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Was sind Bodenrichtwerte und warum sind diese für Immobilien so relevant?

Wohnhaus
Pixabay.com © Pexels CCO Public Domain
Beim Verkauf einer Immobilie nimmt der Bodenrichtwert eine wichtige Rolle ein. Auch vor dem Kauf eines Hauses empfiehlt es sich, den Wert in Erfahrung zu bringen.

Wer sein Haus verkaufen möchte, muss mehrere Faktoren beachten. Nicht nur die Wohnfläche und die Energiebilanz nehmen einen hohen Stellenwert ein - auch der Bodenrichtwert sollte berücksichtigt werden. Er gibt beim Grundstück den durchschnittlichen Wert des Grund und Bodens an. Wer sich ihn nicht in Erfahrung bringt, bevor er seine Immobilie zum Kauf anbietet, kann herbe Verluste erleiden.

Das gibt es beim Bodenrichtwert zu beachten

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Lagewert des Bodens eines Grundstücks. Im Normalfall wird er nicht spezifisch, sondern durchschnittlich ermittelt. Dabei spielt der Kaufpreis der Grundstücke eine maßgebliche Rolle. Vorwiegend für die Besteuerung von Grund und Boden ist der Bodenrichtwert ausschlaggebend. Dementsprechend kann er für die Verteuerung einer Immobilie sorgen. Um beim Hauskauf keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten die Kaufinteressenten sich bereits vor den Verhandlungen einen Überblick über den Bodenrichtwert verschaffen. Seit Anfang 2019 können die Werte fast aller Bundesländer in einem Portal online abgerufen werden.

Neben der Besteuerung dient der Bodenrichtwert auch dazu, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Seine Rechtsgrundlage erhält der Wert aus dem Paragraf 196 des BauGB. Das Kürzel steht für das Baugesetzbuch. Dieses besagt, der Bodenrichtwert ist unter Berücksichtigung des Entwicklungszustands in Erfahrung zu bringen. In einem bebauten Gebiet erfolgt die Wertermittlung so, als wären die Grundstücke unbebaut. Spezifische Rechtwertzonen erleichtern es, einen Wert zu bestimmen. Sie beziehen sich auf Gebiete, die in Größe und Nutzungsart grundsätzlich übereinstimmen. Diese Bodenrichtzonen umfassen beispielsweise:

Der Bodenrichtwert ist nicht nur beim Verkauf eines Hauses ein ausschlaggebender Faktor. Auch beim Hausbau kann er relevant sein. Immerhin können die Bauherren anhand des Werts abschätzen, welche Steuerlast in Form der Grundstückssteuer in Zukunft auf sie zukommt. Damit beim Bau der eigenen Immobilie keine Komplikationen auftreten, sollten sie sich aus dem Dschungel der Bauinformationen die wichtigsten Auskünfte zusammensuchen. Gelingt das nicht auf Anhieb, kann ein Experte zu Rate gezogen werden. Beispielsweise kann auch ein Gutachter dabei helfen, den Bodenrichtwert eines Grundstücks festzustellen.
Zu diesen gehören die Lage des betreffenden Gebiets sowie die grundlegenden Eigenschaften des Bauplatzes. Auch die Bodenbeschaffenheit und Umwelteinflüsse spielen eine Rolle.

Nach § 196 Abs. 3 BauGB ist ein ermittelter Bodenrichtwert zu veröffentlichen und in diesem Zuge dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Das sollte auch geschehen, wenn der Bodenrichtwert mit Hilfe des Internets in Erfahrung gebracht wird (z. B. über Portale wie bodenrichtwert.de). Die Veröffentlichung der Werte kann in Form von Bodenrichtwertkarten oder -tabellen erfolgen.

In Deutschland wird der Bodenrichtwert im Abstand von zwei Jahren zu einem festgelegten Zeitpunkt ermittelt. Die Mehrzahl der Gemeinden legt dafür den 1. Januar oder den 31. Dezember fest. Jedoch agieren die Bundesländer unterschiedlich. Mit den festgestellten Daten kann eine Bodenrichtwertkarte erstellt werden. In diese Karte tragen die Zuständigen die Lagemerkmale sowie die entsprechenden Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche ein. Jedem Bürger steht es frei, den Bodenrichtwert für seinen eigenen Grund und Boden einzusehen. Dafür können sich Interessierte an die zuständige Geschäftsstelle der Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde wenden. In der Regel handelt es sich dabei um das Kataster- und Vermessungsamt. Zahlreiche Städte und Ortschaften stellen die Bodenrichtwerttabellen zur kostenfreien Einsicht bereit.

