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Der Echte Hausschwamm - Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden

Bei der Verkehrswertermittlung sind Baumängel durch den Echten Hausschwamm oder andere holzzerstörende Pilze nicht immer erkennbar bzw. das gesamte Ausmaß kann erst bei einer vollständigen Freilegung eingeschätzt werden. Bei der Verkehrswertermittlung kann diesem Sachverhalt nur ungenügend Rechnung tragen. Hier werden kleine Tipps und Hinweise vorgeschlagen, wie man eventuelle Haftungsfragen für den Sachverständigen minimieren könnte.

Es gab und gibt auch noch heute solche Beispiele in Leipzig. Die angrenzenden Gebäude wurden mit großem Aufwand saniert. Vom schadhaften Gebäude geht aber die Gefahr durch Holz zerstörende Pilze aus. Obwohl das Wohngebäude saniert ist, unterliegt es einen massiven Wertverlust, solange die Gefährdung besteht. Solche Fälle berücksichtigt die Immobilienwertverordnung nicht.

Sanierte Wohnäuser mit Ruine

Die Schadensausbreitung des Echten Hausschwamms und der anderen holzzerstörenden Pilze wird von den Immobilienbesitzern unterschätzt, oft als Lappalie abgetan und auch entsprechend sachunkundig saniert. Bei einem späteren Verkauf kann dies zu einem juristischen Streitfall werden, da erhebliche Folgekosten bei der Instandhaltung für den Neueigentümer entstehen.

In der alten Wert V`88 im § 24 wird die Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden benannt. Die Wertminderung erfolgt nach Erfahrungsgrundsätzen oder nach den notwendigen Reparaturkosten. Auf den merkantilen Minderwert soll hier nicht weiter eingegangen werden, da dies ein sehr heikles und umfangreiches Problem für sich selbst ist.

Aus fast allen Bundesländern treffen bei mir ständig Anfragen zum Echten Hausschwamm ein. Nur in wenigen Fällen handelt es sich wirklich um den gefährlichen Holzzerstörer. Eine systematische Zuordnung der oft sehr unterschiedlichen Situationen ist bei den zum Teil nur geringen und auch anonymen Angaben nur schlecht möglich. Allgemein kann zusammengefasst werden, die Wirkung der holzzerstörenden Pilze und Insekten wird von den Eigentümern unterschätzt, wohingegen potentielle Käufer mehrheitlich einem Hausschwammbefall kritisch gegenüberstehen. Für die Entstehung dieser Auffassung sind einige Bautenschutzfirmen, die die DIN 68800 maximal zu ihren(finanziellen) Gunsten auslegen, nicht ganz unbeteiligt.
Das Gebäude wird nicht gekauft oder es werden Rechtsprozesse gegen die ehemaligen Eigentümer angestrebt, wenn bereits kurze Zeit nach dem Kauf der Befall durch den Echten Hausschwamm deutlich wird. Das Besondere an einigen holzzerstörenden Pilzen ist, ihre Schädigung erkennt man erst sehr spät. Meist dann, wenn Dielen durchbrechen oder Balken nicht mehr ausreichend tragen.
Aber dann sind meist bereits größere Bauteilabschnitte befallen, die zum Teil einen erheblichen Sanierungsaufwand zur Folge haben. Kleine unbemerkte Schadensbereiche werden erst zum Beispiel nach einem Dachausbau hinter der Verkleidung zu einem kostenintensiven Schadensfall.

Für den Sachverständigen für Verkehrswertermittlung ist diese Tatsache nicht zu unterschätzen. Aus Haftungsfragen zur eigenen Sicherheit sollten diese möglichen Bauschäden im Gutachten nicht vergessen werden. Er ist kein Holzschutzspezialist und sollte daher keine konkrete Aussage treffen. Einige mögliche Formulierungen, die man in das Gutachten einbauen kann, oder weitere Handlungsweisen sollen im nachfolgenden Text vorgeschlagen werden.

Zu den Haftungsfragen für den Sachverständigen hatte ich mich bereits in der GuG 1/2001 S. 32 geäußert.

