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Immobilienwerterhöhung durch Renovierung

Wenn Sie eine Bestandsimmobilie besitzen, sind, je nach Alter des Hauses, in mehr oder weniger regelmäßigen Abständen bestimmte Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten auszuführen. Solche Arbeiten erhöhen den Wert Ihrer Immobilie nur bedingt. Tauschen Sie zum Beispiel den zwanzig Jahre alten Wärmeerzeuger (Brenner) Ihrer Heizungsanlage aus, so stellt dies keine wesentliche Verbesserung dar. Sie erhalten lediglich den Wert Ihrer Immobilie.

Etwas anders stellt es sich dar, wenn Sie bei einer turnusgemäßen Instandsetzung auch eine wesentliche Verbesserung realisieren. Wenn Sie zum Beispiel einen alten Ölkessel gegen eine moderne Gasbrennwerttherme austauschen, die durch Solarkollektoren auf dem Dach durch Sonnenenergie unterstützt wird, dann ist zumindest ein Teil der Instandsetzungskosten als Wertverbesserung anzusehen.

Instandsetzung versus Modernisierung

Normale Instandsetzungsarbeiten allein erhöhen also nicht automatisch den Wert Ihrer Immobilie. Dennoch gilt: Eine regelmäßig gewartete und gepflegte Immobilie hinterlässt nicht nur einen besseren Eindruck, sie ist auch tatsächlich mehr Wert. Und wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, wird sich Ihr Objekt positiv vom anderen Objekten abheben uns lässt sich besser verkaufen. Das Auge isst eben doch mit.

Als Faustregel lässt sich feststellen, dass ein normaler Zustand / Unterhaltungsstand als übliches Niveau vorausgesetzt wird. Weicht Ihre Immobilie hiervon positiv ab, erhöht sich der Wert. Gibt es einen erkennbaren Instandhaltungsrückstau, ist der Preis für die Durchführung der offenen Arbeiten vom Durchschnittswert Ihrer Immobilie abzuziehen.

Fachwerkhaus

Als Beispiel mag das Dach eines Hauses dienen. Es gilt ein übliches Einfamilienhaus zu bewerten, das eine 50 Jahre alte Eindeckung aus Betonsteinen besitzt. Das Dach ist zwar noch dicht, aber an den zahlreichen ausgewechselten Dachsteinen und den Bestandsziegeln lässt sich unschwer erkennen, dass das Dach bald insgesamt "fällig" ist. Würde der durchschnittliche Preis für eine Immobilie mit normaler Instandhaltung in der Region 350.000 Euro betragen, wären die noch ausstehenden Dacharbeiten (neue Ziegel) wertmäßig abzuziehen. Einen Betrag von 20.000 Euro für die Dachdeckerarbeiten angenommen, ergäbe sich der Immobilienwert somit zu 330.000 Euro.

Wie wirkt sich Eigenleistung auf den Immobilienwert aus?

Hinsichtlich der Wertverbesserung einer Immobilie ist es zunächst belanglos, wer diese wertverbessernden Maßnahmen durchgeführt hat. Diese kann auch der Eigentümer in Eigenleistung erbracht haben. Doch aufgepasst! Nicht jede Modernisierungsmaßnahme die 10.000 Euro gekostet (Materialwert) hat, erhöht automatisch den Wert des Objekts. Es gilt sowohl objektive wie auch subjektive Aspekte zu berücksichtigen.

Zum einen kommt es entscheidend darauf an, dass die durchgeführten Maßnahmen den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Zum anderen sollten die Maßnahmen auch planerisch und optisch zum Wesen des Objektes passen.

Sanieren Sie zum Beispiel das Hauptbad eines Hauses nach den anerkannten Regeln der Technik und Baukunst, versehen den Fußboden unterhalb der Bodenfliesen mit einer DIN-gerechten horizontalen Abdichtung und führen auch sonst alle Arbeiten vorschriftsmäßig durch, steht einer Werterhöhung nichts im Wege. Verlegen Sie die Fliesen allerdings unprofessionell und vergessen die Feuchtigkeitsabdichtung vollständig, so ist die erhoffte Wertsteigerung wohl dahin. Der Erwerber muss entweder mit dem Mangel leben, oder aber Sanierungskosten für eine fachgerechte Herstellung kalkulieren.

Eine weitere Variante könnte sein, dass Sie die Arbeiten zwar nach den anerkannten Regeln der Technik ausführen, bei der Materialwahl (zum Beispiel schwarze Fliesen) und Grundrissgestaltung (Sie opfern ein angrenzendes Zimmer zur Baderweiterung) sehr "eigene" Wege gehen. In diesem Fall kann es sein, dass die Interessenten bei einem möglichen späteren Hausverkauf eher anlehnend reagieren und Sie den Immobilienwert nicht erhöht haben.

Wie so häufig: Es kommt darauf an! Bei Eigenleistung sollten Sie immer den Fremdblick auf Ihr Objekt im Auge haben. Wie wird ein Fachmann Ihre Arbeiten bewerten? Entspricht das Ergebnis der Maßnahme dem üblichen Rahmen für eine vergleichbares Objekt? Wenn Sie diese grundlegenden Regeln beachten, ist es durch Eigenleitung grundsätzlich möglich den Wert, und damit die spätere Verkaufbarkeit, eines Objektes zu steigern.


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