Zusätzlich existieren Internetportale, in denen die Richtwerte problemlos nachgelesen werden können. Damit das gelingt, geben die Nutzer den Namen ihres Ortes und ihrer Straße sowie ihre Hausnummer an. Alternativ vermerken sie in der entsprechenden Suchmaske die Flurstück-Kennzeichnung. Das System sucht das Grundstück heraus und die User können den Bodenrichtwert problemlos ablesen. Wer eine schriftliche Auskunft zu einem Bodenrichtwert wünscht, muss mich zusätzlichen Kosten rechnen.

Wie kann der Bodenrichtwert ermittelt werden?

Der Gutachterausschuss bringt den Bodenrichtwert für die Ermittlung des Grundstückswerts in Erfahrung. Im einfachsten Fall gelingt es, den Wert aus den durchschnittlichen Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke in den vergangenen Jahren abzuleiten. Zu dem Zweck können professionelle Gutachter auf Kaufverträge aus dem vorangegangenen Bemessungszeitraum zugreifen. Funktioniert die Methode nicht - beispielsweise weil diese Verträge nicht vorliegen - kommen unterschiedliche Faktoren für die Bestimmung des Bodenrichtwerts zum Tragen. Zu diesen gehören die Lage des betreffenden Gebiets sowie die grundlegenden Eigenschaften des Bauplatzes. Auch die Bodenbeschaffenheit und Umwelteinflüsse spielen eine Rolle.

Nach § 196 Abs. 3 BauGB ist ein ermittelter Bodenrichtwert zu veröffentlichen und in diesem Zuge dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Das sollte auch geschehen, wenn der Bodenrichtwert mit Hilfe des Internets in Erfahrung gebracht wird (z. B. über Portale wie bodenrichtwert.de). Die Veröffentlichung der Werte kann in Form von Bodenrichtwertkarten oder -tabellen erfolgen.

In Deutschland wird der Bodenrichtwert im Abstand von zwei Jahren zu einem festgelegten Zeitpunkt ermittelt. Die Mehrzahl der Gemeinden legt dafür den 1. Januar oder den 31. Dezember fest. Jedoch agieren die Bundesländer unterschiedlich. Mit den festgestellten Daten kann eine Bodenrichtwertkarte erstellt werden. In diese Karte tragen die Zuständigen die Lagemerkmale sowie die entsprechenden Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche ein. Jedem Bürger steht es frei, den Bodenrichtwert für seinen eigenen Grund und Boden einzusehen. Dafür können sich Interessierte an die zuständige Geschäftsstelle der Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde wenden. In der Regel handelt es sich dabei um das Kataster- und Vermessungsamt. Zahlreiche Städte und Ortschaften stellen die Bodenrichtwerttabellen zur kostenfreien Einsicht bereit.

Zusätzlich existieren Internetportale, in denen die Richtwerte problemlos nachgelesen werden können. Damit das gelingt, geben die Nutzer den Namen ihres Ortes und ihrer Straße sowie ihre Hausnummer an. Alternativ vermerken sie in der entsprechenden Suchmaske die Flurstück-Kennzeichnung. Das System sucht das Grundstück heraus und die User können den Bodenrichtwert problemlos ablesen. Wer eine schriftliche Auskunft zu einem Bodenrichtwert wünscht, muss mich zusätzlichen Kosten rechnen.

Wohnhäuser
Pixabay.com © MichaelGaida CCO Public Domain
Wer den Bodenrichtwert seines Grundstücks erfahren möchte, kann sich an das zuständige Katasteramt wenden. Alternativ gibt es Online-Portale, die die bequeme Einsicht in die Bodenrichtwerttabellen der Gemeinde ermöglichen.

Wie hängen Bodenrichtwert und Verkehrswert zusammen?

Wird der Bodenrichtwert ermitteln, liegt dieser Ermittlung immer die Annahme, die Grundstücke seien unbebaut, zugrunde. Aus dem Grund eignen sich die Werte nur in bestimmten Fällen, um daraus den Verkehrswert einer Immobilie abzulesen. Dieser wird im Vergleichswertfahren festgestellt. Die Basis bilden dabei die Kaufpreissammlungen, die dem zuständigen Gutachterausschuss vorliegen. Anhand der Dokumente kann angezeigt werden, an welchen Stichtag eine Immobilie welchen tatsächlichen Kaufpreis erzielen konnte. Liegen für die entsprechende Immobilie nicht ausreichend Daten vor, können die Gutachter den Verkehrswert nach dem Ertragwert oder Sachwert auf der Grundlage der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV 2010) oder Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 18. Oktober 2012 ermitteln. In diese Schätzung fließt natürlich auch der Bodenrichtwerte ein. Wer diese Wertermittlung in Auftrag geben möchte, kann sich direkt an den örtlichen Gutachterausschuss, an die IHK oder an entsprechende Fachverbände für Immobilienbewertung wenden. Neben den öffentlich vereidigten Sachverständigen für Verkehrswertermittlung gibt es auch freie Sachverständige. Hier werden ihrer Aufgaben beschrieben.


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