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Anlagen Technische Wertminderung durch biologische Schäden

Anlage 1: Ökonomische Werte

Urteile über ökonomische Werte sind rational zu erklärende Feststellungen über den Gebrauchswert, den Tauschwert oder den Ertragswert von Gütern. Diese Feststellungen führen in der Regel zu einer Bezifferung des zu bewertenden Objekts in Geldeinheiten. Der ökonomische Wert ist eine Folge der Unbegrenztheit der menschlichen Bedürfnisse und der Knappheit der Güter, die zur Bedarfsdeckung zur Verfügung stehen. Güter, die fähig sind, ein Bedürfnis zu decken, besitzen einen Gebrauchswert. Sind sie nicht in unbegrenzter Menge vorhanden, so kann man sie gegen andere, ebenfalls knappe Güter eintauschen, das heißt sie haben aufgrund ihres Gebrauchswertes und ihrer Knappheit einen Tauschwert, der sich in Geldeinheiten als Marktpreis ausdrückt. Knappe Güter, die in der Lage sind, einen Ertrag abzuwerfen (z. B. Grund und Boden), besitzen ebenfalls einen Tauschwert (Preis), der sich als Ertragswert aus dem Tauschwert der erzielten Erträge ableitet. Die Bezifferung erfolgt als Bildung von Marktpreisen durch das Zusammentreffen einer Vielzahl von Einzelentscheidungen. [22]

Für die Größe des merkantilen Minderwertes spielt in erster Linie die Knappheit des Wirtschaftsgutes eine Rolle. Ist ein hoher Überhang an Nachfragern (Käufer) vorhanden, so wird sich dies nur gering auf den Marktpreis auswirken, zum Beispiel denkbar auf dem Immobilienmarkt in München. Dagegen ist bei einem Überangebot an Wirtschaftsgütern ein merklicher Einfluss denkbar. Hinzukommen die unter der Bevölkerung unterschiedlich ausgeprägte Einstellung gegenüber Wohnraumgifte (hier zusammengefasst aller ungünstigen Einflussfaktoren). Diese sind in der Regel bei einer höheren Kaufkraft ausgeprägter, da hier mehr Geldmittel für die Gesundheit ausgegeben werden.

Anlage 2: Steuer- und Mietertips

(Die Tipps sind Auszüge und unverbindlich)

Inhalt

Erläuterung

Urteil                    

Formaldehyd- und Holzschutzmittelausgasung

Wurde beim Bau eines Hauses toxische Substanzen verwendet, so können Sanierungs- und Wiederbeschaffungskosten der selbst genutzten Wohnung zur Vermeidung oder Behebung gesundheitlicher Schäden als außergewöhnliche Belastung bei der Einkommenssteuer abgesetzt werden. Ein ärztliches Attest und Gutachten zur Ursache und Sanierungskosten wird vom Finanzamt gefordert.

Bremer Senat für Finanzen 24.02.2000

S.2284-181

Asbest

Wurde beim Bau eines Hauses Asbest verwendet, so können Sanierungs- und Wiederbeschaffungskosten der selbst genutzten Wohnung zur Vermeidung oder Behebung gesundheitlicher Schäden als außergewöhnliche Belastung bei der Einkommenssteuer abgesetzt werden.

Zusätzlich muss der Nachweis über die fachmännische Sanierung (§39 GefahrstoffVO, BG Bl. I 1993, S. 1782) erbracht werden. Ein ärztliches Attest ist nicht notwendig.

Bremer Senat für Finanzen 24.02.2000

S.2284-181

Schimmelpilzbildung und muffiger Geruch

im Bad, Küche und Schlafzimmer,  10% Mietminderung

LG Hannover WM 82, 183

Feuchte Stellen und leichter Schimmelbelag

in der Küche, 25% Mietminderung

Mietsenkungsgesetz, S. 24, VG Berlin GE 83, 767

Unbenutzbar

Küche und Toilette, auch wenn Ersatzräume in einer anderen Wohnung im Haus benutzt werden können, Mietminderung 50 %

