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Verkehrswert einer Immobilie Ertragswert

Anfrage vom 5.12.2004

Frage: Leider habe ich keine Ahnung von dem Begriff des Ertragswertes einer Immobilie. Könnten Sie mir kurz mitteilen, wie dieser ermittelt wird und welche Beziehung dieser zum Verkehrswert hat. Könnten Sie auch den Sachwert mehr aufschlüsseln?

Antwort: Der Wert einer Immobilie wird geschätzt. Es wird ein Wert ermittelt, wo eine Nachfrage am aktuellen Markt unter normalen Bedingungen vorliegt. Der Käufer möchte für eine Immobilie möglichst nichts bezahlen und der Verkäufer möglichst viel Geld erhalten und irgendwo trifft man sich. Dafür gibt es verschiedene Rechenmodelle (Sachwert, Ertragswert und Vergleichswert.)
Beim Vergleichswert wurden in unmittelbarer Nähe vergleichbare Objekte verkauft. Der Durchschnitt der Verkaufspreise wird als Grundlage genommen. Hier werden je Grundstücksgröße und Bauzustand Ab- oder Zuschläge berechnet. Das ist der genaueste Wert. Dazu müssen aber zeitnah genügend Objekte verkauft worden sein.
Der Ertragswert berechnet die Rendite einer Mietwohnung, Büro u. ä. Es wird die langfristig zu erzielende Miete als Berechnungsgrundlage verwendet und verzinst. Davon werden die Betriebskosten abgezogen. Ebenso ist die Zeit der möglichen Restnutzung einzuschätzen. Der Bodenwert wird abgezinst und zum Gebäudewert addiert. Beide Werte ergeben den Immobilienwert. Der abgezinste Bodenwert ist geringer als der Wert auf der Bodenrichtwertkarte. Man geht einfach davon aus, dort wo bereits ein Gebäude steht, da kann kein 2. stehen und eine Rendite erwirtschaft werden. Erst wenn das bestehende Gebäude nicht mehr da ist, kann das Grundstück für etwas anderes genutzt werden.
Der Sachwert beinhaltet den Bauwert eines Neubaus. Also die Kosten auch die Nebenkosten, die beim Bauen anfallen. Dann wird der Wert um das Alter und eventuelle Schäden gemindert. Ein Einfamilienhaus wird meist als Sachwert behandelt, da es sich hier um ein „Luxus“ handelt. Beim Einfamilienhaus steht die zu erwirtschaftende Rendite nicht an erster Stelle.
Gebäude haben in der Regel eine Nutzungszeit von 80-100 Jahre. Sind sie 100 Jahre alt, so können viele von diesen immer noch 10-20 Jahre genutzt werden. Sind sie 120 Jahre alt immer noch 10 Jahre usw. Die Nutzungszeit ist keine absolute Zeit.
Sie wollten aber sicherlich ein paar Zahlen hören. Bitte nageln Sie mich dann nicht fest.
Der Renovationsaufwand im Innenbereich des Gebäudes habe ich vernachlässigt, da er relativ klein aber auch etwas höher sein kann (hängt vom Anspruch ab) fällt aber von der Größe in den Streuungsbereich des Immobilienwertes.
Geschätzter umbauter Raum ca. 180 m3 mit Neubaupreis ca. 240 .. 290 Euro , da es nicht ganz neu ist, Minderung um 30% 32.000 Euro, der Bodenwert für 300m2 (könnte zw. 120 bis 150 Euro/m2 liegen) das sind 36.000 ... 45.000 Euro daraus ergibt sich ein Verkehrswert der zwischen 68.000 bis 77.000 Euro liegt.
Bei der zu erzielbaren Miete ca. 3- 4 Euro ohne Nebenkosten (bei ca. 1-2 Euro) 3 x 60 m2 Nutzungszeit ca. 30 Jahre Vervielfältiger1) 14.
3 Euro x 60 m2 x 12 (Mon.) x 14 = 30.200 Euro.
Dann wird noch der o.g. abgezinste Bodenwert addiert.
Bei 4 Euro ca. 40.000 Euro) Die Nutzfläche könnte größer sein. Durch die Dachschrägen, Raumhöhe muss 2 m hoch sein, zwischen 1 bis 2 m Raumhöhe wird die Mieteinnahme halbiert, ist eine Schätzung ohne Aufmaß schlecht möglich.
Beim Ertragwert ist der Bodenwert durch die Abzinsung etwas niedriger, sodass der Ertragswert etwas niedriger ist. Ein solches Objekt (Einfamilienhaus) wird jedoch oft als Sachwert betrachtet.
Entscheidend ist aber auch der Standort. Ein Gebäude in München bzw. Frankfurt oder Mecklenburg bzw. Schleswig-Holstein unterliegen einer ganz anderen Nachfrage. Ein Immobilienüberangebot drückt natürlich auf den Wert der Immobilie. Diese Markteigenschaften werden unter anderen durch die oben genannten Liegenschaftszinsen ausgedrückt.
(Für die richtige Zuordnung gehört natürlich Erfahrung und auch Kenntnisse vom örtlichen Markt.)
Ich hoffe, dass ich Ihre Frage beantworten konnte. Der Makler könnte und müsste Ihnen hier aber auch eine Auskunft geben, wie er die Wertberechnung durchgeführt hat. Banken berechnen jedoch eine Immobilie immer etwas anders, da hier die Beleihungswerte eine Rolle spielen.

Als Ergänzung: Auszüge Wertermittlungsverordnung Wert V88

1) Ist vom Standort abhängig, kann beim örtlichen Gutachterausschuss erfragt werden.

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Antwort von
Faching., Dipl.-Ing.oec., Dipl.-Betrw.(FH), Ing. Peter Rauch Ph.D.
Peter Rauch Ph.D.
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