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5. Biologische Schäden an Gebäuden durch Holz zerstörende Insekten und Pilze

5.1. Der Baustoff Holz
5.1.1. Allgemeines

Holz ist ein natürlicher Baustoff, der seit dem Bestehen der Menschheit für die Nutzung erschlossen wurde. Es zeichnet sich durch gute Eigenschaften, wie leichte Bearbeitung, hohe Belastung, angenehmes Aussehen und gute raumklimatische Eigenschaften aus. Es findet daher auch heute in vielen Anwendungsbereichen eine breite Anwendung.

5.1.2.Chemische Zusammensetzung und Bestandteile

Das einheimische Nadel- und Laubholz setzt sich wie folgt zusammen:
a) Holzzellulose ( Gehalt 40-45%)
Diese baut sich hauptsächlich aus Glucose, Mannose- und Xylose-Bausteine auf. (Glucose: Traubenzucker; Mannose kommt als Baustein in der Steinnuß und in Johannesbrotbaumsamen vor; Xylose: Kleie- und Strohkomponente)
b) Hemizellulose (Gehalt 25-35%)
Besteht aus langen löslichen Polysachariden (Holzgummi)
c) Lignin (Gehalt Nadelholz 27-30%, Laubholz 18-30%)
Ist verantwortlich, dass das Zellulosegerüst Druckfestigkeit und Starrheit erhält. Bewirkt die Verholzung des pflanzlichen Gewebes.
d) Kambium
ist das lebende Gewebe, dessen Zellen sich in der Vegetationsperiode immer wieder teilen.

5.1.3. Einordnung der Hölzer

Hier sollen nur kurz wichtige Unterschiede bezogen auf den Holzschutz hervorgehoben werden. Die verschiedenen Holzsorten bestehen aus Splintholz und Kernholz dazu kommt noch eine Einteilung in Reifholz.
Splintholz ist im äußeren Bereich des Stamms. Die Zellen beinhalten Stärke, Einweiße und andere Spurenelemente. Im Kernbereich sind diese wichtigen Nahrungsgrundlagen für Holz zerstörende Pilze und Insekten geringer. Mit zunehmendem Alter des verbauten Holzes nimmt der Anteil der Nahrungsgrundlage ab. Ebenso kann durch das Wässern (Flößen und Wasserlagerung) diese Anteile verringert werden.
Von den Nadelhölzern sind Kiefer, Lärche und Douglasie und von den Laubhölzern Eiche, Robinie Kernhölzer. Zu den Reifhölzern gehören Fichte, Tanne und Rotbuche. Kernhölzer weißen in der Regel eine bessere Resistenz gegen Holz zerstörende Pilze und Insekten auf.

5.1.4. Verwendung von Holz im Bauwesen und in der Industrie

5.1.5. Gefährdung des Holzes

Die Gefährdung des Holzes erfolgt in Abhängigkeit von dem jeweiligen Einsatzbereich. Schäden treten im Allgemeinen dann auf, wenn:

Durch welche Einflüsse wird Holz geschädigt?
a) Witterungseinflüsse

b) Biologische Einflüsse (Pilze, Bakterien, Insekten)
Bei einer Holzfeuchte von einer Temperatur von 0-40ºC wird die Zellulose und Hemizellulose zersetzt.
Im vollkommenen trockenen oder durchnässten Zustand erfolgt keine Fäulnis.
Holz zerstörende Insekten benötigen mindestens eine Holzfeuchte von (8) 10%.
c) Chemische Einflüsse (Säuren, Basen und Salze)
Holz hat eine relativ gute Beständigkeit im pH-Bereich 3-10, daher erfolgte auch ein Einsatz Kaliindustrie, Bergbau, landwirtschaftliche Bauten.

Durch welche handwerklichen und konstruktiven Maßnahmen kann die Gefährdung herabgesetzt werden?

