In der Regel kauft man nur einmal in seinem Leben eine Immobilie. Das muss richtig geplant und überlegt sein, da es um sehr viel Geld geht. Bei der Auswahl der Wunschimmobilie müssen viele Aspekte berücksichtigt werden. Oft dauert es viele Monate bis Jahre, bis man genau das Objekt gefunden hat, was man möchte und wo man sich sowie die Familie wohlfühlt. Es ist daher sehr hilfreich, wenn Sie zeitweise auf eine neutrale fachliche Beratung zurückgreifen können.
Bevor Sie beginnen eine Immobilie zu suchen, sollten Sie erst einmal genau Ihre finanziellen Möglichkeiten prüfen. Je höher das Eigenkapital ist, so besser ist es. Sie sollten mit Ihrer Hausbank den möglichen Finanzierungsrahmen durchsprechen. Mit dieser Finanzierungssumme plus Kaufnebenkosten von ca. 10 % sowie weitere Kosten für den Umzug und eventuell neue Möbel können Sie sich auf die Suche einer Immobilie machen. Einer der wichtigsten Fehler ist die falsche Einschätzung möglicher Folgekosten, wie die Sanierung bzw. eines erforderlichen Umbaus. In der Praxis findet man auf den Immobilienportalen viele Immobilien, wo eine Sanierung begonnen wurde und wieder verkauft wird. Dafür gibt sicherlich verschiedene Ursachen, aber die wichtigste dürfte die falsche Einschätzung der eigenen finanziellen und handwerklichen Möglichkeiten sein. Bei der Auswahl einer sanierungsbedürftigen Immobilie sollte vorher ein Baufachmann/Sachverständiger hinzugezogen werden, welcher etwa die erforderlichen Maßnahmen und die Sanierungskosten abschätzen kann. Nur wenige Immobilienmakler sind Bauingenieure bzw. Architekten und können die erforderlichen Arbeiten fachlich hinreichend genau beurteilen. So können sich optisch kleine Schäden als kostenintensive Sanierungsmaßnahmen entpuppen, wie z. B. bei verdeckten Vorhandensein eines Echten Hausschwamms.
Immobilienmakler verfügen über gute bis sehr gute Kenntnisse zum aktuellen Immobilienmarkt. Sie beschreiben die zu verkaufende Immobilie aus ihrer Sichtweise. Aber auch sie verdienen ihr Geld durch den Verkauf einer Immobilie, die Provision ist abhängig vom Verkaufspreis und oft vermitteln sie gleichzeitig auch ein Finanzierungsangebot. Analog trifft dies auch für Wohnungs- und Hausverkäufer der Bauträger bzw. Hausbaufirmen zu. Ein analoges Schema, wie bei den meisten Autohäusern.
Sehr unpassende Informationen erhalten Sie z. B. vom "Gartennachbar", welcher sich als Immobilienfachmann aus gibt. Ebenso erhalten Sie in den wenigsten Fällen ausreichend Informationen über die privaten Immobilienanzeigen. Dagegen werden die Anzeigen von den Maklern schon wesentlich umfangreich beschrieben. Nebensächlichkeiten werden besonders betont und alles, was für das "Anlocken" von Kaufinteressen nicht gut ist, wird weggelassen. Ein Makler ist ein Verkäufer und das wichtigste ist erst einmal ein JA von einem potenziellen Kunden zu bekommen. Auch hier ist zu beachten, alle schriftlichen Aussagen (eMail) sind später nachvollziehbar. Bei einer mündlichen Aussage, z B. bei einem Telefonat kann sich später ein Partner an eine bestimmte Aussage nicht mehr erinnern.
Gehen wir einfach davon aus, es wird Immobilienbesitz gewünscht. Ein Haus mit Grundstück beinhaltet eine Reihe von zusätzlichem Verwaltungsaufwand, welcher bei einer "Eigentumswohnung", richtiger eine Wohnung, die man besitzt, an die Hausverwaltung ab delegiert wird. Wenn man das Haus auf ein Grundstück von 180 bis 250 qm steht, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus hat, so macht diese keinen sehr großen Unterschied zu einer "Eigentumswohnung". Eine "Eigentumswohnung" ist gegenüber einem Einfamilienhaus in der Bewirtschaftung zeitlich und finanziell günstiger. Gegenwärtig wurden die meisten Grundstücke in eine Art Parkanlage verwandelt, ein paar Nadelhölzer, Rasen und ein paar Blumen und ein Grillplatz.