Der Echte Hausschwamm ist nicht erst in jüngster Zeit ein Gebäudeschädiger, sondern er dürfte mit der Errichtung der ersten massiven Gebäude eine neue Heimat erhalten haben. Zu diesen Zeitabschnitten gab es noch keine defekten Heizungs- oder Wasserleitungen aber Überschwemmung und die Kondensatbildung an der kühlen Oberfläche der Strohlehm- oder Natursteinwände. Es gibt eine Reihe von verschiedenen Hausschwammarten und natürlich auch andere holzzerstörende Pilze, die im Gebäude vorkommen und auch von Bausachverständigen nicht immer richtig zugeordnet werden können, da jeder Fall anders zu bewerten ist. Das Besondere beim Hausschwamm ist, dass er sich bei einer starken Durchfeuchtung erst nach einer Abtrocknung bildet, wo bereits die anderen Nassfäulepilze ihr Wachstum einstellen. Hat der Echte Hausschwamm eine bestimmte Größe erreicht, so kann er auch im trockenen Holz langsam aber kontinuierlich weiter wachsen. Ebenso wie die Kernholzzerstörer oder zum Beispiel der Hausbock erfolgt die Zerstörung im Inneren bzw. im verdeckten Bereich. Äußerlich wird der Schaden als unbedeutend eingeschätzt, kann aber bereits Teile der Holzbalkendecke oder andere tragende oder aussteifende Holzkonstruktionen erheblich geschädigt haben. Kommen Wasserschäden vor, so sind diese unverzüglich auszutrocknen. Gerade die jüngsten Hochwasserschäden werden in den nächsten Jahren zu einer großen Vielzahl solcher Schäden führen.

Für den Sachverständigen sollten Wasserflecken an der Decke, auf dem Fußboden oder zum Beispiel auch ein Putzaustausch im Eckbereich an der Außenwand, wo frühere Durchfeuchtungen durch Niederschlag möglich waren, kritisch bewertet und hinterfragt werden.

Die Deutschen sind allgemein von sich überzeugt, handwerklich sehr begabt zu sein. Das Ergebnis der Eigenleistung, kann man in der Praxis sehr genau feststellen. (Untersuchungen im Ortenauer Land, Thüringen, Sachsen, Sachsen Anhalt, Berlin sowie Anfragen aus Trier, Wetten, Bayreuth, Frankfurt, Dresden, an der Nordsee usw. zeigen dies.)
Die Sanierung erfolgt nach dem Motto, wenn man 3 Steine mit dem fertigen Baumarktmörtel vermauern kann, so kann man den Holzschutz auch gleich nebenbei durchführen.
Bei den o. g. Standorten konnte eine frühere (unsachgemäße) Sanierung festgestellt werden. Der Schaden wurde nicht behoben und wurde so wieder zum Ausgangsherd für einen Neubefall. Dies soll an ausgewählten Beispielen dargestellt werden:
Unmittelbar nach der Sanierung an zwei leipziger Objekten traten Wasserleitungsschäden auf. Während der Sanierung hätte die Behebung wenige 100 DM gekostet. Jetzt Stand jeweils ein Aufwand von ca. 50 TDM an. In den einen Fall wurde eine unvollständige Sanierung und im anderen eine fehlende Sanierung des Echten Hausschwamms deutlich.

Das Problem ist die unsachgemäße Eigenleistung und die vollständig falsche Denkweise zu den Kosten. Die richtige Sanierung ist teurer aber wesentlich billiger als die Folgesanierung. Dies Auffassung vertreten aber leider auch einige Architekten, Bauleiter und Baufirmen.