5.2. Holz zerstörende Insekten und Pilze

5.2.1. Allgemein

Der Baustoff Holz befindet sich in einem natürlichen Stoffkreislauf. Die durch die Fotosynthese gewonnene Energie wird von anderen Organismen, wie Pilze, Bakterien und Insekten, für ihren Stoffwechselsprozess benötigt. Dabei sind bestimmte äußere Bedingungen, wie Witterungs- und Temperaturänderungen und lange Feuchtigkeit, notwendig. Bei Nässe und Wärme wird das Holz durch die Organismen in seine Grundbestandteile zersetzt. Der biologische Kreislauf wird damit geschlossen.
Der Holzschutz (DIN 68800) beinhaltet Maßnahmen, die physikalisch, chemische und biologische Einflüsse auf das Holz verhindern oder vermindern soll.

5.2.2. Holz schädigende Organismen
5.2.2.1. Holz verfärbende Pilze - Schlauchpilze (Ascomycetes)

Hier gibt es weit über 100 verschiedene Arten. Die wichtigsten sind die Bläuepilze und Sandbräunepilze. Sie verändern die natürliche Farbe de Holzes, beeinträchtigen die Tränkungsmöglichkeit mit Holzschutzmittel und begünstigen die Anfälligkeit gegenüber Holz zerstörende Pilzen.
Bis auf die optische Schädigung haben sie keine weitere Bedeutung. In der Regel werden diese Hölzer dann als minderwertig betrachtet.
Die Pilze wachsen ab ca. 5ºC und einer Holzfeuchtigkeit zwischen 13,5 bis 30 %.

5.2.2.2. Holz zerstörende Pilze - Ständerpilze (Basidiomycetes)

Diese bauen die Zellwände des Holzes ab, zerstören sie und bewirken Fäule, die sich in Braun-, Weiß- und Weißlochfäule äußert. Die Wachstumsbedingungen liegen bei einer Temperatur zwischen 0 bis 40$ordm;C und einer Holzfeuchtigkeit von (20) bis 100%. Je nach Art der Pilze werden nur bestimmte Holzarten oder vorwiegend der Splint- bzw. Kernholzanteil angegriffen.

5.2.2.2.1. Braunfäule (Destruktionsfäule)

Diese Pilze verwenden für ihren Stoffwechselprozess vorwiegend die Zellulose. Im verbleibenden Gerüst ist Lignin, welches die braune Färbung verursacht. Die Holzzellen bzw. die chemischen Verbindungen der Zellulose sind sehr stabil und können von den Hyphen der Pilze nicht allein zerstört werden. An den Hyphenspitzen werden Katalysatoren (Enzyme) freigesetzt, die die Makromoleküle aufspalten.
Die Braunfäule ist an der Verwölbung von Brettern, zum Beispiel Sockelverkleidung im Hauseingangsbereich, Türzargen und durch einen Würfelbruch erkennbar.

Typische Vertreter sind:

Echter Hausschwamm (Serpula lacrimans)vorwiegend nach Wasserschaden im verdeckten Bereich (Holzbalkendecke), der nicht schnell ausgetrocknet wurde, bzw. dort wo immer etwas Feuchtigkeit entsteht, zum Beispiel bei einem undichten Dach
Wilder Hausschwammim Freien, selten in Gebäuden
Sklerotien Hausschwammmeist im Freien
Kleiner Hausschwammim Gebäude, auch im Freien
Weißer Porenschwamm (Antrodia vaillantii)ab einer Holzfeuchtigkeit 40%, das Myzel sieht wie eine Eisblume aus
Brauner Kellerschwamm (Coniophora puteana)ab einer Holzfeuchtigkeit 40%, im Bergwerk, in den Bauteilen, wo lange Zeit ständig hohe Nässe vorhanden ist, Wasserleitungsschaden falsche Konstruktion bei Fachwerkbauten mit Innendämmung, das Myzel sieht wie ein Haarnetz aus
MuschelkremplingHF 40-80%
Sägeblättlingvorwiegend im Kernholz von Nadelhölzern (von außen sieht das Holz in Ordnung aus)
Tannenblättlinger kommt meist dort vor, wo eine hohe lokale Feuchtigkeit vorliegt, z. B. unter den Toilettenbecken, die undicht sind.
Eichenwirrlingist ein Kernholzzerstörer und kommt in der Schwelle (meist Eiche) vom Fachwerk vor. Äußerlich ist der Schaden kaum erkennbar.

5.2.2.2.2. Weißfäule (Korrosionsfäule)

Diese Pilze haben sich auf den Abbau des Lignins spezialisiert, sodass die verbleibende Zellulose die Weißfärbung verursacht. Das Holz ist zerfasert. In der Regel benötigen diese Pilze mehr Feuchtigkeit als die Braunfäulepilze.

