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Checklisten zum Hauskauf, Tipps und Informationen zur Hausfinanzierung

Was ist billiger, ein Haus kaufen oder mieten?

Landhäuser

Eine Immobilie ist in der Regel eine solide Wertanlage und dient auch als indirekte Altersvorsorge. Im Rentenalter muss dann keine Miete mehr gezahlt werden. Allerdings sollte man vor dem Kauf auch eine Wirtschaftlichkeitsrechnung durchführen, ob das Kaufen wirklich billiger als Mieten ist. Die gegenwärtigen niedrigen Zinsen für einen Bankkredit von circa 1,66 bis 2,5 % verleiten schnell zum Immobilienkauf mit einer gerade so bezahlbaren Belastung. Wenn Sie nicht ohne Probleme die finanzielle Kreditbelastung mit 6 bis 7 Prozent tragen können, sollten Sie sich den Hauskauf wirklich überlegen. Besser ist es, die Finger vom Immobilienkauf zu lassen. Die Tilgung des Kredites ist nicht wie bei einem Handy nach 1 oder 2 Jahren beendet, sondern erstreckt sich über 20 Jahre oder mehr. Die gegenwärtigen niedrigen Zinsen bleiben nicht, sondern steigen irgendwann wieder an.
Schauen Sie sich nur die Immobilienblase in Amerika an, wo Millionen Familien wegen einer falschen langfristigen Finanzplanung ihr Eigentum verloren haben. Der kommende Gigacrash kommt aus dem Schattenbankenbereich und dem Verbriefungsgeschäft. Diese Finanzkrise 2.0 wird so ablaufen wie die erste, nur dass die Zentralbanken nichts mehr für die Rettung haben.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU wurde im März 2016 in deutsches Recht umgesetzt. Ziel war es, dass niemand bei steigenden Zinsen in den Ruin getrieben werden soll. Dies hat aber auch Nachteile für junge und ältere Familien oder Selbstständige. Wurde bisher bei der Finanzierung der Wert der Immobilie einbezogen, so basiert dies heute vorwiegend auf das gesicherte Einkommen. Der Kreditnehmer muss die gesamte Laufzeit den Kredit tilgen können. So werden die Möglichkeiten des Sterbens (älter), Elternzeiten oder ungünstige Lohnentwicklung einbezogen. Grund hierfür ist, treten doch einmal Zahlungsschwierigkeiten auf, so kann der Kreditnehmer die Bank wegen Falschberatung verklagen.

Wird Ihr Haus durch die Stadt/Gemeinde zum Sanierungsgebiet erklärt, dann gilt die von der Gemeinde aufgestellte Erhaltungssatzung. Die Behörde bestimmt dann, was mit Ihrer Immobilie wird, nicht mehr Sie als Besitzer. Mehr unter den Artikel Schleichende Enteignung deutscher Hausbesitzer.

Beim Kauf aber auch beim Verkauf geht es naturgemäß um viel Geld. Daher sollte jeder Immobilienkauf richtig überlegt sein. Im ländlichen Gebiet kann schon ein starker Wertverfall der gekauften Immobilie auftreten. Dagegen ist in Ballungsgebieten, wie München, Hamburg und Berlin langfristig mit guten Wertsteigerungen zu rechnen. Gegenwärtig ist es kompliziert, die richtige Anlagestrategie für sein Vermögen zu planen. In dem Artikel Immobilienportale im Überblick finden Sie die wichtigsten Immobilienportal in Deutschland.
Aber nicht nur der Hauskauf ist kompliziert, sondern ebenso der Verkauf. In einer kleinen Artikelserie versuchen wir wichtige Fehler zu analysieren, warum sich in Mitteldeutschland die Immobilien schlecht verkaufen.

Den höchsten Anteil an Eigenheimen hat Rumänien mit 96,1 Prozent. Danach folgen die Slowakei, Litauen, Kroatien und Ungarn. In Deutschland beträgt das Wohneigentum 52,5 Prozent damit weit unter dem EU-Durchschnitt mit 70,1 Prozent. Dagegen wohnen in den reicheren Ländern die Menschen zur Miete. Den höchsten Anteil hat Deutschland (47 %), dann folgen Österreich, Dänemark, Großbritannien und Frankreich. Die Holländer, Dänen und Deutschen geben etwa 15 bis 16 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen aus. In Griechenland sind das etwa 40 % und in den Ländern Frankreich, Finnland Zypern oder Slowenien bewegen sich die Ausgaben zwischen 2 bis 7 Prozent. [faz.net 23.11.2015] Diese Unterschiede sind sowohl historisch und traditionell bedingt. Ebenso wirken sich die Baukosten, die erforderliche Mobilität, soziale und soziologische Faktoren, wie z. B. die Rolle der Familie, Gemeinsinn oder das jeweilige Rentensystem, aus.

