliesen wurden abgehackt und entsorgt, die Mörtelfugen auf Myzelbewuchs geprüft, abgeflammt und die Oberflächen gereinigt. Außerdem wurden Estrichfußboden und Styropordämmung aufgenommen und entsorgt. Leistungszeitraum dieser Arbeiten war laut Rechnung der September 2011.

Seither ist in dieser Sache nichts passiert, es liegt jedoch ein Angebot der gleichen Firma vor, das die folgenden noch durchzuführenden Dinge ausweist:
Zweimalige Oberflächenbehandlung der freigelegten Wände mit einer quartären Ammoniumverbindung kombiniert mi Bor nach Herstellervorschrift, Verpressen des Mauerwerks mit durchschnittlich 16 Bohrlöchern je m² bei gleicher Einbringmenge je Bohrloch mit Adolit M-flüssig - 50%ige Lösung, evtl. Entsorgung von mit ESH befallenem Bauschutt (angegeben mit 3 t - hier stellt sich mir die Frage, wo dieser Bauschutt noch herkommen soll). Die Kosten für diese Arbeiten belaufen sich laut Angebot auf über 9.000 Euro.

Ich hätte in dieser Sache gerne den Rat eines Sachverständigen und bitte Sie, mir mitzuteilen, in welchem finanziellen Rahmen eine Beratertätigkeit (mit Besichtigungstermin) Ihrerseits liegt.

Antwort:
Grundsätzlich übernimmt die Firma eine Garantie von 5 Jahre. Ich kann zwar ein Urteil abgeben, kann aber der Firma nicht vorschreiben, was sie machen soll. Die beschriebene Leistung ist in Ordnung. Abweichend könnten Sie auch von einer zweiten Firma ein Angebot einholen. Die Ursache ist nicht bekannt. War ein Leitungswasserschaden vorhanden, so besteht nach der Trocknung keine Gefahr eines erneuten Wachstums. Liegt eine Feuchte, zum Beispiel durch die Kellerdecke vor, so ist eine wesentlich intensivere Bekämpfung erforderlich. Werden keine organischen Baustoffe wieder eingebaut (Holz) so kann auf einen Teil der Sanierung verzichtet werden. In diesem Fall trägt der Auftraggeber das Restrisiko.

Mit dem Bauschutt hatte ich es so verstanden, dass eine Mauerwerksbehandlung mit Adolit M erfolgt oder das betreffende Mauerwerk wird abgebrochen und durch Neues ausgetauscht. Vorteil ist, es kommen weniger Chemikalien in das Gebäude. Nachteil, die Kosten der neuen Wände kann wesentlich höher sein.

Grundsätzlich sollten so wenig Chemikalien eingetragen werden, wie nur möglich, wenn keine statischen Elemente (Holzstiel in Wänden oder Deckenbalken) gefährdet werden. Die Firma übernimmt in diesem Fall dann keine Gewährleistung. Man spart jetzt Geld. Entsteht später im bewohnten Zustand noch einmal ein kleiner Schaden mit einer Sanierung, dann können sich die eingesparten Kosten wieder aufheben.

Sie wollen das Haus erst kaufen. Sie kaufen ein Haus ohne erhebliche Mängel. Da in Sachsen für den Echten Hausschwamm eine Meldepflicht besteht, was vom Gesetzgeber als erhebliche Mangel eingestuft wird, muss dieser erst beseitigt werden. Die 9000 Euro dürften Sie also nicht interessieren. Der Verkäufer muss also die Kosten tragen bzw. die Kosten werden dann vom Kaufpreis abgezogen. Siehe auch Meldepflicht beim Befall durch den Echten Hausschwamm.

Frage:
Ich bedanke mich für Ihre ausführliche Antwort, das ist wirklich sehr nett von Ihnen!

Die Ursache für die Feuchtigkeit kann ich eben falls nur vermuten. Da wir aber bereits zweifelsfrei festgestellt haben, dass der Grundwasserspiegel fast 12 m entfernt liegt (das Gebäude befindet sich auf einer Anhöhe), tippe ich tatsächlich auch auf einen Leitungswasserschaden. Dieser ist meiner Meinung nach naheliegend, da der Befall hauptsächlich in dem Raum festgestellt wurde, der als Küche genutzt wurde.

Noch eine Frage zu den Chemikalien, die in die Wände eingebracht werden sollen: Sind diese jetzt oder zu einem späteren Zeitpunkt aus dem Mauerwerk heraus gesundheitsschädlich?

Dass die Sanierungskosten i. H. v. 9.000 Euro eigentlich Problem der derzeitigen Eigentümer sind, habe ich nicht gewusst. Nachdem ich aber jetzt noch einmal genau nachgelesen habe, bereitet mir das schon ein wenig Kopfzerbrechen. Denn ich gehe nicht davon aus, dass sich der Eigentümer darauf einlässt. Derzeitiger Stand der Verhandlungen ist, dass der Kaufpreis bei 15.000 Euro liegt. Das ist ja schon nicht mehr viel. Außerdem sind die Eigentümer breit, aufgrund des vorliegenden Angebots zur Fertigstellung der Sanierung auf 10.000 Euro Kaufpreis zu gehen. Nun habe ich zwar von Häusern und ihrem Preis nicht so viel Ahnung, aber wenn ich mich als Interessent umsehe, kosten die meisten Häuser nicht unter 100.000 Euro. Ich verstehe, dass der Eindruck entsteht, dass nur der geringe Kaufpreis lockt. Aber ich muss sagen, ich war in dem Haus - und es ist kein Langzeitprojekt. Sicher sind einige Sanierungs- und sowieso Renovierungsarbeiten nötig, aber nicht im großen Rahmen (bis auf die Sache mit dem Bereich, in dem der Hausschwamm war oder schlimmstenfalls noch ist).