Zu den typischen Vertretern gehören:

Ausgebreiteter Hausporlingsein Auftreten hat sich in den letzten Jahren erhöht, vor allem kommt er dort vor, wo eine sehr hohe Durchfeuchtung auftritt. Zum Beispiel am Ende eines Dachsparren/Deckenbalken unterhalb einer kaputten Dacheindeckung, unter nicht abgedichteten Duschkabinen u. a. Die vorgefundenen Schäden sind zum Teil wesentlich größer als die von dem daneben wachsenden Hausschwamm
Zimtbrauner Porenschwammin Dachböden
Großer Rindenpilzim Freien oder auch im Dachböden
Schmetterlingsporlingim Freien

5.2.2.2.3. Weißlochfäule

Hier werden Lignin und Zellulose gleichzeitig abgebaut. Es kommt zu Fehlstellen in den Jahresringen. Zu den Stammfäulepilzen gehört der Wurzelschwamm (Fichte) und Kieferbaumschwamm. Im verbauten Zustand ist der Pilz tot. Es ist jedoch zu beachten, dass vorgeschädigtes Holz schneller durch andere Holz zerstörende Pilze und Insekten befallen werden kann.

5.2.2.2.4. Moderfäule

Die Moderfäule wird durch die Verfärbung (Vergrauung) und Verlust an Gewicht sowie Festigkeit von bis 98% gekennzeichnet. Sie kommt meist an Holz vor, welches ständig einer großen Feuchtigkeit ausgesetzt ist. Dadurch wird die Abbautätigkeit anderer Pilze verhindert. Das Holz wird weich und kann z. B. mit dem Fingernagel eingedrückt werden. Diese Holzzerstörung geht in der Regel von Holzoberfläche aus und ist in der Regel bis zu 1 mm tief. Es kommt zur Dunkel- bis Schwarzfärbung. Beim Trocknen entstehen Risse quer zur Faser. Mikroskopisch gesehen werden durch die Hypen die Zellwände abgebaut. Es entstehen Kavernen bis zum vollständigen Abbau. Es sind eine Reihe von Ascomyceten und Fungi imperfecti, welche die Moderfäule hervorrufen, wie z. B. Chaetomium globosum und Ch.-Arten, fernerhin Stachybotris atra, Rhizoctonia-Arten usw. beteiligt.

5.2.3. Holz zerstörende Insekten

Zu unterscheiden sind die Insekten, die im Holz wohnen, dort Brutplätze anlegen und die Brut aufziehen, und die das Holz als Nahrungsgrundlage benötigen.

5.2.3.1. Frischholzinsekten

Die Insekten leben in kränkelnden Bäumen, frisch gefälltem Holz und auf den Lagerplätzen. Um einen Befall möglichst gering zu halten, sollte das Holz gleich nach dem Einschlag die Rinde entfernt werden und eine Lagerung erfolgen, wo eine schnelles Abtrocknen erfolgen kann.

5.2.3.2. Trockenholzinsekten

Diese Insekten kommen an luft- bzw. nutzungstrocknem Holz im Freien oder im Gebäude vor. Der Befall erfolgt mehrjährig und mit vielen Generationen. Bis auf den braunen Splintholzkäfer (Holzfeuchte 7 bis 8 %) benötigen alle anderen eine Holzfeuchtigkeit von mindestens 10% und eine Temperatur zwischen 10 bis 38ºC. Bei einer normal genutzten Wohnung mit Zentralheizung und ab 1. oder 2. Etage mit Ofenheizung liegt die Holzfeuchte in diesem unteren Bereich, sodass kaum eine Schädigung erfolgt.

In gedeckten Bauten kommen folgende Insektenlarven vor:

Gewöhnlicher Nagekäfer (Anobium punctatum)der meistverbreitete Holzschädling
Trotzkopfer kommt in Verbindung mit pilzgeschädigtem Holz vor
Gescheckten Nagekäfer(Bunter Nagekäfer)er kommt in Verbindung mit pilzgeschädigten Eichenholz vor aber auch sehr oft an Deckenbalkenköpfen
Parkettkäfer 
Hausbockkäferist das gefährlichste Holz zerstörende Insekt, er kann den gesamten Dachstuhl oder auch Deckenbalken zerfressen. Von Vorteil ist der Einsatz von Balken mit hohem Kernholzanteil. In älteren Holzteilen, ca. ab 60 Jahre, sind die Bestandteile geringer, die als Nahrung dienen, sodass nur ein untergeordneter Befall erfolgen kann.
Armeisensie nutzen das Holz als Brutstätte.