LG Berlin MM 10/83, 14

Schimmelbildung

keine negative Auswirkung auf die Gesundheit feststellbar, wenn jedoch Schränke  abgerückt werden müssen  und  der Gebrauchswert der Wohnung beeinträchtigt wird, 10 % Mietminderung

LG Hamburg WM 85, 21

Silberfische

sind diese in der Wohnung (20-25), 20 % Mietminderung

AG Lahnstein WM 88, 55

Formaldehyd

Bei deutlich überhöhter Formaldehyd-Konzentration in der Wohnung/ angemietetes Haus braucht nicht auf eine Vergiftungserscheinung gewartet werden,

es kann sofort gekündigt werden ( § 544 BGB). Die Gefährdung der Gesundheit muss durch Mieter bewiesen werden.

AG Köln WM 87, 120

Formaldehyd

Möbel, Einbauküche  usw.   Eine verkaufte Sache, die Gesundheitsrisiken auslöst, ist fehlerhaft.   Kaufpreisminderung 10 % bei auch vorübergehenden Formaldehyd-Konzentration

OLG Frankfurt (MDR 88, 963

Holzschutzmittel

Lindan, PCP und Dioxine. Hat der Vermieter die Verwendung des Holzschutzmittels veranlasst und führen diese zu Gesundheitsgefährdungen bzw. -belastungen, kann der Mieter die Miete kürzen oder fristlos kündigen. Vgl. Urteil, wo das gekaufte Fertigteilhaus nicht sanierbar und bewohnbar ist. Grund: Gase im Inneren des Hauses, die von der Imprägnierung der Holzteile herrühren.

OLG Saarbrücken (NJW-RR 87, 470

Grundstückswertermittlung

Beim Verschweigen von Hausbockschäden und deren Sanierungsaufwand wurde ein Sachverständiger zu 90 TDM Schadenersatz verurteilt, hier wurde der Vorsatz für Unterlassungen zugesprochen, der sich aus BGB § 826 herleiten lässt.

1998/99 Quelle wurde nicht angegeben

Anlage 3: Beispiele

Beispiel 1: Villa in Machern Baujahr um 1930, 2 Etagen und teilweise ausgebautes Dach,

Villa stand zur Versteigerung mit ca. 230.000 DM, unsaniert entsprechend Verkehrswertgutachten von der Bank
Kurzbesichtigung zu Bauschäden und Holz zerstörende Schäden

Geschätzte Schadensbeseitigung ca. 20-25 TDM.

Im Gutachten war eine Schädigung der Sparren zwar benannt aber nur eine geringe Bedeutung eingeräumt.
Der Kaufinteressent hat daher nur 210.000 DM geboten. Nach 1 Woche wurde dem zugestimmt. Nach dem Erwerb wurde das Gebäude noch einmal gründlich angesehen. Der Hausbockbefall wurde durch eine mangelhafte Dampfbremse verursacht. Teile des Dachraumes wurden mit Mineraldämmung isoliert und mit einer einfachen Folie von innen abgedeckt. Der Schaden war im Wesentlichen nur auf diesen Bereich begrenzt. Die anderen älteren Dachzimmer mit Putz und HWL-Platten waren weitestgehend schadensfrei. (Dies konnte erst bei der gründlichen Untersuchung festgestellt werden.)
Der Echte Hausschwamm in diesem Kellerbereich gibt von der Sache keine Gefährdung für das Gebäude. Vorausgesetzt das Myzel wird entfernt und kein Holz oder andere organische Stoffe mehr gelagert.