Durch die Unsicherheit an den Aktienmärkten stehen Immobilien an vorderer Stelle der Investitionsliste. Viele Investoren kaufen Immobilien nicht aus Überzeugung, sondern aus Mangel an Alternativen. Die Preise in vielen deutschen Metropolen sind in den letzten Jahren extrem angestiegen. So sind zum Beispiel seit 2010 sind die Immobilienpreise in Deutschland um fast 25, in Norwegen um mehr als 30 und in Großbritannien um nahezu 15 Prozent angestiegen. Die Gefahr, dass gerade in Großstädten die Immobilien überbewertet sind, ist groß. Zwar stehen günstige Baudarlehen verfügbar, aber wegen der hohen Immobilienpreise müssen die Immobilienkäufer trotzdem hohe Belastungen auf sich nehmen. Der gegenwärtige Niedrigzins veranlasst zum Spekulieren, Schulden zu machen, teure Konsumgüter oder Immobilien zu kaufen. Es werden Immobilien mit dem billigen Kredit finanziert, welche viel zu teuer sind. Haben Sie darüber nachgedacht, wenn die Kreditzinsen wieder die normale Höhe von 5 bis 8 % annehmen. Wie hoch ist dann Ihre monatliche Belastung für die Tilgung und Zinsen? Es ist recht realistisch, dass bereits in den nächsten Zeit der Leitzins angehoben wird.

Warum funktionieren einige Finanzkonzepte nicht? Sie haben genügend Eigenkapital 25-30 % der Kaufsumme und ein ordentliches Gehalt und trotzdem klappt es mit dem Darlehn für das Haus nicht. In der Ukraine wird die Immobilie mit Bargeld gekauft. Nur selten mit den sehr teuren Krediten. Der Käufer hat zum Beispiel 100.000 Dollar. Er weiß genau, er kann nur eine Immobilie für diesen Preis abzüglich der Erwerbsnebenkosten kaufen. Die Mehrheit der Deutschen suchen sich ein Haus und anschließend fangen Sie an, über die Finanzierung dieser Immobilie nachzudenken. Fragt man die Kaufinteressenten, ob Sie Geld haben. "Natürlich, sonst würde ich ja nicht kommen!" Diese Antwort ist mehrheitlich falsch. Seriös arbeitende Makler fragen bei Interesse nach der ausreichenden Finanzdecke, bevor Sie ein Besichtigungstermin vereinbaren. Die Kaufinteressen denken nicht an die Pauschalbeträge für den Selbstbehalt, die Bewirtschaftungskosten der neuen Immobilie und die zusätzlich anfallenden Kaufnebenkosten werden zu gering eingeschätzt. In einem Tool zur Berechnung der Darlehnshöhe mit den Einnahmen, Ausgaben, Eigenkapital und Zinsen können Sie verschiedene Varianten durchspielen.

Die Wohnungskonzerne Deutsche Wohnen und LEG Immobilien werden sich zusammenschließen. Sie haben zusammen cirka 250.000 Wohnungen mit einem Börsenwert von rund zwölf Milliarden Euro und damit mehr als Thyssen-Krupp oder die Lufthansa. Auf Platz eins der Wohnkonzerne befindet sich Vonovia mit bundesweit 350.000 Wohnungen.

Gegenwärtig erleben wir derzeit das Phänomen, dass die Immobilienpreise deutlich schneller steigen als die verfügbaren Einkommen. Die Gefahr, dass sich hier in Deutschland wie in den USA eine Immobilienblase entwickelt, ist sehr groß. Dort stehen etwa 10 Millionen Häuser unter Zwangsvollsteckung bzw. sind davon bedroht, da das Darlehen für die Immobilie höher ist, als der gegenwertige Wert der Immobilie. Zwangsverkäufe treiben gewöhnlich die Preise nach unten.
Eine weitere Gefahr für Immobilienbesitzer besteht darin, dass der Staat sehr einfache Möglichkeiten hat, durch Zwangsabgaben sehr schnell notwendige finanzielle Mittel einzuziehen.

In dem Artikel zum Thema Vermögen werden die Vor- und Nachteile von Immobilie gegenüber anderen Sachwerte gegenübergestellt.