In gedeckten Bauten finden folgende Insektenlarven keine Weiterverbreitung:

ScheibenbockenSie werden oft mit dem frischen Holz eingebaut. Nach dem Verpuppen der Larve verlässt das Insekt das Gebäude. Die Fluglöcher haben eine große Ähnlichkeit mit dem vom Hausbock.
Weicher Nagekäfertritt an berindeten Hölzern auf und ist bis 2 mm im Splintholz zu finden
Gestreiften Nutzholzborgenkäfer oder Laubholzborgenkäferstellen keine Gefährdung dar. Die sind oft an den gegrünten Dachlatten oder auch an Sparren durch den Leitergang zu erkennen.

5.3. Zusammenfassung zur Biologie der Holz zerstörenden Pilze und Insekten

Der Holz schädigende und zerstörende Befall durch Holz zerstörende Pilze und Insekten ist an das Vorhandensein erhöhter Feuchtigkeit sowie Nährsubstanzen (Eiweiße) im Holz gebunden. Gemäß der DIN 1052 (Holzbau) sollte die Ausgleichsfeuchte für Hölzer in allseitig geschlossenen Räumen mit Heizung 6-12 % und unbeheizten Räumen 9-15 % betragen. Der Beginn des Wachstums erfolgt bei:

 TemperaturenHolzfeuchte
Holz schädigende Pilze> 5ºC13 - 30 %
Holz zerstörender Pilze0 - 40ºC20 - 100 %
Holz zerstörende Insekten10- 38ºC10 - 60 %

Unter baulich gesunden Bedingungen sind Holzschädigungen wie zum Beispiel durch den Echten Hausschwamm nicht möglich.

5.4. Holzschutzmaßnahmen

Holzschutzmaßnahmen dienen dazu, die Nutzung zeitlich zu verlängern und die Holzart auch in den Anwendungsbereichen einzusetzen, wo die natürliche Eigenresistenz nicht ausreicht. Es stehen nicht genügend Hölzer, wie Eiche oder Robinie, für bestimmte Baumaßnahmen zur Verfügung, daher werden auch andere einheimische Hölzer, wie die Tanne/Fichte verwendet. Die fehlende Eigenresistenz wird durch einen chemischen Holzschutz ersetzt. An erster Stelle steht aber der konstruktive Holzschutz.

5.4.1. Konstruktive Maßnahmen

5.4.2. Planung statisch beanspruchter Bauteile

Resistenzklassen nach DIN 68 364 ( GK = Gefährdungsklasse)
GK 0: beliebige Resistenzklassen z. B. Fichte
innen verbautes Holz, ständig trocken
GK 1: Douglasie bis 10 % Splintanteil
Fichte, Kiefer ohne Begrenzung des Splintanteils aber kontrollierbar, ansonsten ist ein chem. Erstschutz mit Holzschutzmittel mit amtl. Zulassung des DIBt (HSM) erforderlich, innen verbautes Holz, ständig trocken
GK 2: Resistenzklasse 3; ohne Splintanteil Kiefer, Lärche
z. B. für Sparren, sonst chem. Erstschutz erforderlich, Holz das weder dem Erdkontakt, noch direkt der Witterung oder Auswaschung ausgesetzt ist, vorübergehend Befeuchtung möglich
GK 3: Resistenzklasse 2; Eiche ohne Splintanteil
z. B. Balkenköpfe bei Wetterbeanspruchung, Holz der Witterung oder Kondensation ausgesetzt, aber nicht in Erdkontakt
GK 4: Resistenzklasse 1; Robinie
z. B. Erdboden, Holz in dauerndem Erdkontakt oder ständiger starker Befeuchtung ausgesetzt, besondere Bedingungen gelten für Kühltürme sowie für Holz im Meereswasser.

