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Baulexikon


Was müssen Sie für einen erfolgreichen Verkauf der Immobilie beachten?

Ziegelhaus in Badduerrenberg

Hier gibt es vielfältige Regeln und Methoden, auf die ich nicht weiter eingehen möchte. In der Region, wo ein Mangel an Wohnungen bzw. Häuser vorliegt, verkauft sich alles. Wie die Makler in den anderen Bundesgebieten arbeiten, kann ich nicht beurteilen. Aber die Arbeitsweise der Makler hier im Leipziger Raum lassen sehr zu wünschen übrig. Schnell und möglichst mit geringstem Aufwand irgendwas verkaufen. Vor Jahren hatten wir uns eine Immobilie am Sonntag angesehen und sollten bereits am Montag den Notarvertrag unterschreiben. Im Nachhinein hat sich herausgestellt, dass es sich um Bodenreformland handelte. Es war ein Grundstück, wo die Eigentumsfrage nicht geklärt war. Es wird verkauft und möglichst nicht beraten. Beratungen, wie die o. g. Möglichkeiten, um die Chancen eines schnellen Verkaufs zu beeinflussen, sind eher eine Ausnahme. Es wird eher das Gegenteil geraten. In eine zu verkaufende Immobilie sollte man keinen Euro mehr hineinstecken. Von 7 Maklern kamen Vorschläge für den Verkaufspreis, die sich um fast 100 % unterschieden. Bei allen Maklern konnte eine sehr langsame Arbeitsweise festgestellt werden und von zwei Maklern haben wir gar nichts mehr gehört. Keine zielgerichtete Kundensuche. Die Makler wurden zu Museumsführer, die Touristen herumführten. Sie haben nur dem Verkäufer und den Kaufinteressenten die Zeit gestohlen und beide Seiten eher verärgert.

Bereits weiter oben habe ich anklingen lassen, dass wir auch in der Ukraine arbeiten und wohnen. Würde dort ein Makler genauso schlecht arbeiten, der würden am Hungertuch nagen. Ich habe in Uschgorod (Zakarpats'ka, Ukraine) die Arbeitsweise kennengelernt. Dort hatten wir uns Häuser von einer Maklerin angesehen. Der Standort im Zentrum gefiel uns nicht, weil gleich in der Nähe Hochhäuser standen. Die Maklerin telefonierte nur kurz und sofort waren wir bei anderen Maklern, die Häuser unserer Vorstellung anboten. Wir hatten innerhalb von wenigen Stunden 7 Objekte angesehen.

Mit der Maklerin aus Uschgorod auf Haussuche
Mit der Maklerin aus Uschgorod auf Haussuche

Der wesentliche Unterschied gegenüber hier besteht darin, dass die Makler dort im Vorfeld den Kaufinteressenten umfassend über die Immobilie informieren. Als Kaufinteressent nenne ich genau meine Wünsche, zum Beispiel im Zentrum, das Fenster nach Osten, nicht weit zur U-Bahn, nicht neben einer Schule oder Hauptstraße usw. Der Makler bietet dann genau eine Immobilie nach meinen Wünschen an und nicht irgendwas. Hat der Makler kein passendes Angebot, so werden passende Angebote von Kollegen eingeholt und angeboten. Das erfolgt mit einer rasanten Geschwindigkeit.

In dieser Beziehung können einige Makler in Deutschland noch etwas lernen. Haben sie einen potenziellen Kaufinteressenten, so sind sie einfach zu langsam. Es gibt in Deutschland gute Immobilienportale. Man kann eine korrekte Anzeige mit ausführlicher Beschreibung des Objektes und der örtlichen Umgebung sowie ausreichende Bilder, und wenn möglich ein Video, in das Internet stellen. Der Verkauf geht sehr schnell. Natürlich funktioniert dies nicht immer. Einige Immobilien lassen sich nicht sofort verkaufen. Dazu braucht man etwas Geduld bis man genau den Interessenten findet. Ohne die Hilfe eines seriösen Maklers ist es dann schwer.

Verkaufspreis des Wohneigentums festlegen

Grundsätzlich lassen sich alle Immobilien verkaufen. Diese hängt nur vom Preis ab. Zu hohe Preisforderungen verringern die Verkaufschance. Der Verkäufer sollte gleich das Haus zu einem realistischen Verkaufspreis anbieten. Daher bietet eine fundierte Bewertung des Hauses eine grundsätzliche Basis für jeden Verkauf.
Renovierungsbedürftige Immobilien lassen sich wesentlich schlechter verkaufen, wenn die Preisvorstellungen überzogen sind.

Die Immobilienpreise können nach den Ertrags-, Vergleichswert- oder Sachwertverfahren ermittelt werden. Diese Verfahren erfolgen nach der Immobilienwertverordnung, welche die alte Wertermittlungsverordnung (WertV 88/98) ablöste. Im angelsächsischen Raum verwendet man einen anderen Verfahrensansatz. Dieses Verfahren findet zunehmend auch hier Anwendung. Makler rechnen nach der Maklerformel. Diese Berechnungsform geht von einer unbegrenzten Gesamtnutzungsdauer aus und die Restnutzungsdauer der Immobilie wird nicht berücksichtigt.

In der Regel möchte man beim Verkauf die eigene Investition wieder zurück bekommen. Man kann aber den Immobilienwert auch ganz anders betrachten. Während der Nutzung des eigenen Hauses bzw. Wohnung brauchte man keine Miete bezahlen. Die Summe dieses Mietvorteils über die vielen Jahre wird von der Investitionssumme abgezogen. Man erhält dann den minimalen Verkaufpreis, wo man noch keine Verluste hat. Diesen so ermittelten Preis kann man mit dem Verkaufpreis nach der Immobilienwertverordnung vergleichen. Damit ergibt sich ein gewisser Verhandlungsspielraum, wo man weiß, welchen Preis man nicht unterschreiten sollte.

käuferportal

Wie Immobilien erfolgreich verkaufen?
Es werden vorwiegend Immobilien in der Stadt gekauft.

Autor:
Faching., Dipl.-Ing.oec., Dipl.-Betrw.(FH), Ing. Peter Rauch Ph.D.
Peter Rauch Ph.D.
Dipl.-Ing.oec.,Ing.oec., Ing.

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