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Welches ist das richtige Wohnhaus?

Die Vorstellungen beim Hauskauf sind sehr unterschiedlich. Die Frau möchte wohnen und der Mann bauen. Die unterschiedlichen Vorstellungen führen dann zu Spannungen innerhalb der Familie.
In bunten Hauskatalogen werden ein wunderschönes Einfamilienhaus und eine heile Familienwelt abgebildet. Und die Hausverkäufer lassen sich alles Mögliche einfallen, damit die künftigen Eigentümer auch kaufen. So werden zum Beispiel die auf dem Verkaufsplakat die Nachbargrundstücke abgebildet oder gar gezeigt, und als ländliche Idylle "verkauft", obwohl die künftige Grundstückgrenze gerade 3 m beträgt.

Wohnhaus für eine Familie in den Karpaten
Wohnhaus für eine Familie in den ukrainischen Karpaten

Oder lieber das deutsche energiesparende Standardhaus.

Landhaus in Mecklenburg

Hier ein aktuelles Beispiel, was die Leipziger Baubehörde als denkmalschutzsgerechtes Bauwerk zur Wahrung des dörflichen Charakters des Ortskern Möckern genehmigt hat. Bisher stehen hier Bauernhäuser aus dem 18. und 19. Jahrhundert mit Garten. Die Gartenansicht vorher und nachher.

Gartenansicht Gartenansicht mit denkmalschutzgerechtem Bauwerk dörflichen Charakters

Mann muss also auch darauf achten, ob nicht auf dem Nachbargrundstück irgendwelche Bauwerke entstehen, die geradezu die eigene Traumimmobilie nicht nur optisch, sondern auch im Wert gewaltsam abwerten. Bei einer Kreditfinanzierung ist dies eine sehr kritische Sache, da der Verkehrswert durch die Bauwerke auf dem Nachbargrundstück schnell unterhalb der Kreditsumme fallen kann. Nach der Errichtung von Windmühlen in der Nähe des Grundstücks im ländlichen Raum sind dies in der Regel unverkäuflich.

Der gegenwärtige Trend zur Traumwohnung beinhaltet ein schön groß gestaltetes Bad, viel Licht durch große Fenster und großzügige Wohnbereiche. Ausreichend Abstellflächen für den Besen oder den Staubsauger fehlen dagegen. Man kann diese nicht einfach wie ein Fahrrad in den Keller stellen. Statt sich am Wochenende in dem kleinen Garten zu sonnen, ist man mit der Reinigung und Instandhaltung des Hauses beschäftigt. Ein pflegeleichtes Haus wird nicht in einem Hauskatalog beschrieben.

Ingenieurbüros und Architekten helfen bei der optimalen Planung eines neuen Wohnhauses. Ihre Haus soll ohne Schadstoffe und Schimmelpilz bleiben. Es sind aber auch wichtige Fragen bereits bei der Planung zu klären. Zum Beispiel, was macht man mit den vielen Zimmern, wenn die Kinder nicht mehr im Haus wohnen. Auch ist es schlecht, wenn man später 80 Jahre alt ist und das Schlafzimmer nur über eine schmale Treppe erreicht werden kann.
In einem Urteil stehen dem Architekten keine Vergütung für Planungsleistungen in einem Vergabeverfahren zu. Planungsleistungen sind ohnehin im Voraus zu erbringen. Es wird nicht lange dauern und die Architektur wird zur Brot losen Kunst degradiert. Beratungsleistungen und Holzschutzgutachten sind das bereits.

Sehr viel Zeit nehmen sich die meisten Bauherren mit der Auswahl preiswerter oder ökologischer Baustoffe. Sicherlich gibt es Vorteile und Nachteile für die Baustoffe Bims, Lehm oder Beton. So kann eine gut ausgeführte Baukonstruktion aus Kalksandsein besser als ein falsch geplantes Lehmhaus mit Zementputz und diffusionsdichten Farben sein.

Der Unterschied zwischen einer Altbausanierung und dem Bau eines neuen Haus.

Fachwerkhäuser in Quedlinburg
Historische Fachwerkhäuser in Quedlinburg

Es muss zwischen grundsätzlich zwischen einer Altbausanierung und einem Neubau unterschieden werden. Die modernen Konstruktionslösungen und Baustoffe können nicht ohne weiters bei einer Altbausanierung angewendet werden. Die älteren Konstruktionen beruhen auf Jahrhunderte alte Bauerfahrungen. Sie sind konstruktiv so gebaut, dass im Gebäude keine oder nur wenig Feuchtigkeit anfällt.
Sicherlich entsprechen nicht alle historischen Gebäude energetisch den heutigen Vorstellungen. Für die Dämmpropagandisten sind aber alle alten Häuser energetisch schlecht. Die Bauherrn sollen auch auf dickes Mauerwerk Styroporplatten aufkleben. Der Feuchtetransport wird massiv behindert und es kommt zur Feuchteerhöhung im Wandquerschnitt. Verantwortlich hierfür sind Grenzschichten oder gar Sperrschichten, die Behinderung des Kapillartransportes und der Diffusion. Die funktionstüchtigen Holzfenster sind durch dicht schließende Plastikfenster auszutauschen. Umbauten und Modernisierungen sind daher so auszuführen, dass die vorhandene Bausubstanz in ihrer Funktion erhalten bleibt. Die Feuchtetransporte im Gebäude sind wegen ihrer komplizierten Wechselwirkung, Baustoffe, Nutzung und Umwelt nicht vollständig geklärt. Viele Fachleute und Baustoffhersteller unterschätzen diese Tatsache. Die Ergebnisse der theoretischen Berechnungen und die der Praxis klaffen zum Teil weit auseinander. Als Grundlage für die Beurteilung der Feuchtetransporte in einem porösen Baustoff dient immer noch das Glaser-Verfahren. Es berücksichtigt nicht die Feuchtigkeitsabhängigkeit der Wasserdampfdiffusions-Widerstandszahl, da bei höheren Baustofffeuchten Kapillartransporte stattfinden.