Chemischer Schutz
Der chemische Schutz wird erforderlich, wenn die natürliche Resistenz der Holzarten für den bestimmten Einsatzort nicht ausreicht.

GK 1 Tauchverfahren mit HSM Iv, 6 Std. (min. 1 Std.) vorzugsweise borhaltige HSM
GK 2Tauchverfahren mit HSM Iv, Pv 6 Std. (Tiefe 2mm, bei KF 6 mm +/-2mm, FI 4 mm +/- 2mm)
GK 3Trogtränkverfahren = oder > 1 Tag (Tiefe bis 8 mm)
GK 4Kesseldruckverfahren

HSM= Holzschutzmittel, KF = Kiefer, FI = Fichte/Tanne

5.5. Schadensschwerpunkte

Aus der Vielzahl von Schäden durch Holz zerstörende Pilze kann eigentlich kein Gebäudeteil ausgeschlossen werden. Es waren Schäden durch den Echten Hausschwamm vorhanden, die bis zu ihrer Freilegung wegen anderer Sanierungsmaßnahmen vollständig unbemerkt waren. Die Altschäden zeigten zum Teil auch frisches Myzel. Dazu gehörten Deckenbereiche mitten im Wohnzimmer, Treppenpodeste und Dachböden. Die Ursachen könnten offen gelassene Fenster bei starkem Niederschlag, zu gründliches Wischen der Treppe, Wasserleitungsschäden und Schäden an der vorhergehenden Dachhaut sein. Also Ursachen, die bereits bis zu 20 Jahre zurückliegen.
Als Orientierung sollten hier solche Bereiche genannt werden, wo Feuchtigkeit anfällt. Das sind Bereiche, wo sich Wasser- und Abflussleitungen befinden, und innen liegende Räume bzw. Abstellkammern, die wenig gelüftet werden.

Bei Mehrfamilienhäusern befindet sich in Fußbodenhöhe der I. Etage das Gesimsband. Hier liegt in der Regel eine erhöhte äußere Feuchtebelastung der Balkenköpfe vor. Ebenso sind in diesem Bereich oft auch Stahlträger über Treppenhauseingänge oder Ladengeschäfte eingesetzt. Diese bilden eine Wärmebrücke.

Im Erdgeschoss hat man im unteren Bereich meist eine höhere Wandfeuchtigkeit. Ebenso dringt die Feuchtigkeit aus dem Keller über die Kappe nach oben. Die Dielung hat Fugen, wo die Feuchtigkeit ablüften kann. Bei sanierten Gebäuden sollte dieser Fußbodenaufbau durch einen mineralischen ersetzt worden sein. Durch die heute üblichen dicht schließenden Beläge kommt es zu einem Feuchtestau. Sind die Dielen und die Lagerhölzer verblieben, sollte dies durchaus als Mangel eingestuft werden. Nur in wenigen Fällen kann man den Verbleib akzeptieren.

Im Dachboden sind die Bereiche gefährdet, wo undichte Stellen möglich sind. Das sind Dachlukenfenster, Kehlbleche und Wand- sowie Schornsteinanschlussbleche. Früher gehörten besonders die Antennenfüße noch dazu.

Ebenso gefährdet sind Wandflächen, wo eine erhöhte Schlagregenbeanspruchung vorliegt. Dazu gehören auch Erkerbereiche, wo die Streichbalken und die Deckenbalken neben den Stahlträgern (Wärmebrücke) gefährdet sind.

Bei Wasserleitungsschäden läuft das Wasser in den Fehlböden entlang, in der Regel sind ein bis zwei Balkenfelder betroffen, und an einer anderen Stelle durch. In der Erdgeschosswohnung sammelt sich das Wasser über der Kappe, sodass hier die größten Schäden vorliegen, wenn nicht schnell genug eine Trocknung erfolgt.

Das größte Problem ist ein sanierter Altbau. Hier ist alles verkleidet und der ursprüngliche Zustand ist nicht erkennbar. Günstig ist es, wenn in der Nähe noch ein unsaniertes bewohntes Gebäude steht. Oft haben die Gebäude etwa das gleiche Baujahr und den gleichen Baustil.

