Die eigene Immobilie als Haus oder als Wohnung haben in den verschiedenen Ländern eine unterschiedliche Bedeutung und Funktion. Zum Beispiel in Rumänien beträgt der Anteil an eigenen Immobilien 96,1 Prozent und in Deutschland nur 52,5 Prozent. Auf die historische Entwicklung soll hier nicht weiter eingegangen werden. Abgesehen von Ausnahmen, haben die Immobilien in den Ländern mit hohem Anteil an privaten Immobilienbesitz (Rumänien, Ungarn, Slowakei, Litauen oder Kroatien) für die Mehrheit der Eigentümer keinen mittelbaren Statuscharakter, sondern sind vorwiegend gewöhnliche Gebrauchsgegenstände, wobei auch hier einzelne prachtvolle Villen errichtet werden.
Dies verhält sich in Deutschland anders. Hier dient die Immobilie zum Größten Teil als Investitionsanlage und zur finanziellen Entlastung im Rentenalter. Dies lässt sich ganz einfach an der Nutzung des Grundstücks erkennen. Hatten die Siedlungshäuser in der ersten Hälfte des 20. Jahrhundert bis in die 60iger Jahre noch Nutzgärten, so kann man auf den winzigen Grundstücken der modernen Stadthäuser kaum noch ein Fahrrad abstellen oder ein Liegestuhl aufstellen.
Die Aussage, dass wegen der hohen Kosten für das neue Haus die Grundstücke so klein sein müssen, ist schlicht weg falsch. Das trifft für sehr gute Wohnlagen und vor allem in Stadtzentren zu. Dies soll mit einem kleinen Beispiel in Leipzig (Mitteldeutschland) beschrieben werden. Z. B. die Kosten sollen für die Grundstücksfläche von 260 qm mit 100 Euro/qm und des Stadthauses mit etwa 250.000 Euro betragen. Die Kosten für den Boden betragen damit 10 % der Anschaffungskosten. In den letzten Jahren wurde der Standard immer weiter nach oben geschoben. Statt für 2000 Euro/qm Wohnfläche kann ohne wesentliche Abstriche auch für 1000 Euro/qm gebaut werden. Liegen die Baukosten für 114 qm Wohnfläche bei 1200 Euro und das Grundstück ist nicht 260, sondern 500 qm groß, so würde die Immobilie insgesamt weniger als 200.000 Euro kosten. Es liegt also nicht mittelbar an den Bodenpreisen, sondern an der Funktion der Immobilie, welche sie erfüllt. Man spricht in Deutschland von "Betongold" und in anderen Ländern von einem Zuhause. In der Zwischenzeit (2024) sind die Verkaufspreise pro qm Wohnflächen jenseits zwischen gut und böse. Auch wenn in den letzten Jahren die Lohnkosten, Lohnnebenkosten und Materialpreise angestiegen sind, die gegenwärtigen Preise sind nicht gerechtfertigt. Aus meiner Sicht handelt es sich um rein Spekulationspreise, welche sich bei grafisch dargestellten Kurven Angebot und Nachfrage am oberen Ende des Angebotes ergeben.
Beim Verkauf sollte ein Auszug des Grundbuchs, eventuelle Nutzungseinschränkungen (Leitungs-, Wegerechte usw.) vorliegen und alle bekannten Informationen zum Grundstück zur Verfügung stehen. Der Energieausweis ist ohnehin nur eine Orientierung und berücksichtigt nicht das Nutzungsverhalten und das Mikroklima am Standort. Jemand, der sich wirklich für das Grundstück interessiert, kauft das Grundstück. Man bietet die Immobilie für irgendeinen Preis an. Ist dieser zu hoch, so gibt es keine Interessenten, ist er zu niedrig, stehen die Leute Schlange. Ein Verkehrswertgutachten ist eine Schätzung, welche sich an der aktuellen und einer möglichen künftigen Marktlage orientiert. Man muss also handeln, was bei den Deutschen nicht üblich ist.
Eine Immobilie, in der man längere Zeit gewohnt hat, ist energetisch mit dem Energiefeld der Bewohner verbunden, siehe hierzu den Artikel Schwingungsfeld.
