Generalunternehmer klingt für manchen Häuslebauer vielleicht nach einem großen Projekt. Das stimmt insoweit, dass bei größeren Baustellen und komplexen Bauvorhaben fast immer ein Generalunternehmer für die Errichtung sämtlicher Bauleistungen zuständig ist. Aber auch bei einem Einfamilienhaus oder einer denkmalschutzgerechten Sanierung kann sich die Verpflichtung eines Generalunternehmers für den Bauherrn bereits lohnen. Sind die Planungsleistungen durch einen Architekten abgeschlossen und die Baupläne behördlich genehmigt, hat der Bauherr mit einem Generalunternehmer nur noch einen einzigen Ansprechpartner für die komplette Bauphase.
Der Generalunternehmer übernimmt nicht nur die Organisation der gesamten Baustelle mit den unterschiedlichen Gewerken, Zulieferern und Terminen. Einen Teil der Bauarbeiten übernimmt er selbst, für andere Bereiche verpflichtet er Subunternehmen in Eigenregie. Er haftet auch für die ordnungsgemäße Umsetzung aller vereinbarten Bauleistungen gegenüber dem Bauherrn und garantiert damit Qualität, Fristen und Kosten im vorgesehenen Rahmen. Das "schlüsselfertige Haus", termingerecht zum Festpreis, ist mit einem Generalunternehmer leichter zu erstellen, als wenn sich ein ambitionierter oder sparsamer Bauherr um alle Arbeitsschritte selber kümmern möchte.
Ein erfahrener Generalunternehmer spart dem Bauherren Zeit, Geld und Nerven. Der Faktor Zeit ist auf Baustellen stets mit Geld gleichzusetzen. Wo ein Bauabschnitt nicht rechtzeitig fertig wird oder Material fehlt, müssen bezahlte Mitarbeiter auf ihren Einsatz warten, teure Maschinen stehen ungenutzt herum, verspätete Arbeitseinsätze kosten zusätzlich Geld, größere Bauverzögerungen können mit Konventionalstrafen belegt werden.
Natürlich kommt es auf jeder Baustelle zu Zeitproblemen: das Wetter spielt nicht mit, Menschen werden krank, verletzen sich, Maschinen gehen kaputt, Fehler passieren und manches mehr. Ein erfahrener Generalunternehmer kann nicht nur gut abschätzen, wo Probleme drohen, wie lange was dauern sollte und wo zeitliche Puffer sinnvoll sind. Er weiß auch, wo im Ernstfall schnell Ersatz für Menschen und Material zu bekommen ist. Er ist geübt darin, flexibel zu disponieren, schnelle Lösungen für unerwartete Überraschungen zu finden und hat dabei bessere Kontakte zu Behörden und Geschäftspartnern, als ein privater Bauherr. Während ein privater Bauherr hilflos Klempnern oder Dachdeckern hinterhertelefoniert, erinnert ein Generalunternehmer die Kollegen nur kurz an das nächste gemeinsame Projekt, und schon sind die Jungs auf dem Dach.
Auch die Konditionen, zu denen ein Generalunternehmer Subunternehmen oder Lieferanten verpflichtet, sind meist besser als die für einen einzelnen Häuslebauer. Diese Kostenvorteile können einen Teil der Mehrkosten durch einen Generalunternehmer decken, mitunter senken sie sogar die gesamten Baukosten gegenüber einem selbstverantworteten Bauprojekt. Die Erfahrungen eines erfahrenen Generalunternehmers machen sich täglich auf der Baustelle bezahlt. Während mancher Häuslebauer beim Material, notwendigen Arbeitsschritten, Sicherheitsmaßnahmen und Bauvorschriften sparen würde, sorgt ein Generalunternehmer für eine ordnungsgemäße Bauausführung, die weder zu doppelten Arbeitsgängen noch zu bösen Überraschungen bei der Bauabnahme führen.
Der größte Vorteil eines Generalunternehmers ist vielen Bauherren allerdings oft gar nicht bewusst und nur teilweise in Zahlen auszudrücken: sie haben nur einen verantwortlichen Ansprechpartner. Das zahlt sich besonders bei Baumängeln oder Zeitverzug aus. Während ein privater Bauherr bei Schäden und Problemen mühsam Verantwortliche auf der gesamten Baustelle suchen muss und ihnen in endlosen Prozessen oft erfolglos versucht, ihre Versäumnisse nachzuweisen, wendet er sich bei einem Generalunternehmer nur an diesen. Der Generalunternehmer trägt vertragsgemäß die Gesamtverantwortung für die Baustelle und ist für Vertragsverletzungen haftbar. Das gilt auch für eventuell später auftretende Garantie- und Gewährleistungen. Der Generalunternehmer wird ebenso belangt, wenn Behörden Rechtsverstöße gegen Bauvorschriften, Mindestlohn oder Schwarzarbeit auf der Baustelle feststellen. Wird der Generalunternehmer für Mängel seiner Subunternehmer zur Verantwortung gezogen, muss er sich mit den entsprechenden Gewerken oder Zulieferern über Schadensersatz auseinandersetzen, - nicht der Bauherr.
Nicht wenige private Baustellen sind über die Jahre nie fertig oder zu einem juristischen Albtraum und finanziellen Grab für manchen Bauherrn geworden: Baufirmen erklären sich für Mängel nicht verantwortlich, Subunternehmen sind nicht mehr greifbar, gehen in Insolvenz oder eröffnen einen teuren Gutachterstreit. Mit einem Generalunternehmer wird das Traumhaus ohne Nervenkrieg tatsächlich schlüsselfertige Realität. Dieser Service hat natürlich auch seinen Preis. Um 10 bis 15 % erhöhen sich die Gesamtkosten eines Bauprojektes in der Regel durch die Verpflichtung eines Generalunternehmers. Genauere Zahlen hängen vom Einzelfall ab, mitunter kann durch einen Generalunternehmer aber auch durch seine günstigeren Konditionen zu Subunternehmern gespart werden.
Die Entscheidung für oder gegen einen Generalunternehmer ist allerdings nicht nur eine finanzielle. Hier werden Fachkompetenz, Zeit und Nerven gekauft. Wer sich realistisch einschätzen kann, zeitliche und finanzielle Spielräume und ein entspanntes Nervenkostüm hat, kann das "Abenteuer Eigenheim" durchaus in Eigenregie beginnen. Alle anderen, gerade auch die Sparfüchse, sollten über einen erfahrenen Generalunternehmer nachdenken, wenn sie ihr Traumhaus tatsächlich zu den geplanten Eckdaten beziehen möchten. Je nach vereinbarten Leistungen gibt es für Bauherren übrigens auch die Möglichkeit, Alleinunternehmer, Generalübernehmer, Totalübernehmer oder Totalunternehmer zu verpflichten - vorheriges Informieren lohnt!
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