Bei der Bewertung eines sanierten Gebäudes sollte ein Holzschutzgutachten, welches vor der Sanierung erstellt wurde, vorliegen. Viele Bauherren oder Bauträger haben eine solche Maßnahme nicht veranlasst. Die meisten Schäden im kleineren Umfang wurden von dem Handwerker übersehen oder gar nicht erst saniert. Selbst Bauleiter haben diese Schäden als unwichtig eingeordnet, wobei dies in Einzelfällen gleich ganze Etagen betrifft. Nur wenige Bauleute haben den Schäden, verursacht durch Holz zerstörende Insekten und Pilze, genügend Aufmerksamkeit gewidmet.

Holz zerstörende Insekten haben eigentlich zu fast allen Bereichen Zugang. Liegen optimale Bedingungen vor, so werden in den kleinen Rissen Eier abgelegt und die Larven können sich entwickeln. Dabei bleibt der Schadensbefall auf den Bereich, wo die günstigen Bedingungen vorliegen, begrenzt. Z. B. typisch sind die Deckenbalkenköpfe. Der Befall befindet sich meist auf den oberen Teil der im Mauerwerk befindlichen Deckenbalkenenden. Ebenso ist dies bei Streichbalken zu erkennen. Es ist hauptsächlich die Seite an der Wand befallen.

Analog verhält es sich bei Holz zerstörenden Pilzen. Sporen kommen ausreichend in der Luft vor. Liegen für den Pilz optimale Bedingungen vor, so entwickelt sich aus der Spore eine Hyphe, Myzel und dann ein Strang oder bzw. Fruchtkörper. In der Regel erfolgt nur ein Wachstum in diesem Bereich, wo günstige Bedingungen vorliegen. Das trifft auch für den Hausschwamm zu. Nimmt die Feuchtigkeit ab und die vorhandene Nährsubstanz (Holz) wird aufgebraucht, so wird das Wachstum eingestellt. Liegen auch nach Jahren wieder günstige Bedingungen vor, so kann ein erneutes Wachstum erfolgen. Der Hausschwamm unterliegt den gleichen Bedingungen. Bei ihm ist lediglich der Unterschied, dass ab einer bestimmten Größe auch eine Ausbreitung über mineralische Substanzen (Mauerwerk) erfolgen kann, auf der Suche nach neuer Nahrung und Feuchtigkeit. In den meisten Fällen reicht sein Zellaufbau nicht aus. Hat er es aber geschafft, so kann über das Strangmyzel zusätzlich Feuchtigkeit transportiert werden. Es ist dem Pilz auch möglich, Holz mit einer Holzfeuchtigkeit unter 20 % abzubauen. Ich habe auch schon Myzel an der Unterseite der Dielung gefunden, welches eine Holzfeuchtigkeit von 12 % aufwies.

Grundsätzlich sollten alle Pilze mit der gleichen Sorgfältigkeit betrachtet werden. Sie verursachen alle den gleichen Schaden nur die Geschwindigkeit der Schädigung ist unterschiedlich.

Eine Sanierung beruht darauf, die Ursachen, also die Feuchtigkeitsquelle, dauerhaft zu beseitigen. Dann muss der Pilz von seiner Nahrungsquelle abgekoppelt werden. Hier werden die befallenen Holzteile ausgebaut. Zweckmäßig ist der Einsatz eines Ersatzbaustoffes auf metallischer oder mineralischer Basis. Ist das Mauerwerk mit Myzel befallen, so ist ein Austausch so weit vorzunehmen, dass eine ausreichende myzelfreie Grenzschicht entsteht. Eine Bekämpfung mit Schwammbekämpfungsmittel im Mauerwerk muß nicht von Erfolg sein. "In diesem Zusammenhang ist darauf zu verweisen, dass im Grunde genommen eine Bekämpfung im Sinne von Abtöten auch im Mauerwerk nicht umfassend möglich ist. Vielmehr beruht die Wirksamkeit der Schwammbekämpfungsmittel auf der Bildung einer Sperrschicht, die nicht von frisch auswachsendem Myzel durchwachsen werden kann."[Beuth]

Ganze Wandflächen mit Schwammbekämpfungsmittel verpresst dient dem Bautenschützer und der Deponie für kontaminierten Bauschutt. Mittlerweile sind behandelte Wandflächen mit einer dicht schließenden Oberfläche zu versehen, was vor einigen Jahren noch nicht vorgeschrieben war.

