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Anschaffungsnaher Aufwand bei Immobilien


Fachwerkhaus

Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung eines Wohngebäudes sind dann nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn es sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt. In diesem Fall sind sie nur im Rahmen der Absetzungen für Abnutzung zu berücksichtigen. Die bisherige Rechtsprechung und die ihr folgende Finanzverwaltung hauen solche Aufwendungen ("anschaffungsnahe Aufwendungen "), wenn sie im zeitlichen Zusammenhang (in der Regel innerhalb von drei Jahren) mit dem Erwerb eines Gebäudes angefallen und im Verhältnis zum Kaufpreis hoch waren, in der Regel als Herstellungskosten beurteilt, auch wenn es sich um typische Erhaltungsaufwendungen (zum Beispiel für Reparaturen) handelte.

Diese Rechtsprechung hat der Bundesfinanzhof aufgegeben und vertritt jetzt die Auffassung, dass Ausgaben für Modernisierung oder Instandhaltung"nicht allein wegen ihrer Höhe oder wegen ihrer zeitlichen Nähe zur Anschaffung des Gebäudes"als Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesehen werden können. Anschaffungs- oder Herstellungskosten können nur noch dann angenommen werden, wenn durch die Bauleistungen der Wert der Immobilie deutlich erhöht und ihr Standard angehoben wird. Für den Standard eines Gebäudes ist in diesem Zusammenhang vor allem die Ausstattung und Qualität der Heizung-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Fenster ausschlaggebend. Abgesehen davon sind Kosten für Baumaßnahmen nach dem Erwerb und vor der erstmaligen Nutzung eines Gebäudes Anschaffungskosten, wenn funktionsuntüchtige Teile wieder hergestellt werden, die für seine Nutzung unerlässlich sind, zum Beispiel bei einer defekten Heizung oder die Bewohnbarkeit nach Wasser- bzw. Brandschäden.
Schönheitsreparaturen im Anschluss an den Erwerb und sonstige Instandsetzungsarbeiten an vorhandenen Gegenständen und Einrichtungen, insbesondere an im Wesentlichen funktionierenden Installationen, führen dagegen nicht zu Anschaffungskosten, sondern sind als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen zu behandeln. Zusätzlich kann auch beim Modernisieren viel Geld gespart werden. Beim Einbau einer modernen Heizung oder bei Wärmedämmungsmaßnahmen gibt es zum Beispiel entweder Zuschüsse, Förderungen oder Kredite zu sehr günstigen Konditionen. Mit der Installation einer Solaranlage auf dem Dach kommen zu den langfristigen Ersparnissen - und dem guten ökologischen Gewissen - noch die interessanten Steuervorteile.
Doch das ist noch nicht Alles. Seit 2010 sind weitere Arbeiten steuerlich absetzbar. So hat der Gesetzgeber geregelt, dass haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuerschuld abgezogen werden können. Dazu gehören nicht nur die Handwerker, sondern auch Haushaltshilfen und Pflegekräfte. Und im weitesten Sinne trägt eine gute Haushaltshilfe auch dazu bei, dass eine Immobilie immer top in Schuss ist.

Urteile des Bundesfinanzhofs vom 12. September 2001, Aktenzeichen 1XR 39/97 und IXR 52/00.

Quelle: Der Steuerzahler August/2002, S. 157

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