Beispiel 2: Einfamilienhaus in Gambsheim, 2 Etagen, Dachboden

Schädigung der Dachkonstruktion durch Insekten sowie Fraßgeräusche in der Nacht Angebot zur Sanierung des Hausbockbefalls von ansässiger Bautenschutzfirma für 50.000 ff Maßnahme: 1 Sparren, 1 Mittelpfette und 1 Stiel abgebeilt mit borhaltigem Holzschutzmittel beschichtet und die anderen Holzteile vorbeugend geschützt. Balken mit der Abmessung von 20x20 cm waren einseitig bis 2 cm meist an einer Kante geschädigt. Die Querschnittsminderung ist gering.
Kosten für Material und Ausführungsleistung ca. 4500 ff
Ursache: Die warme Luft im Treppenhaus konnte zwischen der Wange der Bodentreppe und der Wand bzw. des Treppenhausfensters in den Dachraum strömen. Zwischen die Sparren waren Styroporplatten eingeschoben. Die haben Nut und Feder und waren nach Aussage des Eigentümers für Dachräume gedacht. Der Schaden war vorwiegend im Bereich der Treppe. Hier verursachte die warme Luft an der kühleren Balkenoberfläche im Dachboden Kondensat bzw. diese waren feuchter als die anderen Holzteile. Damit wurden günstigere Bedingungen für die Holz zerstörenden Insekten geschaffen.

Beispiel 3: EfH in Holzhausen, EG und ausgebautes Dachgeschoss mit Einliegerwohnung, Baujahr 1994

Bemängelt wurden der hohe Heizenergiebedarf (2000 l Heizöl/a als Energiesparhaus) und die verschimmelten Koffer im Spitzboden.
Ursache: Die Dampfbremse wurde weder an die Fußpfette noch an der Wand fugendicht angebracht. Im Deckenbereich fehlte sie teilweise. Die Mineralwolle war zum Teil völlig durchnässt. Ebenso konnte die warme Luft aus dem Treppenhaus durch die Luke der Klapptreppe in den Spitzboden gelangen. Die Klappe war nicht fugendicht ausgeführt. Sanierung: Eine vollständige Sanierung bedeutet einen kompletten Rückbau des Trockenbaus in der Dachgeschosswohnung. Es wurde ein Kompromiss gewählt. In den Drempel (Abseitwand) wurden kleinere Montageöffnungen geschnitten, durch die die Handwerker die Dampfbremse/Windsperre an den Fußpfetten fugendicht anbringen konnten. Der obere Bereich sollte vom Spitzboden her "fugendicht" nachgebessert werden. Ebenso sollten zwischen die Sparren Plastrohre geschoben werden, da durch das Aufbauschen der Mineralwolle eine Hinterlüftung nicht möglich war.

Beispiel 4: EfH in Eicha ,EG und ausgebautes Dachgeschoss mit Einliegewohnung, Baujahr 1996

Die Sparren waren verschimmelt. Eine ansässige Bautenschutzfirma/Zimmerei wollte bereits nach einem Jahr den Dachstuhl austauschen, weil die Sparren nass mit geringer Schimmelbildung.
Weiterhin war Schimmelpilz entlang der Decke/Außenwand im Schlafzimmer sowie in einem senkrechten Streifen neben der Außenwandecke.
Ursache: Die warme Luft aus dem Treppenhaus strömte durch die Klappe der Bodentreppe nach oben in den Spitzboden. Die Unterspannbahn war im First nicht offen. Damit konnte die feuchte Luft nicht entweichen. Zusätzlich muss die Lücke fugendicht abgedichtet werden. Der Schimmelpilz an der Decke im Schlafzimmer wurde durch die Wärmebrücke, Decke aus Beton, und den Ringbalken verursacht, da im Auflagebereich keine Außendämmung angebracht (U-Schale) wurde. Die Fotoaufnahmen durch den Bauherrn bestätigt dies. Die senkrechte Wärmebrücke wurde durch den Leitungsschacht im Eckbereich verursacht. Zusätzlich wirkten hier das kleine Raumvolumen des projektierten Schlafzimmers sowie der ungünstige Standort der Heizung. Ebenso Stand ein großer Schrank an der Außenwand ohne Füße, sodass keine richtige Hinterlüftung erfolgen konnte. Ebenso wird auch noch die Baufeuchte gewirkt haben (Fertigstellung und Bezug).
Sanierung: Da sich die Betonplatte incl. Ringbalken in der Traufhöhe befindet, sollte an den Giebelseiten eine Außendämmung angebracht werden, die über die Wärmebrücke reicht.


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Technische Wertminderung durch biologische Schäden in Gebäuden und an Bauteilen
14.09.2001 - Peter Rauch -


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