Der gegenwärtige Wohnungsbau in den deutschen Großstädten ist auf die Errichtung von Eigentumswohnungen und hochwertige Mietwohnungen ausgerichtet. Es herrscht daher eine Wohnungsknappheit, da sich Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen diese Luxusbauten nicht leisten können.
Nach der These einer Studie des Pestel-Instituts aus Hannover müsste die öffentliche Hand die steuerliche Abschreibung verdoppeln, entsprechende Grundstücke günstig zur Verfügung stellen und es müssen zinsvergünstigte Darlehen angeboten werden. Die Investoren müssen gegenwärtig für den Bau von Neubauwohnungen etwa zehn Euro pro Quadratmeter Kaltmiete verlangen. Diese Maßnahmen würden ausreichen, die Kaltmiete um gut vier Euro zu senken. Ebenso tragen Grundstücksspekulationen nicht dazu bei, einen günstigen Wohnungsbau zu ermöglichen. Grundstücke werden von der öffentlichen Hand gekauft und wieder verkauft. Ob die gleichzeitige Verpflichtung zum Baubeginn innerhalb eines bestimmten Zeitraums mit der Erteilung der Baugenehmigung die Spekulation eindämmt und die Baulandpreisentwicklung ausbremst, ist zu bezweifeln. Andererseits ist ein Investor keine Samarita Stiftung. Rechnet sich eine Investition durch Auflagen nicht, so erfolgen keine Investitionen in den Wohnungsbau und dieser ist dann rückläufig bzw. stagniert, wie es gegenwärtig durch das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) geschieht.

Aber auch in Deutschland kann man preiswert ab etwa 100 Euro pro Monat wohnen. In dem speziellen Artikel von sichergesundleben.de werden verschiedene Wohnmöglichkeiten vorgestellt und was dabei zu beachten ist.

Statt steigende Gewinne bei den Kapitalanlagen im Immobilienbereich werden inflationsbereinigt hohe Verluste eingefahren. Dies stellte Thomas Trepnau in seinem Buch "Der kritische Immobilienkurs" von 2012 fest. Wenn ein Mietshaus oder eine Wohnung gekauft wird, hofft man in der Regel auf steigende Gewinne. In den 10 größten Metropolen stiegen. Die Mieten bei Neuvermietung in der Zeit von 1992 bis 2012 nur um 13,6 %. Die Inflation ist hierbei nicht berücksichtigt. Im gleichen Zeitraum stiegt dagegen die Inflation um 41,7 %. Hinzu kommt für die Hauseigentümer künftig eine extrem hohe finanzielle Belastung hinzu. Laut Vorgabe der Bundesregierung ist die Minderung des Primärenergiebedarfs von Bestandsgebäuden um 80 Prozent bis 2050 zu erfüllen. Die Erreichung dieser Zielsetzung basiert auf der Energieeinsparverordnung (EnEV), welche 2014 nochmals verschärft wurde.

Wohnungsknappheit in den Ballungszentren und hohe Mieten für entsprechenden Wohnraum sind ein wichtiges Argument für eine eigene Immobilie.

Die eigene Immobilie

Aber auch die persönliche Lebenssituation ändert sich ständig. Der Arbeitsort kann sich verlagern, aber auch die Familiengröße ändert sich. So bleiben Kinder nicht ewig beim elterlichen Heim wohnen. Das Grundstück muss auch im hohen Alter gepflegt und instand gehalten werden. Zu große Grundstücke und Wohnimmobilien können dann zu einer Last werden.

Tipp zum Grundstückkauf Die Beweggründe eines Eigenheims zu erwerben sind recht unterschiedlich. In vielen Fachzeitschriften werden verschiedene Checklisten für die Auswahl eines Eigenheims angeboten. Zweck des Angebotes ist die Hausfinanzierung, getarnt mit zum Teil auch sehr nützlichen Informationen.
Neben Immobilien gelten auch Gold oder Silber als "sichere" Vermögensanlage. Wobei Metalle wesentlich mehr den Marktschwankungen ausgesetzt sind. Siehe den aktuellen Goldkurs im Jahr 2013. Es können größere Wertverluste auftreten, wenn zu einem ungünstigen Zeitpunkt gekauft wird. Der Vorteil besteht aber darin, dass immer ein bestimmter Wert erhalten bleibt, egal wie der Kurs ist. Der zweite Vorteil besteht in der individuellen Auswahl der Größe der Kapitalanlage. Eine Immobilie muss komplett gekauft werden. Wegen der großen Kaufsumme erfolgt die Finanzierung in Deutschland meistens mit einem Bankkredit. Ist man irgendwann nicht zahlungsfähig, z. B. nach Scheidung oder einer langen Krankheit, so verliert man einen großen Teil oder sogar die gesamte Vermögensanlage (Zwangsversteigerung). Ein nicht unerheblicher Nachteil hier in Deutschland, wo alles über Kredite finanziert wird. In der Ukraine gibt es beim Immobilienkauf nur eine Barzahlung. Damit hat man beim Kauf einer Immobilie eine gute Verhandlungsbasis und bei einer sofortigen Bezahlung erhebliche Preisnachlässe von 10 - 20 % von der Kaufsumme. Diese Verfahrensweise resultiert noch aus den Erfahrungen der Hypoinflation Anfang der 90iger Jahre. In Deutschland vertraut man dagegen immer noch auf die Bankeinlage. Bargeld ist von untergeordnetem Interesse. Die Banken verfügen lediglich über 2% Eigenkapital. Bei der kommenden Finanzkrise wird dies ein böses Erwachen geben. Aber auch der Immobilienpreis wird vom Angebot und der Nachfrage bestimmt. Der Immobilienwert unterliegt somit auch den Marktschwanken.