Mit dem Verkauf der Immobilien erfolgt eine energetische Abkopplung. Wenn man eine Immobilie aus kapitalbildenden Gesichtspunkten verkauft, spielt dieser energetische Gesichtspunkt eine untergeordnete Rolle. Für Verkäufer mit einer "Seele" ist es etwas anderes. Vielleicht sollte diese Situation mit einem Beispiel erklärt werden. Aus unterschiedlichen Gründen muss man sein lieb gewordenen Hund verkaufen bzw. abgeben. Man ist sehr daran interessiert, dass es dem Hund in der neuen Familie gut geht. Die Situation braucht man nur auf das zu verkaufende Haus übertragen. Das Haus hat ebenso eine "Seele". Der Verkäufer wird noch sehr lange über die Gedanken mit dem verkauften Haus in Verbindung stehen.
Mit dem eigenen angesparten Vermögen ist der Kauf einer Immobilie kaum zu bewerkstelligen, dafür werden zusätzlich Bankkredite benötigt. Und genau dieser Punkt erschwert den Kauf und den Verkauf von Immobilien in Deutschland. Sicherlich ist die Vergangenheit mit den verschiedenen Finanzierungsmodellen, Ansparen, Bausparverträge, Lebensversicherung usw. mit dafür verantwortlich. Des Weiteren ist in den letzten Jahrzehnten die Schere zwischen Einkommen und Immobilienpreise immer weiter auseinandergegangen. Dies und weitere Faktoren sind verantwortlich für die gegenwärtige Immobilienblase. Steigende Immobilienpreise wirken sich auf die Höhe der Mieten aus. Natürlich wirken hier auch das Angebot und die Nachfrage, welche in Ballungszentrum anders sind als im ländlichen Raum. Es gibt aber noch viele andere Faktoren, welche sich nicht gerade positiv auf den Kauf bzw. Verkauf auswirken. Wir vergleichen den Immobilienmarkt mit den Erfahrungen und den Informationen aus den beiden Ländern Ukraine und Tunesien. In einem anderen Artikel gehen wir auf die Besonderheit beim Hauskauf in Bulgarien ein.
In der Regel kauft man in seinem Leben nur einmal eine Immobilie. Dementsprechend verfügt man auch nicht über die entsprechende Erfahrung und wendet sich vertrauensvoll an den Experten, einen Immobilienmakler. Ein Immobilienmakler ist ein erlaubnispflichtiges Gewerbe nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung. Für Ausübung seiner Tätigkeit benötigt er keinen Sachkundenachweis. Dementsprechend hatten wir in Deutschland zu Makler kontakte bzw. kennengelernt, welche mehrheitlich in einem anderen Beruf erfolgreicher wären. Was besonders zu erwähnen ist, sie sind Dienstleister, bekommen seit einigen Jahren vom Verkäufer und Käufer zu je 50 % Provision, arbeiten in der Regel aber nur für eine Seite.
Egal welche Immobilienanzeige man sich ansieht, es wird nur sehr wenig zur Immobilie beschrieben, oft auch falsch und der Makler hat selbst nur wenig Kenntnisse zum Umfeld. Die Finanzierung einer Immobilie ist schon wichtig, aber was, wenn man als "Neuer" in der Nachbarschaft nicht akzeptiert wird. Oder die nächste Kaufhalle befindet 12 km entfernt und ist nur über eine sehr schmale Straße erreichbar. Je besser im Vorfeld alle Frage geklärt werden, umso größer ist auch die Wahrscheinlichkeit eines Vertragsabschlusses. Das spart für alle Beteiligten Zeit und Kosten. Bei ungenügenden und schlechten Informationen wird es wie bei den Rundgängen in einem Museum.
Der Makler muss ein Vertrauensverhältnis zwischen dem Verkäufer und Käufer herstellen. Die Deutschen trauen sich auch nicht wegen der Höhe des Kaufpreises zu handeln. Beim Autokauf oder in den großen Mediamärkten ist dies durchaus möglich. Stattdessen wird später ganz heimlich noch etwas nachgeschoben, dann, wenn man denkt, der Käufer hat angebissen. Hier muss man konsequent sein und mit einem klaren Nein die Verkaufsverhandlungen abbrechen. Einen guten Makler erkennt man daran, er versteht sich als Dienstleister und arbeitet zur Zufriedenheit beider Seiten.