In 4 Fällen (Bayern, Hessen und Rheinland) wurde der Echte Hausschwamm ohne Kenntnis gratis dazu gekauft und sichert so die Einnahmen der Juristen. Kaufvereinbarung, wie "gesehen und gekauft", können nur abgelehnt werden. In einem anderen Fall waren Sanierungskosten von über 100 TDM erforderlich (an der Ruhr). Die Prozessführung verlief für den Geschädigten (neuer Eigentümer) ungünstig. Aus meiner Sicht wurden hier zwei wesentliche Fehler begangen. Dem Alteigentümer, hier eine ältere Frau, wurde Betrug vorgeworfen. Auch für einen Fachmann ist unter bestimmten Umständen ein Hausschwammbefall nicht sofort erkennbar. Sicherlich wird die Alteigentümerin den Schaden zur Sanierung beauftragt und eine fachgerechte Ausführung angenommen haben. Dem Gericht wurden keine eindeutigen Hinweise vorgelegt, wo plausibel hervorgeht, dass der vorhandene Schaden ein Folgeschaden aus der nicht richtig ausgeführten Sanierung ist.

Das Besondere an diesem holzzerstörenden Pilz, Echter Hausschwamm, ist, dass er auch im trocknen Bereich (ab einer bestimmten Größe) weiter wachsen kann. Bei mehreren konkreten Fällen lag die Feuchtigkeit an der Holzoberfläche der Dielung bei 12 bzw. 13%. Die Unterseite zeigte frisches Myzel. Bei zwei dieser Schadensbereiche lagen ältere Wasserleitungsschäden vor, die nicht getrocknet wurden.

In einigen Bundesländern besteht die Meldepflicht beim Vorkommen des Echten Hausschwamms und ist in den jeweiligen Landesbauordnungen aufgenommen. In der sächsischen Bauordnung ist die Meldepflicht im § 16 benannt. Es geht hier um den Schutz der baulichen Anlage. Im Abschnitt 1 heißt es: "Bauliche Anlagen ... müssen so angeordnet, beschaffen und gebrauchstauglich sein, daß Wasser, Feuchtigkeit, pflanzliche oder tierische Schädigung sowie andere chemische, physikalische oder biologische Einflüsse Gefahren oder unzumutbare Belästigungen nicht entstehen." Hier ist bereits die Gefahrabwendung durch biologische Einflüsse, also auch den Echten Hausschwamm und andere holzzerstörende Insekten und Pilze genannt. Im 2. Abschnitt wird festgelegt, dass beim Vorkommen des Echten Hausschwamms, ... unverzüglich durch ein Fachunternehmen auf der Grundlage einer Sachverständigeneinschätzung zu sanieren ist. Die Meldepflicht soll hier sicherlich die fachliche Sanierung garantieren. Für Immobilieneigentümer, die verantwortungsvoll mit Ihrer Sachanlage umgehen, dürfte die Festlegung im Absatz 1 eine Selbstverständlichkeit sein. Die Praxis sieht jedoch anders aus. So wurde in Süddeutschland ein massiv befallenes Gebäude (Echter Hausschwamm) zum Verkauf angeboten. Die von außen mit Brettern verschlossen Fenster zeigten, dass das Gebäude bereits lange Zeit nicht mehr bewohnt und gelüftet wurde. Es hatte hier auch den Anschein, dass der Eigentümer nicht so richtig wusste, welchen Schaden er in seinem Haus hatte. Bei zwei anderen Fällen wurde im Verkehrswertgutachten für zu versteigende Gebäude das Vorhandensein des Echten Hausschwamms nicht erwähnt. Bei dem einen Gebäude waren gleich mehrere Probleme. Neben dem Hausschwamm im Keller waren ca. 25% der Dachsparren durch einen Hausbockbefall zerstört. Der geschätzte zusätzliche Sanierungsaufwand betrug ca. 20 TDM und entsprach ca. 10% der Angebotssumme. Im anderen Fall lagen die Sporen vom Echten Hausschwamm bereits auf dem Fußboden. Vom Käufer wurde dann die Frage gestellt: "Wenn die Sporen auf dem Fußboden liegen ist das noch kein Befall?" Von der Sache richtig. Aber dafür sind diese Sporen bereits im ganzen Haus verteilt. Die Bekämpfung kann sich daher nicht nur auf die Befallsbereiche plus Sicherheitsbereich erstrecken. Spätestens kurz nach der Sanierung wird sich der neue Eigentümer etwas wundern, nur dann ist eine sehr kostenaufwendige Sanierung der Sanierung erforderlich. Wie üblich wird auf eine fachliche Beurteilung verzichtet, die kostet ja Geld. Warum nicht? Solche falsche Sparverhalten belebt nur die Bauwirtschaft. Die Folgesanierung bringt ein wesentlich größeres Bauvolumen.