Im Vorfeld bei der Auswahl einer geeigneten Immobilie helfen Checklisten. Diese Immobilienchecklisten dienen nicht nur zur Erarbeitung eines Überblicks, sondern man kann auch daraus auch neu Ideen ableiten. Bei der Immobiliensuche können durchaus mehrere Jahre vergehen. Hat man zum Beispiel einige passende Objekte gefunden, so ist die Anfertigung einer Positiv- und Negativliste sehr sinnvoll. Es werden wichtige Kriterien gegenübergestellt. Dabei sollte man so objektiv wie möglich vorgehen und auch Bekannte oder Freunde befragen, wie sie dazu denken. Manchmal ergeben sich aus dieser Gegenüberstellung vollkommen andere Gesichtspunkte. Nachfolgend auch noch ein paar Hinweise in dem Beitrag Augen auf beim Eigenheimkauf!
Nicht nur das Haus oder das Grundstück sollte die Wunschvorstellung erfüllen. Ebenso wichtig ist das Umfeld. Einkaufmöglichkeiten, der Arbeitsweg, wie kann das Grundstück auch ohne Auto erreicht und bewirtschaftet werden, wie sind die Nachbarn oder ist das Haus potenziell gefährdet durch mögliches Hochwasser, Wetterereignisse (viel Wind und starker Regen) oder Langfinger. Ebenso wichtig für einen Wiederverkauf ist auch das Umfeld zu prüfen. Gerade in der gegenwärtigen Zeit können schöne idyllisch gelegene Grundstücke durch die Bebauung im angrenzenden Grundstück sich zu wertlosen Objekten entwickeln. Oder würden Sie ein Grundstück kaufen, wenn in wenigen Hundert Meter Entfernung eine krankmachende Windmaschine oder eine neue Hochspannungsleitung errichtet wurde?

Haus im Meer

Auf der russischen Webseite travelask.ru werden besondere Häuser und die schönsten Orte der Welt vorgestellt. Vielleicht helfen Ihnen diese Beschreibungen und bildlichen Eindrücke bei der Entscheidung und Auswahl eines neuen Wohnortes. (Bild: travelask.ru)

Aber nicht jeder möchte ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen. Nach der Marktbereinigung sind Immobilienfonds wieder von Interesse, da eine kontinuierliche Ausschüttung erfolgt. Was dabei zu beachten ist, wird in dem Artikel Immobilienfonds erklärt. Wobei man aber auch hier mit Vorsicht herangehen sollte. Nach dem Platzen der Immobilienblase in den USA gibt es in ausgewählten Ländern in Europa wieder den Trend der überteuerten Immobilien. Mit Werbeprospekten werden neben Schrottimmobilien auch Objekte schmackhaft gemacht, die dann doch nicht die versprochene Rendite abgeben. Wer dennoch Immobilienanteile kaufen möchte, kann dies bei einigen Wohnungsgenossenschaften versuchen. Hier kann man Anteile erwerben.
Es gibt aber auch noch ganz andere Probleme, die auf einen Immobilienbesitzer zu kommen können. Was bei der hohen Staatsverschuldung der BRD durch im denkbaren Bereich liegen kann. Das ist eine mögliche Zwangshypothek für die Immobilienbesitzer, was einer Enteignung der besonderen Art entspricht. Bereits in den Jahren 1923 und 1948 gab es staatliche Zwangshypotheken. In die Grundbücher wird zugunsten des Staates eine Grundschuld eingetragen. Die Immobilienbesitzer werden somit zwangsweise verschuldet. Siehe hier den Beitrag Zwangshypothek, wo auf das Problem Staatsbankrott eingegangen wird.

Nicht nur die Immobiliensuche gestaltet sich oft schwer, sondern auch der Verkauf der eigenen Immobilie. In dem nachfolgenden Beitrag zum Verkauf der Immobilie habe ich einige wichtige Punkte zusammengefasst.

Der Unterschied beim Hausbau und einer Haussanierung und was ist zu beachten?

Der wichtigste Vorteil einer neu gekauften Immobilie ist, man braucht nach der Fertigstellung nur noch einziehen. Ist das Haus korrekt gebaut, so hat man über eine längere Zeit keine Reparaturarbeiten. Der Nachteil besteht darin, man entscheidet sich für das Haus auf dem Papier. Eventuell hat man auch ein Musterhaus angesehen. Aber ein Musterhaus steht nicht dort, wo man wohnen wird.