Ein Grundstück, welches für die Eigenversorgung angeboten wird, sollte ausreichend groß sein. Damit die gewünschten Obst- und Gemüsesorten auch wachsen, sollte der Boden geeignet sein und das örtliche Klima stimmen. Bei einem beschatteten Grundstück am Waldrand oder auf der Nordseite eines Bergtals ist es kühler und die Pflanzen wachsen somit auch langsamer. Es ist auch auf die Höhenlage (Bergland) zu achten. Aller hundert Meter nimmt die Temperatur etwa um ein Grad ab. Es verschiebt sich somit auch die Blütezeit der Obstbäume um einige Tage oder gar Wochen.
Zum Thema Eigenversorgung. Landwirtschaft macht nicht nur sehr viel Arbeit, es erfordert ebenso ein umfangreiches Wissen über Pflanzen, deren Anbau bzw. über die entsprechende Tierhaltung. Die oft genannte Eigenversorgung bezieht sich auf eine gärtnerische Beschäftigung in der Freizeit.
Oft sind die großen Grundstücke getrennt und oder verpachtet. Da sind auch die Pachtverträge von Interesse. In einem Fall wurde die Pacht für einen sehr langen Zeitraum im Voraus gezahlt, der Besitzer hat mit diesem Geld sein Objekt saniert.
Es gibt hier natürlich verschiedene Gründe, alters halber, Wegzug in eine andere Stadt, Trennung vom Partner und andere Gründe. Die nachfolgenden Einschätzungen beziehen sich vor allem auf Mitteldeutschland. Google Maps steht seit einiger Zeit wieder für das deutschsprachige Gebiet zur Verfügung und man kann mit dem Männchen die Straßen entlangfahren und sich die Häuser und die Umgebung genauer ansehen. Es ist optisch auffallend, dass vorwiegend Grundstücke verkauft werden, welche etwas ungünstiger gegenüber den Nachbargrundstücken sind. Das soll nicht heißen, dass die zum Verkauf angebotenen Immobilien schlecht sind. Es aber solche Sachen, wie es führt eine Hauptstraße direkt am Haus vorbei, oder in unmittelbarer Nähe befindet sich eine Eisenbahnstrecke oder die Rückseite einer Fabrik. Es ist ein Eckgrundstück oder das Grundstück ist vollständig offen und kann sehr gut von der Nachbarschaft eingesehen werden. Dem einen stört das und für einem anderen hat das eher eine geringere Bedeutung.
Eine nächste Sache ist das Einkaufen. Wer täglich mit dem Auto zur Arbeit in die nächste Stadt fährt, hat das eine untergeordnete Bedeutung. Aber wenn man in dem Ort wohnt und dort arbeitet, hat das schon eine Bedeutung, wo sich die nächste Kaufhalle oder Kindereinrichtung befindet. Auf vielen Straßen in der dörflichen Gegend kann wegen des Verkehrs und den schmalen Straßen nicht gefahrlos mit dem Fahrrad gefahren oder gelaufen werden. Ohne Auto geht es dann kaum.
Hier auch noch ein Tipp, wie sie per Online die Fahrzeugdichte bestimmen können, welche an der ausgewählten Immobilie vorbeifahren, wenn sich diese an eine Hauptstraße befindet. Sie öffnen Google Maps und wählen zum Beispiel eine Strecke von 200 Meter und zählen die Fahrzeuge in diesem Abschnitt. Das sollten in diesem Fall 4 Fahrzeuge sein, also ein Abstand von ca. 50 m. In einem Ort fährt man 50 km/h, das entspricht ca. 15 m/s. Am Grundstück kommt alle 3 Sekunden ein Fahrzeug vorbei. Damit ist die Frage der Suche nach einem ruhigen Grundstück beantwortet. Besonders störend sind Lastkraftwagen und ein dichter Straßenverkehr in der Nacht. Sie werden überrascht sein, wie weit man eine Autobahn oder einen Güterzug hört.
Jedes Haus hat eine Seele. Das ist die Energie, welche beim Hausbau eingeflossen ist, siehe hier auch Brauch beim Hausbau und von den Bewohnern über ihre Torusfelder in das Gebäude übertragen wurde. Das Schwingungsfeld der Bewohner steht in einem energetischen Gleichgewicht mit dem Haus und der Erde.
