Gegenüber noch vor einigen Jahren, ist es in der gegenwärtigen Zeit kaum möglich, eine zuverlässige Aussage zu der künftigen langfristigen Mietpreisentwicklung einer Region bzw. Stadt in Deutschland zu treffen. Damit die Einschätzungen nicht zu einem Ergebnis, wie beim "Kaffeesatz lesen", führen, müssen eine Vielzahl an politischen Trends und wirtschaftlichen Entwicklungen berücksichtigt werden. Alle gegenwärtig von der Politik genannten Trends werden von den jeweiligen Lobbyistenverbänden vorgegeben und entsprechen den Wunschvorstellungen ihrer Unternehmen und Konzernen. Ein Teil von diesen wird es in den nächsten Jahren nicht mehr geben. Ebenso werden sich alle politischen und verwaltungstechnischen Strukturen verändern, wie es bereits weltweit zu beobachten ist.
Konnten bisher die einzelnen Variablen, welche den Immobilienpreis beeinflussen, noch mit großer Sicherheit eingeschätzt werden, so verändert sich ein Teil dieser Variablen in Unbekannte. Es wird also bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie, wie im Sachwertverfahren, immer schwieriger den langfristigen möglichen Mietertrag zu bestimmen. Die zuverlässige Aussage über den zu erwartenden Ertrag bestimmt die Höhe der Investitionsbereitschaft in Wohn- und Geschäftsimmobilien.
Bisher hatte das Angebot und die Nachfrage einen wichtigen Einfluss auf die Mietpreisentwicklung genommen. Es kommt also darauf an, die Einschätzung möglichst genau zu treffen. Für den Mieter selbst ist die gegenwärtige Miete von großem Interesse. In Deutschland genießt der Mieter einen relativ hohen Schutz und braucht daher weniger an eine Kündigung seitens des Vermieters denken.
Anders verhält es sich für den Vermieter. Er investiert und die erwirtschafte Miete ist sein kalkuliertes Risiko. Die Miete muss nach einer bestimmten Zeit (in der Regel viele Jahre), sein persönlich investiertes Geld wieder zurückbringen, den Bankkredit tilgen, die Zinsen bedienen und eventuell anfallende nicht auf die Miete umlegbare Kosten, z. B. Sanierungsarbeiten, decken. Erst dann verdient er Geld mit seiner Immobilie. Jeder Eingriff in die sich vom Markt ergebene Miete schadet der Investitionsbereitschaft, z. B. die Mietdeckelung.
Durch die sehr unsichere EU-Politik in den letzten Jahren und die niedrigen Zinsen für einen Baukredit wurde das private Vermögen mehr in Immobilien investiert, in das sogenannte Betongold. Dem Angebot stand eine höhere Nachfrage gegenüber. Das ist eine der Ursachen, weshalb die Immobilienpreise gerade in den letzten Jahren sehr stark angestiegen sind.
Der Arbeitsmarkt wird die wirtschaftliche Lage des Standorts bestimmte. Damit kommt es in bestimmten Regionen zu einem akuten Wohnungsmangel, z. B. wie in Hamburg, und in anderen Regionen ohne Arbeitsmöglichkeiten zu einem höheren Leerstand von Mietwohnungen, z.B. wie in Gera. In Praxis sieht es so aus, in Hamburg bekommt man sehr leicht eine Arbeit, aber der Lohn reicht nicht für den Lebensunterhalt und für die hohen Wohnkosten. In Gera sind die Wohnkosten wesentlich niedriger, es gibt dafür aber keine Arbeit.
Es ist nun ein Mangel dieses Wirtschaftssystems oder auch fehlende fachliche Qualifizierung der strategischen Planung. Das Ergebnis ist recht deutlich. Es gibt ein Überangebot an teuren hochwertigen Wohnungen, dagegen einen hohen Mangel an sozialen Wohnungen. Hinzu kommt eine sehr ungleichmäßige Verteilung des Angebots bzw. der Nachfrage an Wohnraum in den Ländern von Deutschland. Eine nicht genau abschätzbare langfristige Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in Deutschland, ist durch die Maßnahme "Neubürger" zu treffen. Diese Situation könnte durch relativ einfache Maßnahmen entspannt werden, oder der Trend, wie in den anderen großen europäischen Städten, setzt sich fort.
Die Immobilienpreise haben einen entscheidenden Einfluss auf die Mietpreise. Das sind auch gegenwärtig die einzigen Daten, welche für einen überschaubaren Zeitabschnitt annähernd zuverlässige Informationen liefern, wovon die Miete abgeleitet werden kann.