Eine gebrauchte Immobilie kann man genau am Standort ansehen. Hier sieht ma alle Stärken und Schwächen des Hauses. Der Kaufpreis liegt unterhalb eines neuen Hauses. Damit ist die finanzielle Belastung niedriger. Der Nachteil besteht darin, dass je nach Zustand des Wohngebäudes Renovierungs- und Sanierungsarbeiten erforderlich sind. Erfolgt der Hausbau in Eigenregie, so sind eine Reihe von wichtigen Maßnahmen erforderlich. Zum Beispiele muss man daran denken, wie das Eigenheim optimal finanziert werden soll. Aber es sind während der Bauphase auch Details einzuplanen, die Sie später während der Nutzung brauchen, ohne dass naträglich große mbauarbeiten erforderlich sind. Zum Beispiel, später nicht mehr benötigte Wohnräume könnten als Ferienwohnung oder Einliegewohnung genutzt werden, die Planung einer Regenwassernutzung oder der Schutz des Eigenheims vor Einbrecher durch Bewegungsmelder oder eine Videoüberwachung.

Es können aber auch Sanierungsmaßnahmen im bewohnten Zustand erforderlich werden. Wie z. B. nach einem Leitungswasserschaden. Für einige Tage kann die Wohnung nicht bewohnt werden, da Trocknungsgeräte aufgestellt wurden. Oder die Wohnung kann zum Fertigstellungstermin noch nicht vollständig bezogen werden und die alte Wohnung ist bereits gekündigt. In dieser Situation wird kurzfristig ein Schlafplatz benötigt. In diesem Artikel wird neben dem Hotel oder der Pension auch eine andere alternative Unterkunftsmöglichkeit vorgestellt.

Plant ein Architekt eine Außenwand, so sollte er 24 unterschiedliche Dinge wie Ästhetik, Preis etc. beachten, 8 davon sind energierelevant! Ein Architekt überwacht aber auch die Bauausführung, koordiniert den Bauablauf und nimmt die Bauleistungen ab. Hier versucht man, genau an der falschen Stelle Kosten zu sparen. Die Beseitigung von Baumängeln kosten in der Regel mehr Geld und verursacht viel Ärger.
In den anderen Abschnitten dieser Webseite werden die verschiedensten Kriterien der Altbausanierung ausführlich behandelt. Hier nur ein kleiner Beitrag zur Eigenheim-Sanierung. Eine Sanierung muss nicht teuer sein. Sie muss aber richtig geplant werden. Bei Sanierung eines bestehenden Altbaus geht es um die Substanzerhaltung und die Anpassung an die heutigen Wohnansprüche, was zu einer Wertsteigerung der Immobilie führt.

Gerade heute, wo die Energiepreise nach oben schnellen, sollte bei älteren energetisch ungünstigen Wohngebäuden über eine Sanierung nachgedacht werden. An dieser Stelle möchte ich darauf hinweisen, dass auch mit Förderprogrammen nicht immer sinnvolle Lösungen angeboten werden. An erster Stelle muss immer der Erhalt der Wohnimmobilie stehen. Es bringt nichts, wenn das Haus durch die nachträgliche Maßnahme kaputtsaniert wird. Das passiert dann, wenn die konstruktiven Ausführungen des Gebäudes aus statischer und physikalischer Sicht verändert werden. Diese umfangreichen Themenfelder werden in den Kapiteln Bauphysik und Bauberatung ausführlich beschrieben.

Werden vom Vermieter oder Bauherrn Handwerker mit Installation, Instandhaltung, Dachbegrünung, Renovierung oder vergleichbare größere Arbeiten wie den Einbau von Fenstern, Türen und Bodenbelägen beauftragt, so sind 15% der Rechnung einzubehalten und als Bauabzugsteuer an das zuständige Finanzamt anzumelden und abzuführen. Das ist nicht erforderlich, wenn die Handwerker dem Auftraggeber eine gültige Freistellungsbescheinigung vorlegen. Es gibt Bagatellgrenze oder das Haus nicht mehr als zwei Wohnungen hat. www.dashoefer.de

Sehr wichtig ist vor Beginn der Baumaßnahmen oder auch bei einer größeren Haussanierung eine richtige Bauherrenversicherung abzuschließen. Diese Versicherungen schützen den Bauherrn vor Schadensansprüchen, wenn sich auf der Baustelle Unfälle ereignen oder andere Personen durch die Arbeiten auf der Baustelle oder durch Baumaterialien verletzt werden. Dies kann im ungünstigen Fall sehr teuer werden.

Die meisten Häuselbauer müssen für den Hauskauf erst einmal einen Kredit aufnehmen. Dient die Immobilie nicht zur Eigennutzung, so sind Kredite Ausgaben und können sich aus steuerlicher Sicht günstig auswirken. Die klassische Form der Immobilienfinanzierung bestand in den letzten Jahren aus einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung. Gegenwärtig sind die Bankzinsen so niedrig, dass sich auch andere Finanzierungsmöglichkeiten direkt bei der Hausbank anbieten. In manchem Anzeigenteil einer Zeitung liest man hin und wieder auch von Mietkauf, was den Weg zur Bank erst einmal überflüssig macht. Manch einer fürchtet ja das Gespräch mit der Kreditabteilung der Bank, aber für Immobilien ist man in der Regel bei Banken kreditwürdig. Hier könne Sie einen sehr guten Beitrag zum Immobilienwert www.deutsche-bau-beratung.de von Norbert Johannsen lesen.