Gespräch auf Baustelle auf Djerba
Gegenwärtig führen wir Untersuchungen zum feuchtetechnischen und
thermischen Verhalten der Gebäude in verschiedenen Ländern durch.

Durch eine falsche Altbausanierung verringert sich die kommende Nutzungszeit. Dies betrifft besonders Wohngebäude mit tragenden Holzkonstruktionen. Wird die Feuchtigkeit an den Balkenköpfen nur geringfügig erhöht, so verstärkt sich die Fraßaktivität der Holz zerstörenden Insekten. Schuld sind aber auch die Bewohner, welche Luxuswohnungen möchten. Bei einer Altbausanierung des Wohnhauses, kann heute fasst alles gemacht werden, aber funktional gibt es Veränderungen an der ursprünglichen konstruktiven Ausführung. Feuchte- und Schimmelschäden sowie ein ungesundes Raumklima sind unmittelbare Folgen. Daneben gibt es auch den Baupfusch und die falsche Planung. Jahrtausende Erkenntnisse der Baukunst werden ignoriert. Per Gesetz vorgeschriebener Energiesparwahn und falsche Dämmempfehlungen ergänzen die ungeeignete Ausführung der Altbausanierung der Wohngebäude.

Die Bauzeit und die Baukosten bei der Altbausanierung eines Wohnhauses und beim Neubau.

Es soll immer billiger und auch besser gebaut werden. Das Bauwesen ist aber ein Gewerk, welches sehr arbeitsintensiv ist. Diesen Arbeitsaufwand kann man nicht mit unqualifizierten Arbeitskräften ausgleichen.
Wer nicht weiß, dass eine Vergabe von Handwerkerleistungen über Auktion nur auf Kosten der Qualität möglich ist, sollte gleich ein kostenloses Angebot annehmen. Die Beseitigung von Baupfusch und die Sanierung der schlechten Ausführung einer Altbausanierung ist in der Regel um das Mehrfache teurer als die solide Handwerkerleistung.
Feuchteschaden an einer Holzbalkendecke mit Befall durch den Hausschwamm Aber auch qualitätsgerechte Baustoffe haben ihren Preis. Bei übergroßen Rabattangeboten stimmt dann mit dem Produkt etwas nicht. Einmal eingebaut können diese minderwertigen Baumaterialien nicht ohne Probleme wieder ausgetauscht werden.
Aber bevor man sich entschließt ein Haus zu kaufen oder selbst zu bauen, sollte man sich von seinem Finanzberater eine Wirtschaftlichkeitsberechnung erstellen lassen. In vielen Fällen sind langfristig Wohnungen zur Miete billiger als ein eigenes Haus. Solche Argumente, es dient als Altersvorsorge, ein hoher Wertzuwachs oder die Gewährleistung von Fördermitteln, sollten immer mit Vorsicht betrachtet werden. Was nützt es, wenn man mit 50 seinen Job verliert und umziehen muss, oder stattdessen die meiste Zeit in einer Zweitwohnung wohnt und seine Familie nur noch per Handy kennt. Nicht nur im Osten von Deutschland liegt ein großer Bevölkerungsrückgang vor und viele Immobilien stehen leer.

Peter Rauch Ph.D. 12.05.2016

Quelle:
[1] P.T. Magazin, 4/2013, Mehr Potential als benötigt S. 48
[2] Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer und Mieter e.V., 10. November 2012, Stellungnahme zur anstehenden Novellierung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) und der EnEV
[3] Sondermüll an der Fassade, Süddeutsche Zeitung, 28.10.2014
[4] Deutschland im Dämmwahn? 4.4.2013, Online-Redaktion Verlag Dashöfer: Quelle Neue Osanbrücker Zeitung "Neue OZ"-Kommentar zur energetischen Gebäudesanierung
[5] NDR-Fernsehen, 16.11.2015 22.00 Uhr, Sendung Dokumentation "Die Wärmedämmung"
[6] Sondermüll an der Fassade, Süddeutsche Zeitung, 28.10.2014

Teil 1 Die richtige Altbausanierung, um Feuchtigkeit im Mauerwerk und Schimmelpilz in den Wohnungen zu vermeiden
Teil 2 Energiesparen und die Altbausanierung von Wohngebäuden.
Teil 3 Wie sieht ein Energiesparhaus aus?
Gesundes Wohnen ohne Schadstoffe, Schimmelpilze und feuchte Wände
Teil 4 Die Politik sorgt für krankmachende Häuser und Wohnungen
Gesundes Wohnen ohne Schadstoffe, Schimmelpilze und feuchte Wände


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