Man kann aber genauso seine Immobilie selbst verkaufen. Den Grundbuchauszug und eventuell noch eine Flurkarte hat man in den Unterlagen zum Grundstück. Der Notar überprüft diese Unterlagen ohnehin noch einmal. Als Verkäufer sollte man selbst den Notar bestimmen. Je besser das Grundstück, auch die direkte Nachbarschaft per Text und Bilder, eventuell auch noch mit einem Video beschrieben wird, so zielgerichtet diese Informationen sind, so kommen vorwiegend nur die wirklichen Kaufinteressenten. Und der Anteil, welche am Sonntag mit der Familie ein Spaziergang mit Immobilienbesichtigung machen, analog wie bei einem Museum, wird kleiner. Nicht jeder wird sofort das Grundstück kaufen, da es einmal um viel Geld geht und auch viele andere Gründe gibt, von den der Kaufinteressent manchmal selbst nichts weiß und ihm erst später in Ruhe bewusst wird. Bei einer Tasse Kaffee kann man sich in Ruhe unterhalten, wichtige Fragen klären und ein gewisses Vertrauensverhältnis aufbauen.
Wir haben in Tunesien (Djerba), in Ungarn, in Transkarpatien, aber auch im Kiewer Raum und in verschiedenen Gebieten in Mitteldeutschland den Verkauf von Immobilien beobachten dürfen. Auch bei fehlender Anschrift der Objekte konnten wir mehrheitlich diese über Google-Maps finden und das Grundstück aus der Vogelperspektive und mit den "Männchen" ansehen. Den größten Teil der sehr vielen Objekte konnten wir so ohne Kontaktnahme bereits ausschließen, da die Beschreibung in den Anzeigen nicht mit der Realität übereinstimmte, wie Größe oder die Bildaufnahmen. Das hat uns sehr viel Zeit gespart, da wir nicht hinfahren brauchten. Es waren aber auch recht interessante Objekte dabei, entsprachen aber nicht immer unseren Vorstellungen. Was störte besonders in Mitteldeutschland: kleine Grundstücke, schlechte Infrastruktur in der ländlichen Gegend, die vielen Windmühlen, die wachsende Anzahl der Solaranlagen und in vielen Fällen war eine umfangreiche Sanierung erforderlich (für jüngere Leute kein Problem), sowohl bei preisgünstigen als auch bei teureren Häusern mit richtigem Dach.
In mehreren Artikeln erfolgt die Beschreibung, wie der Verkauf einer Immobilie in Tunesien erfolgt und was dabei zu beachten ist. Die konstruktive Ausführung der Wohngebäude ist bauphysikalisch sehr unterschiedlich. Auch ist die räumliche Gestaltung wegen des wärmeren Klimas und einer anderen Wohnkultur anders. Die Europäer versucht man natürlich erst einmal über den Tisch zu ziehen, und die teuersten Grundstücke zu verkaufen. Die Deutschen gelten im Ausland generell als reich. Mehr hierzu können Sie im Artikel zum Hauskauf auf Djerba erfahren.
Vor 25 Jahren hatte meine ehemalige französische Firma interessante Immobilien Guezelcamli/Kusadasi (Türkei) vermittelt. Das Preisleitungsverhältnis gegenüber den Immobilien in Spanien war einfach super. Der Erwerb war sehr einfach, mit ordentlichem Grundbucheintrag, Unterstützung der Finanzierung usw. In der Zwischenzeit hat sich jedoch sehr viel verändert, sodass wir hierzu keine Aussage mehr treffen können. Sicherlich lässt sich die aktuelle Situation in Erfahrung bringen, wenn in den bekannten Urlaubsgebieten Urlaub macht wird und man sich nicht die ganze Zeit im Hotel oder am Stand aufhält. Man sollte versuchen, in das normale Leben in dieser Region einzutauchen. Mit ein paar Worte der Sprache werden Sie gleich ganz anders von der einheimischen Bevölkerung akzeptiert und nicht wie ein Tourist belagert. Eine sehr wichtige Erfahrung, welche wir in Tunesien auf Djerba sammeln konnten. Nelia konnte sich während unseres Aufenthaltes (insgesamt 2 Jahre) allein als Frau im Bus, auf dem Basar, in den Läden und überall ungehindert bewegen.
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