Auch wenn man ein älteres Haus kaufen möchte, ist in vielen Fällen ein Kredit erforderlich, da gleichzeitig auch umfangreiche Sanierungsarbeiten anfallen. Bei denkmalgeschützten Immobilien können zudem auch Fördermöglichkeiten und Steuervorteile genutzt werden. Hierzu sind die aktuellen Möglichkeiten bei Ihrer Hausbank oder andere Baufinanzierer zu erfragen, da in den letzten Jahren ständige Änderungen erfolgten. Aber es müssen nicht immer alle Sanierungsauflagen erfüllt werden. Das betrifft zum Beispiel die überzogenen gesetzlichen Dämmmaßnahmen. Diese greifen dann, wenn die Wirtschaftlichkeit durch überzogene Sanierungsmaßnahmen nicht gegeben ist. Spezialist auf diesem Gebiet des Denkmalschutzes ist mein Kollege Konrad Fischer.
Werden beim Erwerb der Immobilie Kredite benötigt, so erlebt man bei der Begutachtung des Wertes des Gebäudes immer wieder Überraschungen. Bei einem Bekannten führen die im schwarzen Anzug gekleideten "Gutachter" mit einem 7 BMW vor. Sie machten einige Fotos und auf ein Stück Papier ein paar Kreuzchen. Der Kredit wurde abgelehnt. Es ist nun einmal normal, wenn ein Haus längere Zeit leer steht, dass sich dort Feuchte ansammelt. Und bei einem gut 80jährigen Haus gibt es nun auch einmal etwas Mauersalze im Sockelbereich. Wo ich mein Haus gekauft hatte, schritt die Gutachterin von der Sparkasse mit Absatzschuhen die Straße ab und bestimmte so die Größe des Hauses.
Auch wenn per Gesetz alle Fassaden mit Plast verklebt werden sollen, so bedeutet das nicht, dass eine nachträgliche Wärmedämmung in jedem Fall auch eine Energieeinsparung bedeutet, die im wirtschaftlichen Bereich liegt.
Möchte man nur einen Teil sanieren, so wird der kleinere Kredit abgelehnt. Hoher Kredit = hohe Provision. In diesem Fall hilft nur, eine andere Bank zu suchen. Zum Beispiel wird in der Ukraine grundsätzlich nur in bar bezahlt. Erwähnt man dort beim Haus- oder Wohnungskauf das Wort Kredit, so kann man gehen. Auch in Tunesien wird von der normalen Bevölkerung das Haus in bar bezahlt. Es wird gebaut, wenn man Geld hat. In Deutschland ist das eben anders. Hier bringt man sich eben gern in die Abhängigkeit von den Banken.
Für die kurzfristige Finanzierung kleinerer Schäden in der Wohnung oder im Haus, wie zum Beispiel Schimmelpilzschäden durch Feuchteschäden oder ein undichtes Dach, bieten sich auch Privatkredit an. Nicht jede Sanierung kann immer gleich nebenbei aus der eigenen Tasche finanziert werden. Eine schnelle Sanierung ist sinnvoll, damit die Wohnung wieder vermietet werden kann und einen Mietzins erwirtschaftet. Bleiben auch nur kleine Schäden lange unsaniert, so können daraus schnell größere Schäden entstehen, die dann wesentlich kostenintensiver zu sanieren sind. Die Praxis zeigte, dass dann nicht nur eine Wohnung, sondern oft zwei der drei Wohnungen von dem Feuchteschaden betroffen waren.

Wohnhaus in Leipzig

Wie erfolgt eine Wertminderung Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung

Bisher traten Verkehrswerterminderungen bei Baumängeln auf, zum Beispiele beim Echten Hausschwamm oder als Folge von Feuchteschäden. Sie unterlagen in der Regel dem Einfluss des Eigentümers. Hat er seine Sorgfaltspflicht vernachlässigt, so konnten Bauschäden auftreten. Jemand, der ständig auf den Erhalt seiner Immobilie achtet, hat dagegen kaum Probleme. Heute kommt aber eine neue Wertminderung hinzu, die unabhängig vom Einfluss des Eigentümers ist. Das sind Einflüsse der näheren Umgebung, wie Fluglärm, Lärm durch Straße, Windkraftanlagen usw.). Im nachfolgenden Artikel wird auf die Wertminderung durch biologische Bauschäden eingegangen. Künftig sind nicht nur herkömmliche Bauschäden bei der Gebäudebewertung zu berücksichtigen.
Die technische Wertminderung durch biologische Schäden an Gebäuden wird künftig bei der Grundstücksbewertung stärker zu berücksichtigen sein. Das sind nicht nur geschädigte Holzkonstruktionen, sondern auch die zunehmende Schimmelpilzbelastung in den Wohnungen.

