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Ermittlung des Grundstückswertes

Die Erbschafts- und Schenkungssteuer

Bei der Erbschaftssteuer wird der steuerliche Wert bei unbebauten Grundstücken mit 80 v. H. des Bodenrichtwertes der Gemeinde angesetzt. Bei bebauten Grundstücken ist der Wert nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln. Weist der Steuerzahler nach, dass der Verkehrswert des Grundstücks niedriger ist, gilt dieser Wert. Der Verkehrswert ist durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken nachzuweisen.

Im Gegensatz zur bisherigen Auffassung der Finanzverwaltung werden nunmehr auch Gutachten von nicht öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen anerkannt, wenn sie den rechtlichen Vorgaben der Wertermittlungsverordnung und der Wertermittlungsrichtlinien genügen.

Erlass des Finanzministerium Baden-Württemberg vom 3.05.2000, Aktenzeichen S 3014/15.
(Entnommen aus: Der Steuerzahler 4/2001 s. 68)

Das Bundesverfassungsgericht hatte in seinem Urteil vom 31.1.2007 festgestellt, dass das gegenwärtig Verfahren zur Ermittlung der Immobilienwerte zu Ergebnissen in einer Bandbreite von 20 bis über 100 Prozent des tatsächlichen Marktwerts führen. Gegenwärtig wird der Immobilienwerte ermittelt, indem man den Jahresmietertrag mit einem ortsüblichen Vervielfältiger (abhängig von der möglichen Nutzungsdauer) multipliziert und Altersabschläge sowie wenn angefallen einen Reparaturrückstau abzieht. Das Verfahren bezieht sich auf Werte aus der Vergangenheit. Dieses Verfahren wird den tatsächlichen Entwicklungen an den Immobilienmärkten nicht mehr gerecht und kann gerade beim Vererben von Immobilien zu einer überhöhten Erbschaftssteuer führen.

Das Forschungsinstitut in WIS an der Ruhr-Universität Bochum hat ein neues Verfahren zur Ermittlung des ererbten Immobilienwertes entwickelt.

Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie erfolgt anhand der Erträge, die in Zukunft zu erwarten sind. Dabei wird die Marktentwicklung (demografischer Wandel, Mietniveau und Leerstandsrisiko) mithilfe einer Bevölkerungs- und Haushaltsprognose abgeschätzt. Daraus leitet sich eine Ertragsprognose ab.

"Insbesondere der demografische Wandel führt dazu, dass in vielen Wohnungsmarktregionen die Nachfrage nach Wohnungen zurückgeht und Leerstände die Mieterträge drücken", so Prof. Eichener. Betroffene Immobilien verlieren in solchen Situationen dramatisch an Wert und sind dann kaum noch veräußerbar. Dies ist für die Erben dann oft eine böse Überraschung, die mit erheblichen sozialen Härten einhergehen kann. Eichener: "Man erbt ein altes Mietshaus, zahlt dann noch Erbschaftssteuer aufgrund eines fiktiven Verkehrswerts und hat am Ende noch die Abrisskosten zu tragen."[1]

Allerdings kann bei einer vererbten Immobilien die Erbschaftssteuer umgangen werden, wenn der Ehegatte oder Lebenspartner in der vererbten Immobilie in einer eigengenutzten Wohnung wohnt. Der Feibertrag bei einer Erbschaft liegt bei 500.000 Euro. Je nach Verwandtschaftsgrad gelten unterschiedliche Freibeträge. Für die jeweilige Höhe gelten auch unterschiedliche Steuerhöhen. Die ist abhängig ob eine Erbschaft oder Schenkung vorliegt.

[1]Prof. Dr. Volker Eichener, Wissenschaftlicher Leiter von InWIS - Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung, An-Institut der RUB, Tel. 0171/6956550, Internet: http://www.inwis.de

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