Ich möchte hier noch einmal darauf hinweisen, bei den zahllosen Untersuchungen hatte ich bisher nur ein Gebäude aus der Gründerzeit vorgefunden, wo kein Hausschwammbefall vorlag. Aber nur die wenigsten Schäden sind so, dass wirklich eine Gefährdung für das Gebäude besteht!

Welche Konsequenzen ergeben sich für den Sachverständigen hieraus? Im bereits erwähnten Artikel, GuG 1/2001, S. 32, wurde auf das BGB § 826 verwiesen, wo in einem Fall ein Sachverständiger für Verkehrswertermittlung mit 90 TDM Schadenersatz verurteilt wurde, da holzzerstörende Schäden am Dachstuhl verschwiegen wurden. Nur in wenigen Fällen ist es dem bestellten Gutachter möglich, in Zweifelsfällen ein zusätzliches Fachgutachten einzuholen. (Der Besteller sieht in erster Linie nur die zusätzlichen Kosten. Für ihn ist der Zustand des Haus zweitrangig. Er will es möglichst teuer verkaufen und da sollen auch möglichst keine Schäden benannt werden. Bei Hausbock- und Hausschwammbefall kommt noch einmal der merkantile Minderwert hinzu. Sicherlich ein Grund, warum Altschäden bewusst verschwiegen werden.)

In die Verkehrswertgutachten könnte man daher nachfolgende sinngemäße Formulierung aufnehmen:

Bei älteren und auch bereits 3-jährigen Häusern kann ein Teil der Konstruktionshölzer durch holzzerstörende Insekten und Pilze geschädigt sein. Die Spanne reicht von vollständig zerstört bis tadellos. Ausschlaggebend sind hier solche Faktoren, wie Bewitterung, Holzart, Einbauweise, Nutzung, frühere Schäden u. a. Das Alter spielt eher eine untergeordnete Rolle. Die allgemeinen Standzeiten von Putze, Installationen usw. sind gemittelte Werte und können so zur Bestimmung der Wertminderung herangezogen werden. Holz verliert lediglich ein Teil seiner Tragfähigkeit (vergl. Willi Mönck, Schäden an Holzkonstruktionen) ansonsten kann es nach mehreren hundert Jahren vollständig in Ordnung sein. Die Schadensart und -intensität ist so unterschiedlich, dass sich hierfür kein hinreichend zuverlässiges Schema erstellen lässt. Es gibt lediglich bestimmte Bauteile, wo mit einer größeren Wahrscheinlichkeit Schäden an der Holzkonstruktion vorkommen können.

Zusammenfassung

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes werden bei der Minderung optisch sichtbare Alterungsmerkmale oder auch Schäden entsprecht den Erfahrungswerten oder Mittelwerte berücksichtigt. Dabei hat der Sachverständige nicht die Aufgabe des Bausachverständigen zu übernehmen, auch wenn er in den Augen des Bestellers die Rolle des Baufachmannes hat. Problematisch kann es werden, wenn Schäden nicht sichtbar sind. Zu nicht kalkulierbaren Schäden gehören auch holzzerstörende Schäden. Diese treten meist im verdeckten Bereich auf. Zu empfehlen ist, das im Gutachten eine Aussage zu diesem sensiblen Bereich nicht erfolgt, bzw. bei erkennbaren Schäden eine weitere Untersuchung durch einen Holzschutzfachmann empfohlen wird. Dachstühle werden in der Regel aus Holz gefertigt, sodass die Zahl der Gebäude ohne tragende und aussteifende Holzkonstruktion sehr gering ist. Bei diesen kann dieser Sachverhalt natürlich vernachlässigt werden.

05.10.2002
Dipl.-Ing.oec., Ing. Peter Rauch
Bucksdorfstr. 28, 04159 Leipzig
Freier Sachverständiger für
Holz- und Bautenschutz

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