Wenn ein Haus betreten wird, dann fühlt man sofort diese Energie. Entspricht diese der eigenen Schwingung, so fühlt man sich in diesem Haus sofort wohl. Oder das Gegenteil und man möchte sofort wieder weg. Da die Kinder noch viel besser energetisch durch ihre höhere Schwingung an die Natur angebunden sind, sollte man auch auf ihre Institution hören.
Diese energetische Verbindung zum Gebäude ist sehr wichtig, da diese immer bleibt. Siehe hierzu den Artikel Schwingungsinformationsfelder des Hauses und der Mensch. Dagegen kann man die Optik der Bausubstanz ändern.
Wenn man sich ein gebrauchtes Haus auswählt, so sollte es in seiner Struktur bereits so aussehen, wie man es auch nutzen möchte. Bei einem umfangreichen Umbau kann dann die Immobilie mehr kosten als ein Neubau. Der wichtigste Vorteil eines Neubaus ist, man kann sich das Haus genau so bauen bzw. bauen lassen, wie man es möchte. Auf weitere Hinweise wird im Artikel Haus der Zukunft eingegangen.
Wenn uns eine Immobilienanzeige gefallen hat, dann waren wir dort hingefahren und haben uns erst einmal die Gegend angesehen und versucht, mit den Nachbarn ins Gespräch zu kommen. Vom Nachbar erfährt man alle wichtigen Informationen, wie die Einkaufsmöglichkeiten sind, die kommunalen Kosten und alles, was in der Gemeinde oder Wohngebiet wichtig ist. Also wie sich die Siedlung oder das Wohngebiet in den letzten Jahren entwickelt hat. Erfolgte in den letzten Jahren eine Verschlechterung der Infrastruktur (z. B. Schließung von Kaufhallen, Schulen usw.) oder wohnen in dem Ort vorwiegend nur noch ältere Bewohner, so sollte man mit dem Kauf der Immobilie vorsichtig sein. Schließlich möchte man ja einige Jahrzehnte dort wohnen. Aber aus verschiedenen Gründen (berufliche oder familiäre Gründe) kann es vorkommen, dass die Immobilie wieder verkauft werden muss und der Verkaufsverlust sollte möglichst klein bleiben. Es sollte auch an Windkraftmaschinen gedacht werden, welche sich möglicherweise in der Nähe befinden. Der Infraschall wirkt sich sehr negativ auf das Wohlbefinden aus. Hinzu kommen auch die 5G-Türme und Solarfelder.
In unserer Checkliste haben wir wichtige Kriterien zusammengestellt, welche Ihnen bei der Suche helfen.
Jetzt müssen sich die Verkäufer und der potenziellen Käufer über den Kaufpreis einigen. Eventuell hat der Immobilienverkäufer eine Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten) erstellen lassen, welches als Verhandlungsbasis dient. Alternativ und kostengünstiger ist ein Kurzgutachten, wenn es sich um gängige Immobilien und keine Rechten am Grundstück vorliegen. Bei jeder Immobilie lässt sich ein Preis verhandeln. Das hängt davon ab, ob der Verkäufer sofort verkaufen möchte, es viele Interessenten gibt oder der Verkauf nicht sofort erfolgen muss.
Für den potenziellen Käufer ist gerade bei älteren Immobilien, wo mögliche Bauschäden auftreten können, eine Hauskaufberatung von Vorteil. Dies hatte ich viele Jahre in Mitteldeutschland angeboten. Dabei ging es die Einschätzung möglicher Schäden und wie groß der finanzielle Umfang der Sanierung sein könnte. Vor etwa 10 Jahren hatte ich öfter Anfragen aus NRW, wo sich nach dem Hauskauf herausstellte, dass sich im Gebäude der Echte Hausschwamm befand. Zum Kaufpreis kamen dann noch die Sanierungskosten. Hätten die Käufer einen Sachverständigen zur Kaufberatung hinzugezogen, dann wäre der Schaden bereits vor dem Kauf bekannt gewesen. Die Klagen zu einer nachträglichen Kaufpreisreduzierung vor Gericht hatten nach meiner Information kein Erfolg. Es wurde eben an der falschen Stelle gespart.
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