Myzel vom Kellerschwamm

Die Wohnungsmiete

Abhängig von den Vereinbarungen im Mietvertrag sind beim Umzug in die neue Wohnung Renovierungsarbeiten erforderlich. In diesem Artikel werden Tipps zum Malern gegeben. Aber nicht in allen Städten bekommt man sofort eine bezahlbare und passende Wohnung. Etwa elf Prozent mehr Nettokaltmiete müssen heute (2012) die Mieter in den 100 größten Städten in Deutschland mehr als noch 2005 bezahlen. Im Hamburg sind das 25,5 und in Berlin 23,2 %. Seit dieser Zeit sind die Stromnebenkosten wie auch die Heizkosten um mehr als 30 Prozent gestiegen. Nach Untersuchung des Immobilienverbands Deutschland betragen die Wohnungskosten rund 35 Prozent nach einer anderen Quelle 40% des jeweiligen Haushaltseinkommens. Wohnraum in Großstädten wird immer knapper. Hier einige Tipps für die Wohnungssuche.
Die Zahl der Sozialwohnungen ist laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen in den Jahren 2002 bis 2010 von 2,5 Millionen (2002) auf 1,7 Millionen (2010) gesunken. Auch die Bundesfinanzhilfen für die Städtebauförderung wurden reduziert, von 612 auf 455 Millionen Euro.
Nach einer Studie des Pestel-Instituts in Hannover werden 2017 rund 400.000 Wohnungen fehlen, gegenwärtig sind es 260.000. Fehlen im alten Bundesgebiet Wohnungen, so gibt es in den neuen Bundesländern viele leer stehende Wohnungen. So liegen beispielsweise in Frankfurt die Quadratmeterpreise bei 12,07 Euro, in Wiesbaden und Mainz zwischen 9,50 Euro und 10,20 Euro für Neuvermietung. Das sind zum Vergleich die gleichen Preise, wie für eine alte Plattenbauwohnung in Kiev (Dez. 2013).
Einerseits möchte man die zulässige Mieterhöhung auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren beschränken. Andererseits liegt der Anstieg der Mieten für Neuverträge seit 1992 bei 9,4 Prozent und in den Top-10-Städten bei 13,6 Prozent.
Es muss aber die allgemeine Inflation betrachtet werden. Laut IVD-Wohn-Preisspiegel ist in den letzten 20 Jahren die Inflation über 40 Prozent angestiegen. Damit liegen die Mieten 2012 deutlich unter dem Niveau von vor 20 Jahren, dies gilt auch für Städte München, Hamburg und Berlin. Einen rasanten Preisanstieg dagegen haben die Mietnebenkosten. Hauptursache sind die Energiekosten.

Immobilienpreise

Eine Studie auf der Grundlage einer Sonderauswertung der Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte besagt, dass sich die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland nach einer längeren Phase stabiler Immobilienpreise vor allem in den Großstädten wieder ansteigen. Besonders hoch ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen. idw-online.de.

Baupreisindex
2015  1310,3 (1914)
2014  1289,4 (1914)
2013  1263,0 (1914)
2013 (IV.Q.)13,59 Euro (1913) 12,725 Euro (1914)
2012 (I.Q.) 13,410 Euro (1913) 12,557 Euro (1914)
2011 (I.Q.) 13,038 Euro (1913) 12,209 Euro (1914)
2010 (I.Q.) 12,712 Euro (1913) 11,903 Euro (1914)
2009 (I.Q.) 12,690 Euro (1913) 11,882 Euro (1914)
2008 (I.Q.) 12,442 Euro (1913) 11,651 Euro (1914)
2007 Feb. 12,209 Euro (1913) 11,432 Euro (1914)
2006 Feb. 11,338 Euro (1913) 10,617 Euro (1914)
2002 Feb. 10,996 Euro (1913) 10,297 Euro (1914)

Der Preisindex für den Neubau Mai 2015 stieg gegenüber Mai 2014 um 1,7% und von Mai 2014 gegenüber Mai 2013 um 1,7 %.
2014 Rohbau und Ausbau um 1,4 Prozent
Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten um 3,2 Prozent
Zimmer- und Holzbauarbeiten sowie Klempnerarbeiten um 2,4 Prozent
Heizungen und zentralen Wassererwärmungsanlagen um 2,7 Prozent
Stahlbauarbeiten um 2,5 Prozent
Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden um 2,2 Prozent
Straßenbau um 1,2 Prozent
(Statistische Bundesamt)