Unsachgemäße Sanierungen führten in drei Fällen nach erneuter Feuchtigkeitszufuhr wieder zu einer erheblichen Schadensausbreitung. Anlog verhalten sich auch die nicht sanierten Altschäden. Nur in einem Fall konnte festgestellt werden, dass auch bei fehlender Sanierung sich das Wachstum einstellt. Wie bereits oben genannt stellt die Mehrzahl der Holz zerstörenden Pilze ihr Wachstum ein, wenn sich die lokalen klimatischen Bedingungen verändern. Genau dieser Sachverhalt dürft neben den Neubefall verantwortlich sein, dass gerade bei sanierten Altbauten eine erhöhte Schadensanfälligkeit vorliegt. Durch konstruktive aber auch in vielen Fällen mangelhafte Ausführung kommt es an verschiedenen Bauteilen zur Kondensatbildung und die wichtigste Lebensgrundlage, die Feuchtigkeit, ist wieder vorhanden. Durch die verdecken Bereiche, wie Vorsatzwände, sind diese Schäden erst sehr spät erkennbar. Der Echte Hausschwamm liebt warme feuchte und bedeckte Bereiche. Dementsprechend sind aber auch die zwischenzeitlich entstandenen Schadensausbreitungen. Je größer die Schäden sind, um so kostenaufwendiger wird ihre Sanierung, die sich nicht allein auf die Sanierung beschränkt, sondern sich auch auf Mietausfall, Freilenkungsmaßnahmen, Hotelkosten, Prozesskosten mit dem angrenzenden Gebäude usw. ausdehnen können.

Altbewohner, die eine Sanierung überstanden haben, können viele Hinweise über die Qualität und Qualifizierung des Baupersonals sowie über den früheren Bauzustand geben. Hier ist jedoch zu beachten, dass diese Urteile oft subjektiv gegeben werden. Sanierungspläne und genehmigte Bauunterlagen sind keine Garantie, dass von der Baufirma diese Maßnahmen auch ausgeführt wurden. Dies soll an einem sehr krassen Beispiel verdeutlicht werden. Nach der Sanierung, die vor 8 Jahren erfolgte, traten mehrere Risse in der Außenfassade im Erdgeschoss auf. Wir hatten die Aufgabe die Ursache zu finden. Die Statik war in Ordnung. Das Rechenprogramm hatte die Auflager wie neues Mauerwerk eingeordnet. Bei den Wandauflagern wird eine mögliche Ursache vermutet. Nach der Abnahme der abgehängten Decke war aber kein 24er Doppel-T-Träger zu finden, der als Unterzug eingezogen werden sollte. Der Bauherr hat sich auf die Bauleiter des GUs verlassen. Er kann sich auch daran erinnern, dass sich Stahlträger auf der Baustelle befanden. Analog dürften auch viele ähnlich gelagerte Sachverhalte vorliegen.

Die normative Nutzungsdauer eines Gebäudes mit Holzbalkendecken ist nicht unbegründet auf 80 Jahre bestimmt. Die Spanne des Zustandes der Holzbalkendecke reicht von sehr ordentlich bis zum Zerfall. Aufgelegte Spanverlegeplatten oder Estrichbeton mit dekorativem Fußbodenbelag geben keine Auskunft über den tatsächlichen Zustand der tragenden Holzteile.
Können hier keine eindeutigen Feststellungen getroffen werden, so ist es zweckmäßig für den Sachverständigen für Verkehrswertermittlung in die Gutachten eine Ausschließbarkeit aufzunehmen, wenn auf der Grundlage der vorliegenden Informationen keine ausreichende Beurteilung erfolgen kann. Damit ist wenigsten die Haftungsfrage abgewendet, wie sie im Pkt. 4 bereits genannt wurde. Auf die Offenbarungspflicht des Eigentümers kann sich vom Grundsatz auch nicht verlassen werden, da sie oft über den Zustand ihrer Immobilie nur ungenügend Bescheid wissen. Die Praxis hat dies gezeigt und die Überraschung ist dann immer sehr groß.


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Technische Wertminderung durch biologische Schäden in Gebäuden und an Bauteilen
14.09.2001 - Peter Rauch -


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