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Wie sich Nießbrauch auf Erbe und Immobilienwert auswirken kann

Das Nießbrauchrecht stellt ein nicht vererbliches und unveräußerliches Recht dar, alle Nutzungen einer Sache / eines Gegenstandes zu beziehen. Eine Immobilie beispielsweise hat einen Eigentümer, der die rechte an der Nutzung und Verfügung dieser Immobilie besitzt. Sofern ein Nießbrauchrecht in das Grundbuch eingetragen ist, können bei einem Verkauf oder einer Erbschaft Probleme entstehen. Was sollte man also in diesem Zusammenhang beachten?

Was genau versteht man unter Nießbrauchrecht?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) findet man unter § 1030 folgende Definition für den Begriff Nießbrauch: "Eine Sache kann in einer Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzung der Sache zu ziehen (Nießbrauch)." Der Gegenstand (beispielsweise eine Immobilie oder ein Grundstück), an welchem ein Nießbrauchrecht eingeräumt wird, bleibt trotz des Nießbrauchrechts im Besitz des eigentlichen Eigentümers. Das lebenslange Recht eine Immobilie zu bewohnen ist beispielsweise die häufigste Form des Nießbrauchs. Weiterhin unterscheidet man zwischen 4 verschiedenen Arten von Nießbrauch:

Welche Rechte werden überhaupt eingeräumt?

Das Nießbrauchsrecht ist eine Art Steigerung zum Wohnrecht und umfasst das Recht auf Nutzung, Fruchtziehung und Verfügung an dem jeweiligen Gegenstand / an der Sache. Das Wohnrecht hingegen berechtigt ausschließlich zur Nutzung. Im Gegensatz zum Wohnrecht ist es einem Nießbraucher auch möglich, eine Immobilie beispielsweise zu vermieten. Dennoch gibt es hier bestimmte Einschränkungen. So darf der Nießbraucher die Sache / den Gegenstand (Immobilie / Grundstück) weder verkaufen noch mit einem Kredit belasten, solange der Eigentümer dem nicht ausdrücklich zustimmt. Wesentliche Änderungen oder Umgestaltungen an der Sache / dem Gegenstand dürfen ebenfalls nicht ohne Erlaubnis des Besitzers vorgenommen werden. Gleichermaßen ist der Nießbraucher auch nicht verpflichtet, notwendige Ausbesserungen oder Erneuerungen selbst durchzuführen / für die Kosten aufzukommen.

Was ist bei einer Erbschaft zu beachten?

Bei jeglicher Form der Erbschaft, also sowohl bei einer vorweggenommenen als auch bei einer Erbfolge wegen Todes, spielt der Nießbrauch eine entscheidende Rolle. So ist es beispielsweise im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge, weit verbreitet, das Eigentum (etwa eine Immobilie) an die Erben zu übertragen und einer dritten Person (etwa dem Ehepartner) gleichzeitig ein lebenslanges Nießbrauchrecht einzuräumen.

Wie beeinflusst ein bestehendes Nießbrauchrecht den Wert eine Immobilie?

Wenn eine Immobilie mit einem Nießbrauch belastet ist, wird dies auch in das Grundbuch eingetragen. Für den Verkauf einer Immobilie kann sich ein Nießbrauchrecht durchaus stark wertmindernd auswirken. Hier gilt es, immer den genauen Einzelfall zu betrachten. Wenn beispielsweise ein Nießbrauchrecht in Form von einer kompletten wirtschaftlichen Nutzung eines Mehrfamilienhauses vorliegt, so kann ein neuer Käufer der Immobilie nicht von den Mieteinnahmen profitieren. Der Wert einer Immobilie kann somit erheblich sinken, sodass man in Zweifelsfällen am besten einen Makler für Nießbrauchrecht kontaktiert, wenn man über den Kauf / Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauchrecht nachdenkt. So kann verhindert werden, dass man entscheidende Aspekte übersieht. Immobilien mit eingetragenem Nießbrauch sind in der Regel schwieriger zu vermitteln.


Das Nießbrauchrecht ist nicht nur auf eine Immobilie beschränkt, sondern kann auch auf Gärten, Fahrzeuge oder Firmen bezogen sein.

Endet ein Nießbrauchrecht auch?

Prinzipiell kann ein Nießbrauch aufgehoben werden. Auch kann eine feste Zeitspanne für die Dauer des Nießbrauchs vereinbart werden oder das Nießbrauchrecht aufgrund von unsachgemäßem Gebrauch beendet werden. Nießbraucher und Besitzer des Gegenstands können sich auch jederzeit einvernehmlich auf ein Ende des Nießbrauchsrechts einigen. Bei einer Aufhebung des Nießbrauchsrechts muss der Nießbraucher dem Besitzer die jeweilige Sache / den Gegenstand in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgeben. Nießbrauchrecht ist per Gesetz auch nicht übertragbar, somit endet ein bestehendes Nießbrauchsrecht auch immer dann, wenn der Nießbraucher stirbt.

Wie man sieht, kann sich ein Nießbrauchrecht durchaus folgenreich auf eine Erbschaft oder den Verkauf einer Immobilie auswirken. Insbesondere Immobilienkäufer sollten daher auf entsprechend eingeräumte Nießbrauchrechte achten. Um auf Nummer sicher zugehen lohnt es sich einen spezialisierten Makler mit einzubeziehen, um mögliche Minderungen des Kaufpreises realistisch einzuschätzen. Wer einer dritten Person also ein Nießbrauchrecht an seiner Immobilie einräumt, muss unter Umständen mit gewissen Problemen rechnen, insbesondere beim Kauf / Verkauf.


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