Kurz zusammengefasst: Gesetze und Steuern

Austausch von formaldehydbelasteten Möbeln steuerliche Gesichtspunkte
Mietrecht - Kündigung des Mietvertrages
. Das seit September 2001 geltende Mietrecht hat zu wesentlichen Änderungen in dem Verhältnis Mieter und Vermieter geführt, die sich auch auf bereits bestehende Verträge auswirken.
Die Bundesregierung plane, das Mietrecht zu ändern (2011). Künftig können bis zu elf Prozent der Kosten für die Modernisierung auf die Mieter umgelegt werden. Beispiel: Die Investitionen betragen 20.000 Euro für eine 65 Quadratmeter große Wohnung, so steigt die Miete um 180 Euro im Monat an. Auch wenn die Heizkosten aufgrund der Modernisierung sinken, steigen die Mietkosten für den Mieter um 140 bis 150 Euro im Monat. (Quelle: mdr.de)
Nordrhein-Westfalen ist das erste Bundesland, für das ab sofort mit dem LEG-Wohnungsmarktreport NRW aktuelle flächendeckende Daten zu den Wohnungsmärkten vorliegen.
Die 13 größten Mietirrtümer im Fokus
Feuchtigkeit im altem Eigenheim kein Mangel. Das Oberlandesgericht von Düsseldorf hatte...
Wer bei Schnee und Eis streut haftet nicht. Einige Urteile zur winterlichen Räum- und Streupflicht
Anschaffungsnaher Aufwand beim Eigenheim, Urteile des Bundesfinanzhofs vom 12. September 2001, Aktenzeichen 1XR 39/97 und IXR 52/00. Aktuelle Erlasse zu den Wertermittlungs-Richtlinien.
Grundstücksschenkung - Schenkungssteuer. Eine Grundstücksschenkung ist trotz Erklärung der Auflassung und deren Eintragsbewilligung nicht ausgeführt,..
Ferienwohnung führen bei der einkommensteuerrechtlichen Behandlung immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Steuerzahlern und der Finanzverwaltung,..
Einkommensteuer - Bürogebäude bei Betriebsaufspaltung. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Büro- und Verwaltungsgebäude immer dann wesentliche Betriebsgrundlagen sind,..
Ermittlung des Grundstückswertes - Erbschafts- und Schenkungssteuer. Bei der Erbschaftssteuer wird der steuerliche Wert bei unbebauten Grundstücken mit 80 von Hundert des Bodenrichtwertes der Gemeinde angesetzt.
Erschließungskosten Die Macht der Behörden - wie man Bürger für dumm verkauft, MDR 10.01.2001.
Mietertipps bei Bauschäden Zum Beispiel bei Formaldehyd- und Holzschutzmittelausgasung, Schimmelpilze u.a.
Mietrecht Aktuell - Kündigung des Mietvertrages Das seit September 2001 geltende Mietrecht hat zu wesentlichen Änderungen in dem Verhältnis Mieter und Vermieter geführt, die sich auch auf bereits bestehende Verträge auswirken.
Mietnomaden Der Feind in meiner Wohnung. Nach Schätzungen von Haus und Grund beläuft sich der durchschnittliche Schaden durch einen Mietnomaden bei rund 25 000 Euro (Mietausfälle, Anwalts-, Gerichts- und Zwangsvollstreckungskosten).

Einen Sachverständigen in Ihrer Umgebung finden

In den nachfolgenden ausgewählten Fachverbänden können Sie einen geeigneten Sachverständigen oder Architekten in Ihrer Nähe finden.

Käuferportal

Immobiliensuche oder Immobilienverkauf

Über 950.000 Grundstücke, Eigenheime, Wohnungen und Zimmer nach ihren Wünschen finden sie ganz einfach unter www.immonet.de
Attraktive Immobilien werden über die Sparkassen-Finanzgruppe unter www.s-immobilien.de angeboten.

Die meisten Immobilien werden über ein Maklerbüro verkauft. Was verdient ein Immobilienmakler: Informationen zum Thema Immobilienmakler Gehalt bzw. zur Maklerprovision finden sie auf Immobilienmakler-beruf.de.

Nicht nur in Deutschland sind Immobilien eine gute Wertanlage. Gerade in Feriengebieten (Spanien oder Türkei) lohnt es sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen. Wer nicht so weit möchte, kann sich auch eine sehr preiswerte Immobilie um 30.000 Euro in Mitteleuropa im Grenzeck Ukraine-Ungarn-Slowakei in Transkarpatien auswählen. Gern unterstützen wir Sie organisatorisch bei der Suche und geben Ihnen wichtige Hilfestellungen. Ausgewählte Informationen zu diesen wunderschönen Naturgebieten mit vielen Sanatorien finden Sie unter Transkarpatien. Aber auch wenn Sie eine Wohnung in Kiew kaufen möchten, ist das eine interessante Wertanlage, da für lange Zeit sichere Mieteinnahmen zu erwarten sind. Dort gibt es auch keine Schutzgesetze für Mietnomaden. Hier meine Reiseeindrücke aus Kiew.
Eine Übersicht zu den Kaufpreisen von Wohnungen in Kiew bei www.realdruzi.com.ua.

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