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Immobilienerwerb und Altbausanierung

Klinkerfassade in Georg-Schumann-Str. Leipzig

Das Wohnen im Altbau ist etwas besonders. Es unterscheidet sich von den Wohnungen in den neuen Wohngebäuden. Die einzigartige Architektur mit hohen Decken, hölzernen, steilen Treppen im Flur und verzierten Wänden innen wie außen sorgen für ein Wohnambiente, das von Neubauhäusern schlicht nicht erreicht werden kann. Zudem befinden sich die älteren Gebäude in einer gewachsenen Struktur der Städte oder Dörfer. Die Grundstücke lassen sich aufgrund ihrer festen Grundstücksgrenzen oft nicht an die heutigen Anforderungen verändern. Was sich gerade auf das Problem der erforderlichen Parkplätze auswirken kann. Andererseits lassen diese Gebäude besser eine individuelle Gestaltung zu, was durch die Größe und Form der Räume ermöglicht wird.

Abenteuer Altbausanierung

Die Altbausanierung ist bei richtiger Planung natürlich kein Abenteuer. Eine richtige Sanierung erfordert jedoch ein hohes fachliches Wissen und handwerkliches Geschick. Entscheidend ist die korrekte Bestandsaufnahme des Bauwerks. Ein übersehener Hausschwammbefall kann dann die gesamte Baukostenkalkulation über den Haufen werfen. An dieser Stelle das Honorar eines qualifizierten Baufachmannes einzusparen, kann sich später bitter rächen.

Sind die Gebäude in der Denkmalschutzliste der Gemeinden erfasst, so dürfen äußere Veränderungen der Fassade und des Daches nur nach Zustimmung der örtlichen Baubehörde (Denkmalpflege) erfolgen. Bei Häusern aus der Gründerzeit sind die Anforderungen auf die Fassade mit den Stuckelementen und die Fenster beschränkt. Was je nach Erhaltungszustand eine sehr unterschiedliche finanzielle Belastung bedeuten kann.

Fachwerkhäuser in Quedlinburg

Bei Fachwerkhäusern, wie sie zum Beispiel in der wunderschönen Altstadt Quedlinburg stehen, bedeutet eine Restauration im Kostenbereich von 1300 bis 3350 Euro/qm. Im ungünstigen Fall, wenn das Gebäude einen sehr schlechten baulichen Zustand hat, das doppelte bis 3-fache einer Sanierung eines Gründerzeithauses. Hinzu kommen viele technische Details, die bauphysikalisch nur ungenügend beurteilt und gelöst werden können. Gerade die älteren Gebäude wurden nach den damals geltenden Bauvorschriften errichtet, welche nicht ohne Probleme durch heutige Vorschriften ersetzt werden können. Ich denke gerade an das Problem Wärmeschutz. Bei Fachwerkbauten kommt dann nur eine Innendämmung infrage. Welche Ausführung über eine längere Standzeit keine Feuchteschäden an der tragen Holzkonstruktion verursacht, kann gegenwärtig nicht zweifelsfrei beantwortet werden. Ich denke eine nachträgliche Ziegelsteinwand oder aus Gasbetonsteinen dürfte die beste Lösung sein. Der Ziegel hat die günstigsten Feuchtetransporteigenschaften und die Gefahr, dass im Wandquerschnitt langfristig ein Feuchteanfall vorliegt, ist gering. Durch entsprechende Dachüberhänge lässt sich die Feuchtebelastung durch Niederschlag wesentlich reduzieren. Der äußere Feuchteeintrag durch die Fugen zwischen dem Ausfachmaterial und der Holzkonstruktion muss so klein wie möglich sein.

Für Altbauten, die unter Denkmalschutz stehen, gibt es steuerliche Vorteile in Form einer steuerlichen Abschreibung. Diese steuerliche Entlastung hat jedoch nur Sinn, wenn man auch über ein entsprechend hohes zuversteuerndes Einkommen verfügt. Es gibt auch Zuschüsse von der Denkmalschutzbehörde, wenn Geld vorhanden ist. Die Sanierung darf erst nach der Bewilligung erfolgen. Zwischen Antragstellung und Bewilligung kann ein längerer Zeitabschnitt liegen. Daher sollte man diese Fördermittel eher als Zubrot betrachten. Es gibt auch günstige Kredite für die Altbausanierung. Da sich hier ständig Änderungen ergeben, sollten Sie vor den Sanierungsmaßnahmen die aktuellen Konditionen bei Ihrer Hausbank und bei der Baubehörde einholen.

Eine Altbausanierung kann verschiedene Zwecke erfüllen.

Nun diese Beispiele sollten nicht die üblichen Gründe einer Sanierung sein. Im Vordergrund steht der Erhalt der Bausubstanz und die Anpassung an die allgemeinen Wünsche der Mieter. Das sind schöne Bäder und moderne Heizungen.
Zwar zählen Altbauten zu den teuersten Objekten auf dem Immobilienmarkt, dies muss jedoch nicht immer stimmen. Der Immobilienpreis wird nach wie vor durch den Markt bestimmt. Bei uns in Leipzig werden aktuell schöne eckige Stadthäuser mit Styroporfassaden gekauft.

Sanierung der Altbausubstanz, hier Beispiel in Kiew.
Sanierte Altbausubstanz in Kiew.

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