Augen auf beim Immobilienkauf!

Beim Kauf einer Wohnung geht es naturgemäß um viel Geld, meist um mehre Hunderttausend Euro, bei großen Häusern können sich die Summen im sechsstelligen Bereich bewegen. Die meisten Käufer werden kein zweites Mal in ihrem Leben eine derart hohe Investition tätigen. Deshalb sollten Sie sich möglichst umfassend über das potenzielle Kaufobjekt informieren. Angesichts der Tragweite eines solchen Kaufs ist dafür natürlich ein gewisser Zeitaufwand erforderlich, den Sie jedoch in Kauf nehmen sollten. Analog sollte man sich aber auch beim Verkauf einer Immobilie Zeit nehmen und bestimmte Regeln beachten. Das betrifft gerade private Verkäufer, damit es hinterher keine Streitigkeiten mit dem Käufer gibt. Hier eine Zusammenstellung: immobilien-privat-verkaufen.
Mein Büro hat bisher viele Anfragen gerade nach dem Kauf einer älteren Immobilie bekommen, zum Beispiel: "Was soll ich jetzt machen? Mit dem Schaden haben wir beim Kauf nicht gerechnet. Was mach ich nun mit dem Hausschwamm?..."

Hier unsere Ratschläge:

Es klingt banal, aber zunächst einmal sollten die folgenden Bedingungen erfüllt sein: Das Objekt muss Ihnen gefallen, es sollte Ihren Ansprüchen und Zwecken genügen, Zustand, Preis und Ausstattung müssen stimmen und die Kosten für erforderliche Renovierungen müssen im Verhältnis zum Kaufpreis stehen.
Recherchieren Sie gründlich: Sprechen Sie mit möglichst vielen Hausbewohnern und Nachbarn, da diese die Immobilie mit allen Vorzügen und Mängeln meist am besten kennen. Oft sind Mieter und Eigentümer sehr hilfsbereit und auskunftsfreudig. Erkundigen Sie sich vor allem nach möglichen Lärmquellen, da dies später ein zentrales Ärgernis sein kann.
Existiert bereits eine Wohneigentümergemeinschaft, sollten Sie deren Versammlungsprotokolle einsehen und sie über den Verlauf mehrerer Jahre auf etwaige Probleme in der Gemeinschaft, Differenzen zwischen den Eigentümern und der Hausverwaltung und bekannte Schwachstellen in der Bausubstanz untersuchen.
Dies kann sehr aufschlussreich sein.
Das Hauptrisiko liegt in der Qualität der Immobilie. Gerade wenn bei Altbauten die bisherigen Mietwohnungen zu Wohneigentum umgewandelt werden, sollte ein ausführlicher Rundgang vom Keller bis unters Dach in Begleitung eines sachverständigen Gutachters durchgeführt werden. Erst danach sollte man sich zum Kauf entschließen. Diese Investition lohnt sich, kann sich doch gerade die noch so preisgünstige Wohnung - selbst wenn sie frisch saniert aussieht - als Fass ohne Boden erweisen. Denn der Eigentümer ist nicht nur für seine eigene Wohnung zuständig, sondern übernimmt auch anteilig die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums wie Treppenhaus, Hof, Dach oder Garten.
Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, sollte sich nach Kredite oder ander Belastungen aus der letzten Instandsetzungen von Dach, Fassade, Treppenhaus oder Heizung und noch ausstehenden Reparaturen erkundigen.
Bei einer gebrauchten Immobilie steht oft die Frage, wie hoch sind die Instandsetzung oder Umbaukosten, die zusätzlich zum Anschaffungspreis kommen. Diese Kosten hängen von der möglichen Eigenleistung ab und auch von der Zeitspanne, bis alle fertig sein soll. Hier empfiehlt sich eine Prioritätenliste und ein Zeitplan zu erstellen. Unter Altbaukosten können sie die erforderlichen Sanierungsarbeiten zusammenstellen und auch berechnen. So haben Sie einen groben Überblick die Kosten.

Kaufverträge, wie "gesehen und gekauft" sind grundsätzlich abzulehnen. Lassen Sie sich im Kaufvertrag vom Verkäufer bestätigen, dass Ihm keine Schäden durch holzzerstörende Insekten oder Pilze bekannt sind. Wenn er dies nicht macht, so Finger weg vom Immobilienkauf. (Bereits in diesem Jahr, 2002, wurde ich mit mehr als 10 Fällen konfrontiert, wo die Freude kurz nach dem Kauf des Hauses/Eigentumswohnung durch einen verdeckten Befall durch den Echten Hausschwamm getrübt wurde. Langjährige Rechtsprozesse mit zum Teil erheblichen Sanierungskosten waren die Folge.)
Prüfen Sie im Mietspiegel die durchschnittliche Mitte, die Sie in der Wohngegend Ihres Objekts erzielen können; verlassen Sie Sich dabei nicht allein auf die Aussagen des Verkäufers; werfen Sie auch einen Blick in den Immobilienteil der örtlichen Tageszeitung: dort können Sie sehen, wie hoch die Mieten für vergleichbare Objekte sind, finden aber auch Vergleichsmöglichkeiten hinsichtlich des Kaufpreises. Vergleichen Sie ruhig auch mal Wohnungen in Bielefeld mit Wohnungen in einer vergleichbaren Stadt in der Nähe. Vielleicht sind die Preise 50 km weiter sehr viel niedriger, so dass der neue Wohnort auch mit zusätzlich anfallenden Fahrtkosten zur Arbeitsstelle immer noch günstige ist als Ihr jetziger. Nutzen Sie so viele Informationsquellen wie irgend möglich. In Ihren Tageszeitung können Sie zum Beispiel sehen, wie hoch die Mieten für vergleichbare Objekte sind, finden aber auch Vergleichsmöglichkeiten hinsichtlich des Kaufpreises. Auf jeden Fall sollten Sie nicht kaufen, ohne hierzu eigene Recherchen angestellt und wirklich verglichen zu haben.
Es sollten in diese Berechnungen immer auch die Wirtschafts- und Infrastruktur der jeweiligen Stadt mit einfließen, die beispielsweise in Bad Salzuflen, das gar nicht so weit entfernt liegt von Bielefeld, sehr hoch ist. Dank der Auszeichnung als Kurort ist auch die Lebensqualität über dem Durchschnitt, und die zahlreichen Gesundheitseinrichtungen im Hinblick auf eine älter werdende Gesellschaft daher zukunftsgeeignet.
Denken Sie an die Berechnung der möglichen Rendite, also die Relation von Kaufpreis und zu erwartender Jahresmiete, bevor Sie investieren. In einer Online-Berechnung können Sie wertneutral verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten berechnen. Sie erhalten die Darlehnshöhe und die Finanzbelastung.
Bevor man sich für Wohneigentum entscheidet, dann sollte man noch ein interessanten Beitrag lesen: Ist Kaufen wirklich billiger als Mieten?

Quelle: Auszüge (c) by Immoscout24.de (2001)