Im Artikel Entwicklung der Quadratmeterpreise in Deutschland werden von den wichtigen deutschen Großstädten, wie Hamburg, München, Stuttgart, Frankfurt, Berlin u. a., die Preissteigerungen im Zeitraum von 2014 bis 2018 beschrieben. Sehr ausführliche und aktuelle Informationen erhalten Sie für die Stadt Hamburg auf der Seite von miete-aktuell.de informieren.
Die Pandemie m Frühjahr 2020 legte unangekündigt in nur sehr kurzer Zeit fast alle Wirtschaftszweige lahm. Es kommt zu einer vollständigen Veränderung der Wirtschaftsstruktur. Alle, die sich der Illusion hingeben, dass es bald wieder so sein wird, wie vorher, werden in der nächsten Zeit vom Gegenteil überzeugt werden. Das betrifft alle Lebensbereiche, z. B. preiswerte Energiebereitstellung, natürliche und gesunde Lebensmittel, eine echte Gesundheitsvorsorge, frei Bildungs- und Kulturpolitik sowie vieles mehr. Dies wird sich natürlich auch auf die künftigen Anforderungen an den Wohnwert bzw. Gebrauchswert einer Immobilie auswirken.
Wie die Zukunft des Immobilienmarktes aussehen wird, lässt sich nicht einschätzen. Nur vorsichtig kann ich meine persönliche Vermutung anstellen. Es wird sich ein fairen Wirtschafts- und Handelsaustausch zwischen den Nationalstaaten entwickeln. Für Deutschland bedeutet das, dass die wirtschaftlich ungünstige Entwicklung des übergroßen Exports wieder in ein ausgeglichenes Verhältnis schrumpfen. Viele lebensnotwendige Erzeugnisse werden wieder in der heimischen Wirtschaft hergestellt. Damit ist ein Anstieg der Anzahl kleiner und mittlere Unternehmen in allen Erzeugnisbereichen zu rechnen. Deren Standorte sind dann nicht mehr an bestimmte Ballungsgebiete gebunden. Es wird ein Trend entgegen der bisherigen Entwicklung, also wieder eine Dezentralisierung erfolgen. Dieser Trend ist in Deutschland noch nicht so deutlich zu erkennen, wie in anderen Ländern.
Kiew ist das größte Wirtschaftszentrum in der Ukraine. Bisher wollten alle in diese Metropole ziehen, vor allem wegen der Arbeitsmöglichkeiten, dem kürzeren Arbeitsweg, Nutzung kultureller Möglichkeiten usw. Die Bewohner waren wegen der Pandemie mehr oder weniger als in Deutschland in ihren Wohnungen eingesperrt. Die Bewohner haben erkannt, dass man auf dem Land, wie früher, viel freier leben kann. Es gibt in der näheren Umgebung keine Datschen mehr zu kaufen und die Preise sind angestiegen.
Analoge Informationen haben wir auch von Moskau gehört, was auch in einem Artikel auf mirtesen.ru bestätigt wird, wo Wohnungen in Moskau gegen eine Datsche auf dem Land getauscht werden.
Man hat infolge der Pandemie die Vorteile eines Grundstücks wieder erkannt. Um kommunale Kosten zu sparen, werden in der Stadt Kiew jetzt lieber wieder kleinere Wohnungen gesucht und gekauft.
Bei der angespannten Wohnungssituation in Hamburg könnte ich mir es ganz gut vorstellen, dass Grundstücke in Schleswig-Holstein ebenso mehr gesucht sind.
In Deutschland verhält es sich etwas anders als in den anderen europäischen Ländern. In Deutschland liegt eine verhältnismäßig niedrige Quote an Immobilieneigentum vor. Wegen des bisherigen niedrigen Verkaufspreises verbleiben die Grundstücke mit ihren Wohnhäusern auf dem Land im Familienbesitz und werden für das Wochenende oder im Sommer als Datsche genutzt.
Hier sollten zwei grundsätzliche Dinge unterschieden werden.
Die Tage des Papiergeldes, speziell des Euros sind gezählt. Ebenso hätte schon seit längerer Zeit die Immobilienblase platzen müssen. Egal ob Geld oder Immobilienbesitz, es erfolgt eine Abwertung. Wie groß diese ist, ist ungewiss. Wer mit seinem Geldvermögen ohne Kredit für sich selbst eine Immobilie erwirbt, verlagert lediglich das Risiko des Wertverfalls. Wobei eine Immobilie sicherlich die günstigere Variante ist. Alles, was mit einer Kreditfinanzierung gekauft wird, geht dagegen ein höheres Risiko ein.
Bei einem Unternehmen stellt die Immobilie ein Sachwert dar. Ist eine Unternehmenserweiterung geplant, so ist dies unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten zu beurteilen.
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