Da ich auch durch noch so umfangreiches Nachlesen nicht zur Fachfrau werde, habe ich dennoch das Bedürfnis, VOR dem Hauskauf jemanden an meiner Seite zu wissen, der vom Fach ist. Daher meine Frage: wäre es Ihnen kurzfristig (leider sehr kurzfristig, da das Haus nur bis diesen Freitag für uns reserviert ist) möglich, einen Blick in das Haus zu werfen? Und wären Sie so nett, mir im Vorfeld mitzuteilen, was Sie für Besichtigung inkl. Fahrtkosten berechnen? Das Haus ist in Borna, Ortsteil...

Auch wenn Ihnen eine Besichtigung nicht möglich sein sollte, bedanke ich mich für die freundlichen Hinweise.

Antwort:
Der Befall durch den Echten Hausschwamm bezieht sich vorwiegend auf die Oberfläche. Ich hatte nur wenig Myzel gefunden, wo Holzdübel waren. Nach DIN 68800 Teil 4 Pkt. 4.3.4 kann auf eine chemische Behandlung verzichtet werden. Die Bohrlochtränkung ist somit nicht erforderlich. Alles säubern und abflammen, wie ich es gesagt hatte. Als Sicherheit, wenn noch ein paar kleine Myzelstücke herumliegen, mit Adolit M die unteren Wandabschnitte und den gesäuberten Fußboden in der Küche und unteren Teil im Wohnzimmer fluten. Mit dem Kalputz wird dann die behandelte Fläche gegenüber der Raumluft abgedeckt. Alles andere finden Sie bei mir unter Echter Hausschwamm

Frage:
Ich habe noch einmal eine Frage zu den Böden. Im EG wurde ja schon dieser Sockel in der Raummitte eingebracht. Wäre es günstiger, diesen wieder komplett zu entfernen, oder muss nur zu den Wänden hin aufgefüllt werden? Die verschiedenen Bereiche werden sich doch perspektivisch sicher auch unterschiedlich verhalten, oder? Nicht dass wir dann plötzlich einen Absatz im Raum haben. Und in der Küche ist ja momentan gar kein Boden - wie geht man dort vor? In Schichten, wie beim Sockel nebenan?

Antwort:
Man kann den Estrichaufbau mit der Dämmung im Wohnzimmer ergänzen.
Problem ist nur der Anschluss zur alten Estrichplatte. Hier können Fugen entstehen. Das hängt vom Fußbodenbelag ab.
Wird ein Laminat oder eine Dielung verlegt. (Hier kein Fußbodenbelag auflegen), dann werden diese Anschlüsse gut überbrückt. (Holz muss immer trocknen können und kontrollfähig sein. Es besteht ein kleines Risiko.) Kommt ein Fliesenbelag auf den Estrich, so muss eine Bewegung im Anschluss verhindert werden. Hier lassen Sie sich vom Maurer einen Vorschlag machen.

Frage:
Und im OG sagten Sie, müssten die alten Böden auch raus. Und was kommt dann dort rein? Meine Kollegin sagte etwas von einer Fermacell-Platte, ist das richtig? Und dort drauf können dann beliebige Beläge (Laminat, Teppich, etc.)?

Antwort:
Nein. Habe ich nicht gesagt. Hier gibt es viele Varianten. Die Dielen können abgeschliffen und lackiert werden und bleiben in Natur. Andere Varianten, wie Ihre Kollegin es vorgeschlagen hat.

Frage:
Wie ist das im unteren Bad, dort muss ja noch mal alles raus gehackt werden (Gipskartonplatten). Was kommt dort anschließend auf die Wände? Sanierputz? Und der wird dann ganz normal gefliest?

Antwort:
Irgendwann sind die Gipsplatten von der Außenwand zu entfernen. Statt dem Hohlraum ist ein Putz aufzutragen. Sanierputz ist nicht sinnvoll, da die Wandfliesen den Feuchtetransport behindern. Diese Kosten kann man sich sparen.

Frage:
Und können wir in der Küche auch bis an die ehemals befallene Bruchsteinmauer heran Bodenfliesen verlegen lassen? Dort kommt ja dann sicherlich auch Estrich hinein, wie im Nachbarraum. Vom Boden her besteht wohl keine Gefahr wegen des verhinderten Feuchtetransportes? Und was ist mit Laminat? - das wäre ja denn wieder Holz!

Antwort:
Hier muss erst einmal alles gründlich gesäubert werden. Unterbeton, Fußbodendämmung und Estrich. In die Schichten kommt eine Sperrschicht. Darauf dann die Bodenfliesen. Laminat bzw. Parkett in das Wohnzimmer immer mit der Vorgabe der Kontrolle. Ansonsten kann man auch hier Bodenfliesen verlegen.

Frage:
Und können alle anderen Wände (Außen- und Innenwände) nach Belieben gefliest oder tapeziert werden? Oder ist in beiden Räumen komplett auf Kalkputz und Silicatfarbe zurückzugreifen? Oder nur jeweils im direkten Anschluss an die Bruchsteinmauer?

Antwort:
In der Küche nur der Fliesenspiegel an der Spüle. Beiden Räume komplett mit Kalkputz und Silicatfarbe auf die Bruchsteinwand ein Sanierputz (ist ein Leichtputz und verringert die Tauwasserbildung).

Antwort von
Faching., Dipl.-Ing.oec., Dipl.-Betrw.(FH), Ing. Peter Rauch Ph.D.
Peter Rauch Ph.D.
Dipl.-Ing.oec.,Ing.oec., Ing.

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